民企未来的出路在哪里，这可能是当前众多民营房企挠破脑袋都在思考的问题。
借《风云》里泥菩萨给雄霸的四句批言，“金鳞岂是池中物，一遇风云便化龙。九霄龙吟惊天变，风云际会浅水游。”曾经的房地产业，乘政策的风起势，借资本的云发展，扶摇直上，是有名的香饽饽；现在的房地产业，风云际会，前途莫测，或龙或蛇，谁也不好说。
01
国央企时代到来
在经过1年多暴雷风波持续性发酵后，房地产行业的企业竞争格局可以说发生了翻天覆地的变化。
在销售方面，原本在近年Top20榜单中常见的恒大、世茂、华夏幸福、阳光城、中南、富力等房企均掉出前20，且业绩预计缩水至少一半以上，而补位的是华发、建发、越秀、滨江、美的等后起之秀。
图：2019年-2022年1-6月操盘金额Top20排名变化（民营房企）
图：2019年-2022年1-6月操盘金额Top20排名变化（国央企背景房企）
根据排名变化来看，拥有国央企背景的房企凭借政府背书，在“赛道”后半程稳健发挥，而先前领先的部分民营房企则后劲不足，在“障碍赛”中败下阵来。从房企类型占比来看，Top20中的国央企数量已反超民企，同时中铁建和远洋等紧随其后，虎视眈眈。
图：2019年-2022年1-6月操盘金额Top20不同类型房企占比（单位：%）
若将销售比作马拉松长跑，那融资就是路上的能量补给。尤其在2021年下半年恒大爆雷后，金融机构清醒的认知到房企的“大而不倒”只是假象，稳健才是王道，因此更信任有国资背书、风险相对可控的房企。此消彼长，拥有国央企背景的房企只会占据更多的主动权。
伴随市场进入下行周期，融资资金有限，民企面临的困境只会越来越多，前行路上皆是荆棘丛生。从目前房企的动态来看，除部分民企能继续凭实力“独自美丽”之外，民营房企想要另辟蹊径有两条路，一是抱国企大腿，引国资入局，二是化重为轻，布局轻资产业务。
02
民企国资“联姻”
本着“打不过就加入”的原则，一些房企开始寻求国资的进入，为企业拓展新可能。
今年已有不少企业“修成正果”，包括华南城引入深圳建发为大股东，建业引入河南铁建等。此外，还有不少正在路上，例如奥园计划引入山东能源作为战略投资者，金科积极引进国资战投，等。
除直接入股外，“AMC 国企/央企”与民企联手也是较为流行的方式。今年4月初，招商蛇口携手四大AMC之一的长城资产，与佳兆业签署战略合作协议，拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展战略合作。5月份，中南建设与华融资产和南通国资共同设立合作主体，获不超过50亿元的资金支持。
表：部分暴雷事件前国资入股的房企情况
但纵观那些早早“上岸”的“前辈”，都是“上面有人”，给到的支持力度和带来的发展潜力各有不同。2022年，绿城逆势扩张，万科稳稳活下去，禹洲早早暴雷，作为都是早早引入国资的房地产企业，面对的不同境遇真实反映了世界的参差。这中间除了引入的国企本身的差异之外，因持股比例、控股情况、战略布局的不同，导致国企对于入驻房企的定位也不同，这在一定程度上影响了国资扶持的力度。
比如绿城，中交一开始入股的最终目的就是为了控股绿城，并实现财务并表。从战略规划上，就是要把绿城打造成中交集团旗下在港股上市的地产平台，与在A股上市的中交地产以及海外地产形成互补和联动，并补足中交原本品牌和团队缺乏的情况，对绿城寄予巨大期望。虽是后来者，但被看作是自己人。
反观万科，虽有深铁入股，但提供的支撑和动力却是不那么明显的。主要是由于深铁旗下同样主营地产业务的还有深铁置业和深铁商业两家公司，深铁在深圳的资源优先选择这两家，而非万科。但在这之外，万科也借深铁的旗号，与各地地铁公司签订战略合作协议，为自己谋机遇。
如果要用简单的关系来说明，那绿城属于中交再婚后的“儿子”，不是亲生更甚亲生；而万科属于深铁收养的“侄子”；至于禹洲，只是华侨城的“远房表亲”。
03
民企转型“乙方”
除抱大腿之外，转型轻资产运营，将项目代建、存量运营、资产管理等技能天赋展现到极限，也是房企的一条路。
以代建业务为例，由于自有资金投入量少，市场空间大，收入稳定，利润率高，且与房企传统开发业务关联度高，近两年越来越多房企开始以乙方的身份，入局代建赛道。据统计，目前布局代建业务的品牌房企超40家，全面包含大中小各类型房企。其中，绿城管理和中原建业分别在2020年和2021年成功上市，它们作为绿城和建业旗下的代建公司，吃到了业务发展的第一波红利。
表：部分开发商代建业务情况统计
作为“代建第一股”，绿城管理成立于2010年，以政府代建业务起家，后逐渐涉足商业代建，资方代建，目前稳坐行业头把交椅。绿城管理是绿城品牌和代建管理模式输出的主体，并开始以代建业务为核心，孵化金融服务、产城服务、产业链服务等业务，布局全产业链的轻资产业务。
除代建之外，找到适合自身的轻资产模式才是关键。像华夏幸福就表示将转型成产业新城服务商，充分发挥在产城方面的优势，专注产业轻资产服务，并探索“代建、装修、物业”等业务。
不可否认的是，房地产行业正在从“土地红利”、“金融红利”向“管理红利”转型，以优势的轻资产业务为支点，并向全产业链拓展，或许是房企轻资产转型未来的发展趋势，但如何轻松的完成“大象转身”，是目前房企需要思考的问题。
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