现在公寓产权70年的多不多(一算惊呆宁波40年产权)(1)

近段时间,宁波的单身公寓市场颇为热闹。(注:本文所称的单身公寓,特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓,即俗称“40年产权”的公寓。下同。)

尽管早在今年年初就有相关消息、已经形成市场预期,但宁波于7月末正式确定于9月15日起实施新的落户政策、明确“40年产权”的单身公寓也可以落集体户,还是被单身公寓各类销售方渲染为天大的利好。

而时隔多年重出江湖的“售后包租”,乃至承诺多少年后高价回购甚至之类的销售手段(详见本号推文《包租8年,8年后可按150%价格回购……这样的单身公寓买着靠谱吗?》),虽然前车之鉴甚多,依然还是刺激到了相当一部分将单身公寓作为投资品的购房需求。

如果购置后用于出租,单身公寓因为面积小、总价低,而租金水平却还往往高过普通住宅,其年租金回报率一般能够达到百分之四五甚至更高,比把钱存银行显然划算,也称得上是一笔不坏的买卖。

但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓,那恐怕需要好好考虑——以后出售,“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费,就是一个巨大的不利因素。

今天,我们就来仔细算算“40年产权”单身公寓的交易税费。

PART.1 主要需缴四种税

首先需要特别指出的是,“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等,不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。

具体来说,单身公寓的——

契税,一律按总价的3%缴纳,不分面积大小。

增值税及附加,或者按总价或者按差额的5.6%缴纳(差额问题,下面还会详细说到),不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策。

个税,或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受普通住宅那样“满五唯一”(购入满5年、为家庭唯一住房)可免征的政策。

还有一种税,普通住宅交易时候目前是不征的,但单身公寓交易时必须缴纳,即土地增值税

单身公寓的土地增值税,或者按总价的5%征收,或者按30%—60%的差额累进税率征收(这个下面也会详细说到)。

我们把单身公寓的交易税费列表如下(印花税因为很少,我们就忽略不计了。下同。):

现在公寓产权70年的多不多(一算惊呆宁波40年产权)(2)

这里面,所谓核定征收,一般是指不能提供原购房发票的;按实征收,一般指提供原购房发票的。

目前在宁波二手房市场上,单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多。

依规,契税由买方缴纳,增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。

当然,宁波二手房买卖的所谓惯例,是房东“一脚踢”、只算净得多少房款,交易税费通常是转嫁给买方的。

下面,我们细细来算账。

PART.2 没购房发票

先算在不能提供原购房发票、核定征收方式下单身公寓的交易税费。

假设一套面积50平方米的单身公寓,单价15000元/平方米,即总价75万元。据上表可知,这么一套单身公寓,得缴:

契税=75万元X3%=2.25万元

增值税及附加=75万元X5.6%=4.2万元

个税=75万元X2%=1.5万元

土地增值税=75万元X5%=3.75万元

总的交易税费,高达11.7万元!

如果所有税费要买家承担,那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓,实际单价比合同单价高出近2400元一平米。

PART.3 有购房发票

再来算能够提供原购房发票、按实征收方式下单身公寓的交易税费——这个就比较复杂了,小编脑细胞死了起码一半,主要死在算土地增值税上……

首先要搞清楚2个概念:

第一,差额,怎么算?这与计算增值税及附加、个税相关。

第二,累进税率,怎么算?这与计算土地增值税有关。

按实征收方式下的所谓“差额”,在算增值税及附加时候,是指房子的成交价与原购入价的差额。

算个税,差额则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费(包括增值税及附加、土地增值税)及有关合理费用(主要是装修费用)后的余额。

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资料图片。图文无涉

上文所举例的那套单身公寓,假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明,那么现在按75万元出售,需要缴纳增值税及附加=(75万元—60万元)X5.6%=8400元

因为计算个税涉及到土地增值税,所以我们先来算土地增值税。

土地增值税的计算公式是:

土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数

按实征收方式下,土地增值税的税率,叫四级超率累进税率,分成30%、40%、50%、60%四档,具体计算公式分别是:

1、增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%;

2、增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

3、增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

4、增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

这个公式里面,扣除项目金额的计算,也有一个公式:

扣除项目金额=原购房发票金额×(1 5%×年限) 转让环节缴纳的有关税金(包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等)。

其中,“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%,就是指“扣除系数”。

增值额的计算公式是:

增值额=现转让总价—扣除项目金额

还是以上文那套单身公寓为例,假设房东是2年前买入的,当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元,精装修、所以没有装修费用,则:

  • 扣除项目金额=60万元X(1 5%X2年) 原购入时缴纳的契税1.8万元 此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元
  • 增值额=75万元—68.64万元=6.36万元

增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%,即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算:

  • 土地增值税=6.36万元X30%=19080元

现在,我们返回头再计算这套单身公寓的个税:

  • 个税=(75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元)X20%=20904元

总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费,包括:

契税:2.25万元

增值税及附加:8400元

个税:20904元

土地增值税:19080元

总计交易税费:70884元,相当于75万元总价的9.45%。

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资料图片。图文无涉

显然,虽然计算非常复杂,但按实征收比核定征收,能少缴将近5万元的交易税费。

当然,这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

如果这套2年前以60万元买入的单身公寓,现在翻了一番,涨到了120万元,那在按实征收方式下,需要按40%的税率缴纳土地增值税,算下来将近19.5万元之多!其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%!

所以需要特别注意的是,在四级超率累进税率下,单身公寓的土地增值税,是你赚得越多、税越高!

我们也做了个比较的表格:

举例:

一套“40年产权”的单身公寓,证载面积50平方米,精装修交付,2年前以60万元总价买进,现在以75万元/120万元总价卖出。

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结语

不管是核定征收还是按时征收,单身公寓的交易税费,显然都远远超过普通住宅——

同样是满2年、50平米的房子,简单按核定征收算,单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来。得缴转让总价的15.6%;

而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税,只要缴转让总价的2%就够了。

按宁波二手房交易的惯例,房东如要买家承担全部交易税费,单身公寓的市场接受度高低,可想而知。

当然,目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源,其实是亏着卖的。

像鄞州万达的48克拉,当初1.5万元/平方米开盘,10多年了,现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

亏着卖的情况下,以按实征收方式,增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了,但房东的心情,也是可想而知……

宁波晚报记者 周科娜 编辑 葛淑雅


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