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提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。码农智商税。大厂搬郊区自然不值钱。自住性价比最高的板块，见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗
回答：西北旺以前分析过：
表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。
本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。西北旺在海淀都算比较贵的。
不如西二旗西三旗回龙观。
提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢
回答：你好，通州相对有一定溢价。如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。
都远远好过通州。
提问：房姐您好！我现金700个左右。目前就是想投资保值。已经是二套了。目前在考虑万柳或者是牡丹园。万柳因为学区房，700只能买蜂鸟一居，牡丹园这边能够买二居左右。从投资来看，您建议买哪里？
回答：万柳一个CEO盘多少钱值得买？单从楼盘上说，唯一的作用是你喜欢，你买单消费。投资角度来看买入就是亏损状态。巴沟这个板块其实是有点小问题的，只有一侧土地，西侧河水，有去无回，比较阴冷，如果能把北面的高尔夫拆掉变成居住组团就是质变了。如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。
牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差。学区扩散的原因，价格也不便宜。
子弹700，建议拆分成2个800-1000万的选筹，投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。
提问：房姐您好，我是19年应届硕士生，为了拿户口去了一家国企，但是以后有跳槽计划，所以打算趁2020年楼市回暖前买房把户口落出来，因为需求主要是落户，只想买个小房子，落户兼投资用，以后再置换。家里能付70万首付，总价能承受200万左右。现在考虑通州k2十里春风和一些小面积的二手房，比如双河北里的一些50 60平的老破小，但是由于通州未来的发展潜力，所以还是比较倾向十里春风。现在十里春风那边正在搞最后的年终促销，不知道是不是要抓住机会入手，求房姐答疑解惑。
回答：你好，有很多土地行政划分上是北京，实际上不属于北京。没有人口，没有城市和产业建设的土地，即使在城市内部，也不属于城市化。两省交汇的地段最尴尬，两边都不想管。永乐店挨着廊坊和香河了，不值得2W+。远郊溢价盘，要回避。但是总有韭菜买这种一手。
子弹70，老老实实淘老公房/次新小户型。
提问：您好，北京怎么样能尽快把房卖掉，找哪家中介机构好？
回答：很多人都知道如何买房，但是绝大部分人不知道在横盘期如何把房子快速高价卖出去，详见知识星球内部分享《卖房实操技巧》
提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？
回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。
北京的涨幅轮动顺序一般是：
上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。
次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。
当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。
提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢
回答：你好，原则上不置换。不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。
双井是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，部分高端盘也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。
东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。
非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。
提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。您从投资角度看，建议值得这样置换么？
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。但望京价格仍然不高。在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。
望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。
望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。两者未来的预期空间不是一个量级。需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8/9万以上的溢价或者CEO盘即可。
阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。
望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚：
一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。详见知识星球内部分享《望京板块选筹实战分析》
提问：房姐好！您认为北京东湾这个项目值得入手吗？首套首贷，单身，通州有房票，想入手一套通州，目前首付最多200-250可以承受，自住和保值兼顾，新房和二手房您有什么推荐？
回答：郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。与其叫北京东湾，叫通惠/运河东湾更合适。从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。
通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍，运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。
提问：房姐，法拍房操作过吗？感觉比市场便宜30%以上，有经验可以借鉴一下。
回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。
详见知识星球内部资料《法拍房捡漏实操技巧》。
提问：亲爱的房姐,次新房指多少年的房子?
回答：看具体选筹，最多不超过15年 次新侠义定义是10年内的电梯房
提问：要保住北京中产的位置，你觉得要在北京买够几套房？
回答：不看套数，看净资产，我对中产的定义是至少1000万，家庭年收入50+。很多媒体把月收入5000元的小白领定义为中产，月收入1万到2万的农民工定位为农民工，认为中产是一种生活方式，那都是月薪5000的小编瞎说的。
提问：房姐，为什么你总说以环线判断房价是错误的？
回答：对于北京来说，虽然是一个十分方正的平原环线城市，但楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。北京是典型的平原城市，由于首都的安全需要等种种原因，城市的建筑密度极低，城市的规划也是摊大饼式发展，即使是五环线，今天也是十分的拥堵。
但北京的发展，并不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把北京看做环线发展，是第一重错误。其次，二环内的区域，由于历史和政治原因，处于被保护状态，基本没有现代城市生态。而北京重点主导的一些项目或着力发展的地区，大多着落在一些中外环区域。
其中，国贸CBD，望京，中关村，西二旗是北京最主要的产业集中区，也是北京聚集人流的核心，而这些商业或产业集中区域缺乏大量的居住住宅，造成了产住分离的结果。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：北京的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。
国贸10万，双井8万，青年路7万，常营5万；望京8万，孙河6万，顺义4万；中关村12万，西三旗7万 ...... 但是，如果以为北京的地段价值单纯是随着产业中心扩散延伸的，又犯了第二重错误。
提问：房姐，比较担心北京疏解人口和经济不景气导致天通苑人口外流的影响，能帮忙分析下吗？感谢！
回答：我们讲，凡事先要指代清楚才能有定性。北京疏散地段人口，被疏散的不是市中心人口，而是远郊区和东西城。北京疏散人口的目标，是迁移到郊区，比如昌平县城，未来科学城，瀛海，通州副中心。但是，想法和现实是两码事，市场是无数个体所做的选择的总和，不是你一道政策就能决定最终的结果。
由于北京的人口增长减少，所造成的结果就是城市人口的内卷化，而不是继续扩散到郊区。什么是内卷化，听过我分享或者星球里的朋友都懂，你开工厂，如果市场效益不好那么首先做的一定是砍掉次要的生产线。
内卷化的结果，就是传统地段价值回归。现存人口往东三四环迁移，原来要被赶到远郊区的人口，往靠近市区的郊区迁移。即天通苑回龙观这样的社区。
远郊区由于溢价严重，进一步加剧群体的内卷化（当然，也有很多一手远郊贵妇盘韭菜）。而我们的通州，从来就不是迁移人口的目标。计划经济真正迁移人口的做法，是「修天通苑」。
通州CBD如果真的是为了人口，土拍早就放开了，房价也不会这么贵。
不要听别人喊口号，要看别人怎么做，做的结果是什么。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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