【梧桐习法学堂】
关于旧房改造与征收 这些法律问题要知晓
近年来，随着经济社会不断发展，人民生活水平显著提升。然而许多老旧小区还存在基础功能设施不完善、绿化景观配置不合理、外立面老旧、停车资源紧张等问题。市政府出台了有关“留改拆”有机更新、土地高质量利用、风貌保护、旧区改造、促进产业转型升级等一系列政策文件。这一期的梧桐习法学堂，我们请志愿者律师来到了湖南路街道，讲一讲旧房改造与征收相关法律政策。
关于旧房改造与征收，让我们一起来听听律师是怎么说的吧！
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案例一
01
张女士最近收到了徐汇区房管部门发来的旧城区改建意愿征询，自己居住的公有住房所在的地块即将进行旧城区改建。
我想了解一下，现在上海市对于旧房旧小区的“留改拆”政策具体有哪些方式？需要满足什么条件？
律师解答：《上海市城市更新条例》第三十二条规定，对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，经房屋管理部门组织评估，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。
对于建筑结构差、功能不全的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新，经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。
经上述意愿征询与表决程序不能实施更新改造的，如为保护社会公共利益的需要，政府可依法通过征收的方式实施更新改造。
旧改房屋征收的原则与旧房改造相同，即坚持“居民自愿”，应征求居民（房屋所有人、公房承租人）的意见或由业主表决。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，上海市人民政府令第71号文第十二条（旧城区改建的意愿征询）规定，征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建；同时，《细则》第二十一条（旧城区改建征收决定）规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%（即“两轮征询”）。
02
张女士家小区完成了旧城区改建意愿征询，同意率达到90%以上的结果已经公示。
我想咨询一下，公有住房的房屋征收补偿是怎么计算的呢？
律师解答：根据71号文的规定，房屋征收与补偿应决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则，补偿部分最主要的是我们俗称的“三块砖头”，即（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴，简单来说就是围绕被征收房屋情况征收的房屋价值补偿。除了“三块砖头”以外还有根据每户居住和征收时具体情况给予的居住困难户的保障补贴；搬迁费和临时安置费；和奖励费。
我们重点来说一下三块砖头的计算方式，第一块砖也就是房屋的市场评估价格，对于这个评估价格被征收的公房承租人和私房产权人能分到的比例是不同的，公房的承租人得到的补偿是房屋评估价格的80%，而私房产权人则是100%。当被征收的房屋评估价格低于征收地块房屋评估均价时，则按照房屋均价计算。
第二块砖价格补贴=征收地块房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3也就是在原有面积的基础上最多增加30%。
第三块砖套型面积补贴=征收地块房屋评估均价×套型面积补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。也就是在原有面积的基础上最多再增加15平米。
03
对于旧房改造，张女士还有以下疑问：
如果现在把亲戚户口加进被征收房屋中，是否就能成为征收补偿的安置对象呢？对于公有住房来说，能不能分到征收补偿款是不是由户口决定的？
律师解答：不能，根据71号文规定，房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；（二）房屋转让、析产、分割、赠与；（三）新增、变更工商营业登记；（四）迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为。
动迁公房里有户口的人是不是都能分到补偿？
律师解答：不一定，虽然71号文中规定；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。但共同居住人与有户口的人并不能画等号。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此，在动迁公房中虽享有户口，但实际居住生活并未满一年的空挂户口；或者已经享受过他处征收安置的户籍人员等是无法享受征收补偿的。
动迁公房中没有户口的人是不是一定拿不到补偿？
律师解答：未必，上海高院发布的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了1、因结婚在被拆公房中实际居住满五年；2、服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公房等特殊情形即使在被拆公房中无户口可被视为同住人。
案例二
小琴的户籍于1995年10月19日因来沪求学迁入张阿姨的老公房中，但一直随父母生活在外地，2016年4月14日，张阿姨作为公房承租人与征收单位签订征收协议。小琴得知后，起诉张阿姨要求作为共同居住人分得征收补偿利益。
裁判观点：虽然小琴在系争房屋有本市常住户口。但小琴将户籍迁入系争房屋时是未成年人，应与父母共同生活，且当时其父母的户籍均未在系争房屋内，小琴户籍迁入是为了上学，故应认定张阿姨当时同意小琴户籍迁入系争房屋是属帮助性质，小琴不应作为共同居住人享有征收补偿利益。
旧房改造与征收事关民生福祉，牵动万家民心。相关政策和规定纷繁复杂，文件、解答层出不穷。在遇到房屋征收问题时，不可按照自身经验、他人经历作为判断的依据，应多咨询法律专业人士，真正有效地保护到自身的合法权益。
2022-10-14 10:43
来源：上海徐汇
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