鸟瞰积庆里周边 @玩摄堂
撰文 | Mr K
支持 | Jess
作为一名从小在积庆里长大的汉口土著，在L君的儿时记忆里，这些墙壁厚重、红瓦斑驳的老房子承载了说不尽的故事。沿着两侧的联排建筑，走出狭窄的巷子口，那又是一番老汉口独有的热闹。
当年人来人往的江汉路，生意红火的六渡桥百货商场，商贩聚集的民众乐园，挤满各地打货人的清芬路鞋市，寒暑假时被中小学生占领的新华书店，德华楼的包子和叉烧肉，东来顺的羊肉串，老万城的酸梅汤，文书巷的夜宵，还有积庆里的澡堂...
这里很早之前就是汉口的中心地带，这里最不缺少的就是商业元素，这里从来也不缺少烟火气息，这里甚至还有延续已久的文化氛围。
如今，已接近完成拆迁腾退的积庆里及清芬片正处在城市发展和历史传承的十字路口。未来，这里的百年老里分将何去何从？或许我们可以从它的历史和类似的商业改造案例中找到答案。
PART 01
积庆里的记忆
商业中心 城市地标 历史遗痕
辛亥革命后，华人资本家迅速兴起。据《武汉地名志》记载，紧邻六渡桥、位于江汉路周边的积庆里是于1919年由民族资本家李子荣在此建房成里，初名“同善里”，为一座1纵4横5条巷道组成的里分式民居建筑群，房屋118栋，总面积约1.3万平方米。1935年，取“积善之家、必有余庆”之意，改称“积庆里”。
积庆里的牌坊和特色联排民居@玩摄堂
积庆里的牌坊和特色联排民居@玩摄堂
在积庆里面向街面的地方，是1924年开办的甲子大饭店，以甲子年命名。那时的甲子大饭店，可以叫戏子、吃西餐、打麻将，吃喝玩乐应有尽有，何等的纸醉金迷。
上世纪30年代的甲子饭店和中山路（中山大道）
在甲子大饭店的隔壁，是1917年开始建造的南洋大楼，其屋顶的回廊、凉亭、拱门和钟楼的造型，曾是汉口的标志性建筑。1926年12月，北伐军占领汉口后，国民党中央党部和国民政府由广州迁到武汉，南洋大楼成为国民政府的办公地点，国共许多重要领导人曾再次相聚。
上世纪20年代建设中的南洋大楼和民众乐园
紧邻南洋大楼的民众乐园，始建于1919年，位于中山大道民生路上首，初名“汉口新市场”。其效仿上海大世界，文化娱乐设施众多。在这里，共产党人李之龙于1925年创办过血花剧社；解放后，艺术大师夏菊花表演过杂技；抗战时，邹韬奋、郭沫若等名人在此做过演讲。解放前的老民众乐园与天津劝业场、上海大世界并称为民国三大娱乐场，曾享誉国内外。
初期的民众乐园是没有天顶的
积庆里的另一边，是建于1913年的丹桂舞台，它于1926年改名为“美成戏院”，解放后的1961年改为“清芬剧场”，是汉剧专业剧场。2007年9月，新的美成戏院在汉口前进四路的武汉汉剧院重获新生。
从积庆里往南到三民路、民权路、民族路交汇处，坐落着始建成于1933年的“孙中山先生之像”，在其东边还有民生路，三民路由此得名。
上世纪30年代的的“孙中山先生之像”周边，当年铜像的右手还没有拐杖
1928年，国民政府汉口当局为纪念孙中山先生的丰功伟绩，将民生路、民权路、民族路之间的三段老街道合并命名为“统一街”，以示全国统一告成。这里曾是飘溢书香的文化街，众多文人墨客在此聚集，而后有了文书巷，又慢慢有了后来的楚戏团。
民国时期的积庆里，周边集中了众多的饭店、酒楼、戏院、大楼、高级里分等，是汉口最繁华的商业中心，也是当时汉口地标式的存在。
民国时期，从民众乐园楼顶看汉口的繁华市景
然而，短暂的繁荣被战争所打断，在1938年至1945年的沦陷期间，武汉整整遭受了7年的蹂躏和苦难。期间的空中轰炸，使得这座美丽的城市沦为一片废墟，曾经繁华的商业街到处是残垣断壁。沦陷期间的积庆里甚至成为日军设置在武汉的最大的慰安所，也是目前世界范围内极少现存完好、规模最大的慰安所遗址之一。
1945年12月，美国生活杂志记者拍摄的汉口
抗战胜利之后残垣断壁的积庆里，无声地述说着自己的伤痕
PART 02
新时代的变革
繁华重现 逐渐衰弱 面临旧改
解放后，武汉的城市建设和工业发展取得了长足进步，商业也得到恢复和发展。积庆里周边的六渡桥和江汉路也重现了昔日的繁华盛景。
解放后，涌入民众乐园观看戏剧的人潮
上世纪60年代的中山大道和江汉路路口
改革开放以后，作为商业重镇的汉口一马当先，而地处汉正街和江汉路之间的六渡桥以其得天独厚的地利条件，迅速成为汉口商业的排头兵。汉正街小商品市场、六渡桥百货商城、清芬鞋市、花楼街五金市场、手工艺大楼、江汉路商业街处处都是人来人往。
上世纪90年代的六渡桥天桥周边
本世纪初期的民众乐园和门前的中山大道
随着武汉城市建设的发展和商业模式的变化，昔日热闹的六渡桥的人气开始逐渐衰弱。六渡桥百货商城最终淡出视野，清芬鞋市、花楼街五金市场、手工艺大楼的生意也逐渐清淡。
2007年前后，政府投入资金对积庆里进行“整旧如旧”的商业开发，在不改动建筑结构和布局的前提下，对始建于上世纪二三十年代的房屋全部进行了整修加固，引入了诸多零售和餐饮商家，希望重现老汉口商铺的怀旧风情，但在激烈的市场竞争下，经营状况不甚理想。
当年的改造将一层民居改造为3纵6横的商业街区，名为“民众坊”
2011年，来自新加坡的凯德集团接手民众乐园，开始新一轮的改造。2014年5月，正式更名为“凯德新民众乐园”。然而，历经全面改造重修后的民众乐园，相继遭遇中山大道的封街改造和地铁6号线的施工。熬过两年的工期之后，昔日人声鼎沸、风光无限的民众乐园人气一落千丈，其最大的特色也就只有其建筑本身。
重装后“凯德新民众乐园”虽然更加时尚，但却失去了往日的热闹
虽然焕然一新的中山大道重又激活了江汉路的商业活力，地铁2号线、6号线也给积庆里、六渡桥周边带来的便捷的交通，但是似乎无法阻挡老商业中心和老旧城区一起走向衰弱的命运。
究其原因，积庆里的商业改造表面上光鲜亮丽，似乎还借鉴了上海新天地的装修设计，但其引入的品牌普遍低端同质化甚至有很多“山寨”，其老旧的建筑和狭窄的通道限制了进一步发展，而一楼商铺、二楼民居的环境也产生了很多扰民的问题。此种改造，从一开始就注定了其结局。
而对于“凯德新民众乐园”的失败，既有营运方自身的问题，其在改造中丢掉了其独特的文化内涵，失去了往日的烟火气息，脱离了其存在的群众基础；叠加长期的封路、距离江汉路核心区较远、地处两个地铁站之间等外在客观因素的影响，使得这个地标性的王牌商业项目彻底沦为路人。
鸟瞰依旧人流如织的中山大道和左边沉寂的民众乐园和积庆里 @HANS汉声
2017年12月，作为规划中的汉正天街的一部分，在周边的紫竹巷一期、二期以及楚宝片区的旧城征收改造相继开始后，包含积庆里在内的清芬路片旧城改造正式启动。百年汉口里分积庆里站在了命运的十字路口。
2018年初，大雪过后的积庆里
PART 03
未来的商业蓝图
汉正天街 特色街区 涅槃重生
从武汉的“规划一张图”上可以看到，征收中的A地块（清芬片）未来将作为商服和住宅用地，其中包含积庆里的部分将作为商服用地；B地块（楚宝片）目前正在对全球征集城市规划建设方案；C地块已于2018年9月被嘉里建设拿下；D地块（磨子桥片）也计划于近期正式开始拆迁征收；E地块大致为汉正天街63、64、65、66、67、71号地块，已于2018年11月正式启动旧城改造房屋征收。
“武汉规划一张图”中，积庆里周边的旧城改造地块
以上的地块，都是长江主轴江汉段即汉正天街江汉片的城市改造规划项目的组成部分。未来几年内，满春片、汉正街东段片等多个地块也将逐步进行旧城改造房屋征收。
鸟瞰改造建设中的汉正天街片 @高楼迷 aplo
作为汉口存世不多的具有历史价值的老里分，积庆里彻底拆除重建的可能性极小，改建为历史纪念馆的可能性也很小，其最大的可能是仿效上海新天地、武汉天地以及成都太古里等旧城改造的成功案例，改造成低容积率、历史建筑和现代风格相结合的开放式商业街区。
瑞安房地产操盘的上海新天地项目，成为内地城市旧城改造更新的典范
瑞安房地产操盘的上海新天地项目，成为内地城市旧城改造更新的典范
➣由太古地产和远洋集团携手打造的成都远洋太古里项目，是将现代商业和历史文化、川式建筑和零售规划有机融合的典范，也成为中国商业地产的新坐标
在改造细节上，老旧的民居、狭窄的通道需要彻底改造，建筑表体可以保留，但内在功能需要重塑；建筑之间的通道也需要加宽，整个街区的动线必须重新规划。
@玩摄堂
积庆里的汉派民居建筑极具特色，但其内部的狭窄通道却并不适合商业街区
同时，历史主题的呈现，新旧建筑的融合，优质品牌的引入，外摆区和中山大道景观区的结合等等改造要素，需要有一个既有丰富经验也有历史情怀的商业地产操盘方。
当年甲子饭店的建筑如今可以开发为特色酒店，而积庆里紧邻江汉路及中山大道历史文化街区的优势可以充分利用
在宏观规划上，积庆里地处江汉路商圈和汉正街商圈的结合部，周边的商业项目众多，既有营运中的凯德新民众乐园，也有暂未开工的嘉里武汉天街项目，还有征集规划方案中的楚宝片商服项目，更有正在拆迁以及还未开始拆迁的诸多地块。
孙中山先生之像的周边有多个待开发的地块
中山大道的另一边，是与积庆里隔街相望的楚宝片
如何协调各个项目之间的关联，增强相互的联动性和互补性，从而将这一片的老旧城区改变为特色商业、文化旅游、酒店住宿、商务办公、居住社区等相结合的新型城区，需要有一个高屋建瓴、洞察城市发展的管理者。
追忆往昔，这里曾经是一片湖塘洼地，却发展成为汉口最繁华的商业中心；
展望未来，这里现在是一片老破旧城，却有着深厚底蕴和重回巅峰的规划。
让我们一起期待，这里正在发生的涅槃重生。
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