5月19日，多单首批试点的基础设施公募REITS产品在交易所披露了募集说明书和询价公告等发行材料，意味着筹备已久的中国版公募REITs正式走向了落地实践，现在小编就来说说关于今年首单公募reits成爆款?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!
今年首单公募reits成爆款
5月19日，多单首批试点的基础设施公募REITS产品在交易所披露了募集说明书和询价公告等发行材料，意味着筹备已久的中国版公募REITs正式走向了落地实践。
此前的5月17日晚，沪深两所发布消息称，首批9单基础设施公募REITs项目在5月14日经交易所审核通过后向中国证监会递交申请注册，并于17日正式获得中国证监会准予注册的批复。至此，首批9单公募REITs试点项目均正式获批，其中包括深交所4单、上交所5单。 这9家申报公募REITS的机构分别是博时基金、华安基金、富国基金、平安基金、中航基金、红土创新基金、浙商证券资管、东吴基金、中金基金。
为了解首批的公募REITs到底怎么玩？21世纪经济报道记者采访了参与发行的相关券商和律师等人士。
多单产品将开始询价
REITs作为不动产投资信托基金，最早发展于上个世纪50年代的美国。在国外的REITs市场已经非常成熟，其中商业性地产占比最大部分，基础设施只占据小部分。
对于我国目前这9只首批的公募REITs中，商业地产的投资还未完全开放，基础设施占据了大头。获批试点的9单中，项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等基础设施类型，基础资产的现金流均较好。分析人士认为，我国基础设施的资产超过百万亿元，具有相当大的开发潜力。
定价方面，以中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金为例，他们表示将通过网下询价的方式来确定认购价格，本次询价区间为3.7元每份到4.26元每份之间。该期产品的询价时间为 2021 年5月24日(T-5 日)的 9:00-15:00。
根据公告，本期基金将通过向战略投资者定向配售(“战略配售”)、向符合条件的网下投资者询价发售(“网下发售”)及向公众投资者公开发售(“公众发售”) 相结合的方式进行发售。
本基金初始战略配售发售份额为 10.8亿份，为本次基金份额发售总量的 72.00%。网下初始发售份额为 3.36亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的 80.00%;公众初始发售份额为 8400万份，占扣除初始战略配售数量 后发售份额的 20.00%。其中公众投资者中，单个基金账户单笔首次认购最低金额为1000 元。
网下发售对象主要是专业机构投资者，包括证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行等。
根据4月30号中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引征求意见稿》中，基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的 20%，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于 5 年。 其他专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人与财务顾问协商确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于 1 年。
目前实践中，类REITs的期限一般为3-5年，或者采用较长期限 每3年允许投资者回售的方式，这样看来更适合长期投资者。
公募REITs基金收益的分配方式为现金分红，在符合有关基金分红条件的前提下，基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满6个月不进行收益分配。
机构投资者热情较高
REIT是房地产投资信托（real estate investment trust）的首字母缩写。按照定义，公募REITs是一种以发行预期年化收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合预期年化收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs的实质就是资产证券化，将市场上流动性较差但是盈利能力很强的资产变成可以交易的证券资产。根据信息披露要求和募集方式以及募集对象的不同，REITS被分为公募REITs和私募REITs，私募REITs是不针对公众投资者发行的，只针对机构投资者。此前，国内发行的REITs产品均是私募。对于投资者来说公募REITs是一种收益性和风险都相对偏低的基金，但是其具有长期收益较好并且分红比较稳定的优势，具有较好的投资价值，类似于固收类产品。
在首批公募REITs获批后，大量的投资者对它的未来充满信心。其中尤其私募基金、保险资管和各种中小银行资管都表现出强烈的参与意愿。而公募REITs能如此吸引投资者正是因为它有着许多优点。
从投资者角度来看，资管新规后相关理财产品打破刚兑，投资者面临资产荒的困境。在这一背景下，公募REITs是一个不错的资产配置新选择，其中不动产90%以上的收益将由REITs投资者享受，长期投资的回报率就相对很高了。虽然还有一部分资金会投资于股票或者债券，存在一定的风险，但由于资金占比并不会太高，因此总投资回报率还是相对很高的。
投资不动产的高门槛常常让普通的投资者望而却步，而公募REITs能够为投资者们提供一个低门槛的“捷径”来投资不动产。相较于其他投资理财产品，公募REITs也能令大部分投资者有机会享受不动产收益。因为，投资者投资与住房相关的公募REITs的话，就有望实现不买房却胜似买房的投资收益，可以说或许比买房还要划算，毕竟现在购房的成本那么高，这一点就足以吸引大量投资者令。
投资理财中，合理的资产配置非常重要。公募REITs与股票、债券等资产在风险收益特征上具有差异，可作为多元配置的一个选择。权重配比的公募REITs和其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
公募REITs的发展前景
公募REITs在美国等发达市场属于成熟产品，但是在国内还是刚刚起步的阶段。
某券商人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“公募REITs此次试点能否产生财富效应是决定它未来发展的关键。如果满足两个方面的条件，那么它的未来是很有发展前景的。一方面，如果投资者觉得购买这类产品所获得的风险和收益都合适，并认为这个产品是一个很理想的投资标的。另一方面，对于公募REISTs的发行方而言，如果与其他的方式相比，通过发行这个产品能够帮助他们的资产卖出一个更好的价格。”
作为承办首批公募REITs试点项目并参与相关规则征求意见的天达共和律师事务所的公募REITs团队表示：不同于国外REITs以商业地产为主，我国公募REITs以盘活存量基础设施资产为先导，优先选择高速公路、市政领域等投资几十亿且运营稳定收益较好的基础设施项目，使得普通个人投资者有渠道通过对公募REITs的投资而有机会持有这些“隐性的国民财富”，共享国家高速发展的红利。
同为公募REITs团队的首批公募REITs承办合伙人，财政部PPP专家库专家翟耸君律师表示，从法律视角来看，我国公募REITs产品是在现有的公募基金产品、资产支持专项计划、基础设施项目运营的法律法规框架体系范围内进行的创新和扩展，极大程度的避免了对现有制度的突破，使得公募REITs产品得以迅速推出和落地；同时又借鉴了上市公司对于独立性、关联交易、利益冲突的要求和上市公司收购等相关安排，因此，公募REITs产品也被形象的比喻为“基础资产IPO”，打通了社会资本参与基础设施投资良性退出的“最后一公里”。
从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。
更多内容请下载21财经APP
,
