现在的天气，我要开暖气，老妈都会心痛的骂我，可卡塔尔世界杯就是要“炫富”，连大街上都装暖气，连地铁都镶嵌金子，真是“头顶一块布，世界我最富。“
隔壁70多岁的川普为了打工，天天加班。富裕的卡特尔公民低保起步16万美金，天天炫富。
我一看自己，既没有70岁老头的斗志，也没有生来富贵的狗命，啥也不说了，起来码字。
混知房产让你明白房产这回事！232篇原创内容
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01
怪现象
现在的楼市，有个怪现象：
二线城市如成都、西安、长沙还没凉，甚至还有“繁花似锦”的错觉，但一线城市深圳、广州、上海却出现了不同程度的“寒潮”。
尤其是深圳，有些房源已经跌破指导价，11月份新开盘的前海项目也都打起价格战，前海竟然也有8.2万/平方米的楼盘了。
深圳楼市，领跌一线。
以前家里的亲戚看见我，都三分艳羡七分妒忌地问“深圳房价这么贵，你没少赚吧”。
现在家里的亲戚看见我，都是三分偷乐，七分幸灾的问“深圳房价跌这么多，你没少亏吧”。
这世间“妒人有，笑人无”太多，甚少有“好德如好色者”。
关于深圳楼市“跌跌不休”的文章很多，从新房到二手，从打折到促销，分析得头头是道，毕竟既成事实咋说咋有理。
但是，对于深圳楼市为啥跌这么惨，却没有人能说清，甚至他们都不明白为啥“地少人多”的深圳会跌得这么惨！
今天，就以深圳为主，上海为辅，说说一线城市为啥在这波行情中跌得这么惨。
至此以后，此文之前无分析，此文之后无文章。
02
真实的市场。
住房不炒喊了这么多年，一直都是嘴上说不要，身体很很诚实，现在倒是嘴上说想要，可是身体不行了。
如今，终于言行一致了。
如今，终于住房不炒了。
现在的楼市行情是由真实的供应和真实的购买力构建的行情。
没有金融属性的供需市场，很简单，把供需关系理清楚，就知道问题了。
按照深圳十四五规划，未来供应89万套新房，其中54万是保障房，35万是商品房，这54万套保障中共有产权8万套。
非常有趣，我们研读了十四五规划后，没发现深圳最近爆火的人才房出处。
也就是说，在十四五规划中，没有人才房这个“词”，那么，人才房算入那个维度还很难说。（推测，人才房属于共有产权范畴）。
那么，我就结合十四五规划和2022年、2023年即将入市的可售型人才房数量大概估算了一下，有两种可能：（文尾有数据和来源原文）
- 约有14万套保障型可售住房供应（公共住房减去租赁保障房的数据，含安居房、共有产权、人才房）。
- 8万套保障型可售住房供应，含共有产权和人才房。
规划文件本来就复杂，每次出来都换名字，一会叫“翠花”，一会叫“酸菜，”我看就是翠花烩酸菜，只说“酸话”。
大家记住，不管最终这种可售型的房子叫什么安居房，还是人才房，亦或者共有产权房，从2021年到2025年合计供应量在8万套到14万套之间。
很多人说，安居房要轮候，人才房需要绿本转红本补差价，这类房源不会冲击商品房。
我在之前分析规划时，也是这样认为。
因为只有8万套共有产权房是必须实现的约束性指标，其余都是可完成，可不完成的“规划指标”。
但是，在10月31日的政策出来后，我就改变了想法。
10月31日，先后出了两个政策，都是给深圳的，信号之强烈，你们自己品吧。
一个是支持深圳在全国税务改革中先行先试；
另外一个就是中央加大预算推动深圳保障性住房建设。
关于深圳税改，我们之前的文章《不好，楼市要嗝屁？》已经给大家分析了情况。
今天，结合”加大深圳保障性住房筹集建设补助“和深圳的供需关系，把深圳暴跌行情的底层原因说清楚。
之前《十四五》规划中虽然规划了54万套保障房，但深圳也给自己留下了“活口”，就是除了8万套共有产权，其余保障房都是“非约束”指标。
“非约束”啥意思？有钱就建，没钱就不建。
但是，现在的情况变了，高层加大预算，深圳保障房必须建起来。
10月的最后一天，连续出台两个政策，从税到补贴，从租售并举到共同富裕，因由、方向都写的明明白白，把深圳“没钱”的借口给堵上了。
以前的保障房是可建、可不建，现在的保障房是不可不建。
很多憨批常说：深圳1760万人口，未来五年人口将达到1860万，现在才多出来8万-14万套可售型保障房，还是“僧多肉少”。
这是假话说多了，连自己都相信了。房子，永远是少数人的进阶工具。买房，永远只是一小部分人。
过去20年，深圳人口暴涨，也就成交了189万套商品房，换句话说也就189万个家庭（或个人）买了商品房。
按照这个逻辑，我帮大家回忆一下过去四年的成交量：
2019年，新房成交3.5万套
2020年，新房成交4.5万套
2021年，新房成交5.1万套
2022年，新房成交2.2万套（前十个月数据估算）
过去四年，深圳购买力的巅峰，也就是5.5万套/年。
再加上二手房的购买力增加5.5万到6万，过去四年深圳购买力的巅峰在10万套左右。
但过去四年是“润府万人打新”、“百花一房难求”、“前海变钱海”的四年，那时，炒房是生意。
现在，已经是“润府10万百花残，前海示范等税来”，楼市，早已今非昔比。
按现在执行的参考价行情看，二手房真正的购买力人群也就2万人/年。
那么，大概可以估算出深圳现在的购买力群体大概在5.5万到7万之间。
这还是按照新房巅峰时期的人数计算，如果按照当下新房和二手房的购买力估算，购买客群大概在4万到5万。
说完购买力，再计算一下供应量：
前文说过，8万~14万套可售型保障房，分摊到5年，每年大概有1.8万~2.8万套。
35万套商品房，分摊到5年，每年大概有7万套。
商品房加保障性可售房源，合计每年供应约10万套，这还不算链家网上挂着的3.8万套二手房和法拍房。（别和我抬杠，说什么建设周期和约束性指标的哈）
为啥深圳楼市行情这么差，原因很简单：供应量太大了。
每年约10万到14万套房子在供应，购买群体只有5.5万到7万，或者是4万到5万，再叠加楼市寒冬，房企暴雷，房地产税预期，深圳楼市不跌才怪呢！
深圳楼市为暴跌，高度概况就两点原因：
1、保障型房源抢占了商品房有限的客群。
什么人才房未来绿转红要补交费用，什么人才房或者安居房的品质和户型有多“经济”，统统不重要。
有些专家说“这些房源不影响商品房销售”，同理可得：专家们不死，肯定不会影响火葬场生意。
本来就是十个萝卜、六个坑，现在又增加了六个坑，然后说这坑有水，还要持有10年才能转让，所以不影响六个萝卜选坑。
当真以为人人都是迪拜土著不缺钱嚒！
每年购买客群就那么‘多’，深圳增加了人才房和共有产权房的供应量，不仅动摇了刚需客户的购买预期，还抢占了有限的刚需客群。
就像喝蓝带看“皇”带，怀里搂着下一代，还说“不戴”，没影响才怪！
2、前置规划、冒进供应。
规划是2022年制定的，那时候“易峰、亦凡”皆男神，“恒大、融创”皆宇宙，当时制定的规划肯定不包括暴雷、负债、商票逾期……..
所以，这个供应量套在现在的楼市行情上，就是猪八戒照镜子，里外不是人。
03
未来，等路。
本来还要说说上海的，上海的新房供应也是逐年加大，再加上二手房库存超过10万套，楼市正走向“供大于求”的状态。
唯一的区别是上海老城市，很多供应是“产品置换”下来的“上一代产品”，情况会比深圳更复杂。
文章到这里已经3500字了，上海就点到为止了，改天单独写。
我知道，大家肯定想问：深圳这种情况，影响是什么？未来会怎么
从购买客群角度看：
高端豪宅和豪宅聚集区域，客群不一样，房子流通不受供应量增加带来的影响；
市场中属于品质改善型楼盘，且改善的户型在90平米以上的三房、四房不受影响或者说受影响程度较低。
这也是为什么深圳核心区的二手房和新房还是很坚挺的根源，也解释了深圳市场，为什么改善型房子行情更好一些。
这次规划受影响最大的是刚需地域和刚需楼盘，入门级刚需楼盘影响最大，也就是现在深圳楼市降价最多的区域。
从市场周期角度看：
供需关系失衡，叠加示范区“睡”收先行先试，给楼市带来的影响巨大；深圳这轮周期某些刚需入门盘和非优质二手房都要在2023年“爆仓”。
记住，我说的是“爆仓”，不是下降。因为爆仓会惨过下降。
如果2023年再祭出“睡你”的大旗，深圳楼市到2025年都很难翻身。
这期间，唯一的变量就是土拍。
按这种行情，2023年第一轮、第二轮土拍都不会理想，深圳是否会出台松绑政策是唯一的变量。
当然，减少供应量也能平抑这波下跌趋势。
毕竟，戴高帽、戴红花也要吃饭，受表扬吃空气，自己难受自己知道。
老话说怎么说来着........读万卷书不如行万里路，行万里路不如老爷开路。
等，老爷开路！
本文数据及图表来源：克尔瑞、第一财经、城市财经、中国房地产网、深港安居宝典、十四五规划、深圳房地产信息网、子今楼市、郎指院、钱江晚报。
十四五规划节选：建设筹集公共住房 89 万套 • 建设商品住房 35 万套，建设筹集公共住房 54 万套，其中，公共租赁住房 6 万 套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。
这里做个小科普：深圳以往公共住房叫做保障性住房，包括了公租房、安居房和人才房（可租可售），现在 《规划》里改为公共住房，包括“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”，其实这个是因循了国 家住建部的统一定义和提法。为了更方便大家理解：公共租赁住房=特定人群的公租房；
保障性租赁住房=公租房；共有产权房=安居房（含 人才安居）。规划期内计划供应分配住房 65 万套（间）。其中，供应商品住房 31 万套；供应分 配公共住房 34 万套（间），包 括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 20 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。• 建设商品住房 35 万套，建设筹集公共住房 54 万套，其中，公共租赁住房 6 万 套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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