作者丨钱掌柜 来源丨米宅北京
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在开始今天的内容之前，先给大家看几张照片：
大家猜猜这是哪里？
笔者相信：看过照片后，一定有不少人会说：这荒凉又破旧的地方，还没有我们村好呢，估计是某个十八线小县城吧。
OK，现在来揭晓答案：这里是北京四环内！
笔者有一位初中同学，从小就特别向往北京，可由于某些特殊原因，直到现在她也不曾到过这里。
一个阳光明媚的午后，当我把这些照片发给她看时，那一瞬间，她几乎惊掉了下巴...
没错，这就是北京造甲村目前的现状！
可如果我告诉你：中海花79.4亿人民币在这个区域拿了地王，住宅楼面价6.87万/㎡，你会怎么想？
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2019年7月15日，丰台区造甲村1512-653地块开拍，该地块位于地铁9号线“丰台南路”站旁边。未来，这里还将建地铁16号线，交通便利、地理位置优越。
重要的是，该地块位于四环内，自从“正负清单”发布之后，北京四环内的住宅用地变得异常珍贵。
而且，该地块是北京今年推出的第9宗不限价地块，不受7090规则限制，但用地属性复杂，需要配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站，以及无偿还建59500㎡商业用房。
所以，虽然地块位置不错，但面对种种限制，开发商们还是很谨慎的。参与本次竞拍的只有合生、中海、金茂 宝龙 骐骥联合体、首开 城建 保利 建工联合体4家开发商/联合体。
虽然参与的房企不多，但竞拍过程还是很激烈的。最终，经过一个小时、56轮争夺，中海以79.4亿元总价拿下该地块，成为今年的北京地王，住宅楼面单价高达6.87万/㎡，比周边次新二手房价格还高。
如今，楼市行情寡淡，再加上融资受限，开发商拿地普遍变得谨慎了起来。那么，究竟是什么吸引了中海以如此高的价格拿地呢？
怀着一份好奇心，上周，笔者来到了这一区域进行调研。
坦白讲，到达目的地之后，笔者完全被眼前的景象“震撼”了，如此荒凉又破旧的地方，周边住宅大多都是八九十年代的老破小，次新盘有，但是非常少。老破小价格在4.8-5.5万之间，即使是次新盘，价格也基本不超6.8万。
中海拿地的楼面价比旁边二手房售价还高，莫不是疯了？
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其实，对于开发商来说，这两年也挺难过的。
强调控之下，房价上涨的预期变弱，销售变得越来越困难。拿地怕房子卖不出去，可如果不拿地，手里没粮就相当于是等死。
所以，相比于两年前，开发商们对于拿地的态度是越来越理性了。
而对于中海来说，无论是2018年，还是2019年，都可谓是他的高光时刻：
2018年，中海寰宇天下成为北京销冠项目；2019年，中海望京府一期开盘又全部售罄...
按道理来说，中海此次拿地，应该是经过深思熟虑之后才决定的，绝非是一时冲动。
那么，这个破破烂烂的地方，又凭什么会被如此看好呢？
其实，在帝都，比这破十倍的地方多得是，比如房山窦店、燕山；朝阳十八里店、垡头、豆各庄、黑庄户、驹子房；大兴曹各庄、马各庄、庞各庄、礼贤镇等等。
破旧本身没什么，只要有概念、有利好，迟早会发展起来的。
想当初，望京不也是由破旧的小村庄发展起来的嘛。
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笔者认为，中海看好它的原因有以下几个方面：
第一，地理位置优越；
上文中提到过，该地块位于四环内。“限住令”之后，四环内的住宅地块变得异常珍贵，这或许是中海看上它的主要原因。
第二，附近在建地铁16号线；
目前，该地块周边有地铁9号线，距离“丰台南路”站500米左右。目前，地铁16号线南段正在施工，预计2020年就能通车。
通车之后，这里将是9号线和16号线双地铁加持，便利程度不言而喻。
我贴一张地铁16号线走向示意图，大家感受一下：
第三，周边概念持续不断；
自从大兴新机场定址之后，南城就变得异常活跃起来，这两年也挣得了不少好资源，学校、医院纷纷去南城建分校、分院。开发商们也是闻讯而来，抢着在南城拍地。
从地理位置来看，该地块邻近大火的“丽泽商务区”，而且，距离丰台科技园、总部基地都不远。
虽然丰台科技园和总部基地目前发展情况不尽如人意，但丽泽商务区还是被寄予厚望的，它的目标是打造北京第二个金融街，不管以后能发展成什么样子，反正周边房价已经起来了。
目前，丽泽商务区周边次新房，品质好点儿的，均价都已经8万了，比如顺驰蓝调、金泰城丽湾等等，新盘更是达到了10W ，其中最著名的当属前两年的网红盘中国玺、昆仑域。
目前，周边在售楼盘还有“泰禾西府大院”、“葛洲坝中国府”两个项目，单价也都在10万以上，这两个盘，也都是曾经霸气的地王！
如果你要问，它们凭什么卖这么贵？谁给的勇气？
大概就是“丽泽商务区”的概念 较好的地段儿吧！
另外，丰台火车站正在整修，据说，将来北京西站的高铁，要全部转移到丰台火车站。
投入使用后，周边的交通条件，会再上一个台阶。
值得注意的是，造甲村地块的位置与火车站有一定距离，因此，不会对周边造成利空。
第四，周边地价都很贵，且地王频现；
2013年7月，夏家胡同地块出让，15家房企角逐，经过26轮竞价，加配3.8万平方米的公租房，懋源以17.8亿元的价格获得，楼面价高达4.58万元/平米，成为当年的北京单价地王；
2014年2月，丰台西局一地块出让，龙湖以总价35.7亿元收入囊中，折合楼面价6.82万元/平方米；
2015年10月，樊家村项目出让时，葛洲坝通过与13家房企“贴身肉搏”，经过73轮竞价，31轮竞公租房面积，才得以斩获，成交价49.5亿元，配建4.1万平方米的公租房，楼面价达到7.5万元/平方米。
2015年11月，丰台槐房地块出让，华润联合体83.4亿拿下，成为当年总价地王。
2018年白盆窑地块出让，迎来了9家房企参与，经过60余轮竞拍，中铁诺德以70.2亿元的总价摘得。
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目前，造甲村地块已经平整完毕，南侧是怡海花园小区，二手房价格在6-7万之间，东侧为刘孟家园回迁房，西侧是丰台科技园生态主题公园。
上文中我们讲到过，该地块拿地时，是有限制条件的：要配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站。
虽然，周边目前有点荒凉、破旧，但等项目以及这些配建完成后，会改善许多。等项目将来入市时，价格也必定是10W 。
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那么，如此高的价格，还值得买吗？
笔者认为，对于改善性群体来说，买来自住是可以的。
2020年，地铁14号线丽泽商务区段也将通车，届时，这里的地铁网络将更加密集，出行更便利。
但是，投资的话，是不建议的。
第一，目前来看，丽泽商务区并不算很成功，后期能发展成什么样，谁也无法预知。关于丽泽商务区的解读，请参考之前的文章《高大上的丽泽商务区，能否支撑起丰台楼市的洼地补涨？》
第二，价格明显偏高。在“房住不炒”的当下，房价上涨的空间被严重挤压，10万的单价还能有多少上升空间？又得用多长时间？这个问题值得好好琢磨一下！
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