这几天，市场上有一个比较火的公募基金在认购，REITs。它的中文名叫房地产信托投资基金，也是一种金融衍生品。
实际上，REITS就是把一些流动性低的固定资产证券化。比如你从银行贷款1000万，投资建造了一栋写字楼。建成后，每年都有租金收入，但是你不想欠银行债务，或者是要套出现金。
那么，你可以把这栋楼的租金打包，拿去二级市场卖，一次性把1000万收回来，这栋楼的产权还是你的。
收回来的1千万，有两种选择，其一还清银行贷款，其二再投资。当然，证券化回来的这1千万，性质已经不是借贷关系了，这里的风险由投资者自己承担，你可以轻松上路。
你也可以用这1千万再建造一栋写字楼，然后再打包去REITS，收回来的钱再投资………用这种方法，最后你将拥有大量房地产产权。
听起来都不是很心动？去年蚂蚁集团不能上市，原因就在此。他把借出去的钱打包卖给二级市场，融资来的钱再拿去放贷。
短短一年内，他这种融资放贷手法可以循环100次。最后，就是100倍杠杆，而他承受的风险，理论上只是第一次的那个本金。
由于杠杆率太高，最后蚂蚁被叫停，以后REITS会不会参考这种玩法，不得而知。
言归正传，投资者在买了你的REITS后，就拥有了分摊这栋楼租金的权利。不过，收租权利是有时间限制的。有人可能不明白，REITS的那个认购价格是怎么出来的？
实际上，认购价就是结合了“设计”的收益率和收租年限，可以说是从未来的价值折算回来得出。按这个价格买，臆想中你就能获得年复利5%的回报。1千万的投资，租金收益就是每年50万。
现在，来看看这些REITS的发售认购情况。不出所料，非常火爆，火爆到超出想象。
昨天，在深交所上市的首批四只公募REITs率先发布配售比例。
首钢绿能认购配售比例1.76%，蛇口产园、广州广河、盐港REIT的公众认购配售比例分别为：2.39%、10.80%、8.80%。
什么意思？
意思就是买的人太多。按1.76%配售比例，不好意思，当初你认购了1万元，现在只能分给你176元，剩下的9824元退还给你。
那么，为什么这么火爆，区区4～5%的收益，真的是无风险吗？
我先说一个历史发生的案例。
2007年，美国发生了金融危机，引发的原因就是次贷危机。实际就是把老百姓的房贷打包出售，区别在于房贷以贷款人利息为收益，而REITS是租金。
最后，这些房屋贷款人没有能力还贷，债务危机暴雷，投资者损失惨重。
可以肯定的是，现在REITS“绝对”没有美国次贷危机的风险，举这个栗子在于阐述各自资产的本质。
但是，我们在买信用债券时，尚且不敢买单一企业，而是趋向于买债券基金。因为信用债券，借钱的就是企业，企业的经营，就一定有暴雷的风险。
那么，REITS的投资标的种类，应该不及债券基金安全。虽然它的收益略高于债券，但是它现在的价格是折算出来的，购买火爆就会出现溢价。
比如，上面那个写字楼，本来是1千万价值，但是在二级市场流通后，新鲜火爆的行情就会催生溢价，价格升至1200万。而未来的租金是固定的，不会跟着上升，那么你的本金收益率就会下降，达不到5%，可能只有3%。
另外，现在的认购价格，有没有也存在溢价？设计的年化收益多少？
那么，为什么这次REITS为什么这么火爆？我尝试总结一下原因：
1.REITS起购额不高，对老百姓没有门槛，销售机构和媒体宣传又做的好。“固定无风险”5%的年化收益率，就是最好的噱头。
2.不少投资者，可能真的不知道REITS是个什么梗，认知局限了可选择投资项目。但是，他们现在又手握大额现金，亟待投资。正是“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”。
3.最后，买REITS可能用于资产配置，毕竟它的收益高于债券。如果你是使用这种方法的投资者，最后收益应该会稳定一些。
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