这是一篇市场和产品的反思稿。
实施艰难，市场凉薄。越是这个时候，越应该为小步快跑的革新者鼓掌、喝彩。
都在随大流，他们反而是逆旅中的行者。
1
什么叫好产品？
很多时候作为业内人士，我们也在反思这个问题。有可能是园林绿化的名贵树种，有可能是造价高昂的外立面，也有可能是细节见真章的成品房，不一而足。
但是，很多时候，局中人反而会看不透市场。
专业术语其实空洞无味，其实对于购房者而言，真正的好产品，一旦面向市场，一旦面向购房者，最真实的反应应该是：
握草，真牛逼！
就是这么直白，就是这么接地气。
比如你第一次看到了天筑的干挂铝板，第一次听说物业费能到6块8，第一次见到五重立体景观，第一次看到泳池的玻璃落地面，第一次看到小区内部下沉式景观……
哪还需要专业术语，哪还需要灌输式讲解。购房者会自己看，会用脚投票，好东西放在那里，不用废话，就知道，这玩意儿就是好。
用咱河南话就是，乖乖类，弄哩不赖。
2
郑州市场，几乎原地踏步，没有一点生机。
3年前的暴涨，回首探望，巨坑无比。
狂欢过后，一地鸡毛。
政府一看，动动手地价就能过千万；房企一看，产品这么差也能卖得好呀；购房者一看，躺着买房就能翻倍呀；银行一看，房子才是最稳定的蓄水池。
规划片区、研究产品、为产品买单？拉倒吧！
于是，户型依旧很差，容积率依旧很高，仍然捆绑了大量的重复商业，交房维权比比皆是，真金白银甩出去，却听不到一点响。
那么，今天全是丧气话？
肯定不是。所谓市场的烂，只是市场的一面，我们还要看到市场的另一面，找到市场的闪光点，找到好产品，找到付出心血的开发商，然后拿出钱包刷卡买单。
最近看了很多新房，也看了很多二手房，感慨很多，其实郑州也有拿得出手的产品，郑州的楼盘也并非一无是处，每一年都在做点滴积累的产品更新。
他们不断的试探，小心翼翼的迈步，甚至很有可能是试错，但是至少，你能看到市场前进的力量。
3
有些楼盘做3米的层高。
按说这事，不值一提。
但是郑州地邪，交房维权必有层高这一项。收过房的业主都知道，目前市场上大部分楼盘的层高，除了北龙湖以外，大致都在2米85-2米9之间，极少做到3米的层高。
层高不到2米9，扣除楼板厚度、铺完地暖，最后净高只有2米7出头，甚至很多连2米7都不到。这还不含做吊顶，否则的话，室内空间会更加逼仄、压抑。
因此，无论哪个楼盘敢把层高做到3米，都值得尊敬。在普通的楼盘中，比如说融创城，比如说旭瑞和昌优地；在北龙湖的豪宅窝，层高做成3米5以上，甚至做成4米。
不就是层高提高了十几公分，还值得一提？
对于任何一家楼盘，2米9层高是标配，这样做没有一点问题。反而是一旦提高层高，每层至少差10-15公分，放在超过30层高的高层上，至少牺牲了一层的利润，让利都在千万以上，开发商又不傻。
我想，维过权的业主都知道，小事不小。
4
还有楼盘降低容积率指标。
别说降标，拉出任何一个项目，几乎都是顶满格的去做容积率。
一个个抠抠索索，都是山西土财主。
限制容积率3.0的，一定要做到2.98；限制容积率4.0的，一定要做成3.99。懂行的都知道，哪怕0.01的指标，背后动辄数百平、数千平的面积，那可不是面积，这可都是真金白银呀！
但是，市场就有这样的硬骨头，傻乎乎的自降容积率指标，容积率2.0降到1.7，容积率1.7降到1.5。
比如说蓝城玫瑰园，比如说万众顺和禧，等等。
蓝城玫瑰园最狠，把原本2.0的容积率，硬是改成了1.5的容积率，原本可以规划成纯小高，或者至少也是明显高低配，也非常正常。但是，降低容积率指标之后，规划了大片的洋房和叠墅，直奔纯改善去了。
千万不要小看这0.5的差距，直接减少了建面5万方，仅仅利润至少上千万。
有人不服，买的没有卖的精，降低容积率指标，不就是为了高溢价？不就是为了多卖钱？
是的，做高溢价肯定跑不了，但是你有没有想过，割掉的5万方那可是真金白银，洋房叠墅肯定没有高层小高卖得快，再说了，你愿意为高溢价买单吗？
5
还有地势抬高的楼盘。
前两天的大雨，想必大家都心有余悸，很多道路都被水淹了，都多小区里到处都是大片积水。
在我看过这么多的楼盘之后，我看到了非常多的楼盘，他们主动把地势抬高3米左右。抬高的地势，既保证了社区内部的土地平整，同时对于一楼的土地进行合理利用，很多社区一楼的商业和住宅实现了基本的隔离，保证了居住的纯粹性，这一点非常好。
比如说美景东望、旭辉正荣首府、万科民安江山府、普罗旺世波特兰，等等。
白沙的美景东望，把地块整体抬升了3米，这样做的效果，既保证了地势平整、更高，私密性更好，更加尊贵，同时也实现入户大堂和车行出入口的规整，很上档次。
你看看，感觉咋样：
类似的案例，还有二七的旭辉正荣首府。地块西侧临小路，因此项目在西侧做了抬高3.5米，抬高之后，形成高低落差，私密性更好，同时能够隔离一定的噪音。对于小区的车库不在地下，而是平入式的，缓坡驶入安全性较高。
地势抬高的前辈，还有金水的老兵—普罗旺世六期波特兰。早在10年前就做了地势抬高，一楼用作商业和地库，住宅地势整体高了一层，能够把一楼底商的负面影响降到最低，再加上小区内部的中央围合景观，使得整个小区的居住氛围感非常强。
6
以及社区的运营能力。
在社区规划和运营方面，万科说第一，没有谁敢说第二。这绝对不是恭维，这是实话。万科在郑州，纵有千般不是，还是有很多出彩的点。
万科的每一个项目，我都去过很多次。6月，去了一趟老同事的家-万科城；7月，我和峰回到万科美景龙堂，看了一圈二手房。
万科城的千亩大盘，烟火气真足呀！
短短6年，当初还荒如郊区，如今却是人气爆棚、烟火气息十足。要知道，这可是1600亩的超级千亩大盘。
我到万科城的时候，已经晚上快9点。大晚上的，看到了入户大堂的人脸识别，看到了蜿蜒曲折的园林景观，看到了一点都不萧条的临街商铺，看到了数万方的商业综合体，甚至你还能在路边，很多人都围在三轮车前买西瓜。
再来说万科美景龙堂的景观规划、商业运营。
龙堂的地块真差，非常狭长，紧邻福塔，还是中州大道和航海路的堵车点，先天劣势非常明显。想要出彩，非常难；想要做好，很考验功夫。
万科做了几点改变：
1、合理布局，内部景观相互独立，又互相串联；
2、每一栋楼的朝向各有不同，采光和和通风都不错；
3、将底商切换成相对独立的商业综合体。
这是万科的内部景观和风雨连廊：
尤其是万科广场，其实所谓的综合体，商、住分开，体量并不大，中低端品牌为主，不是所谓的顶级商业，没有形成大规模的商圈。但是万科难能可贵的是，有超市，有影院，有商业，对于一个社区，完全够用。
7
今天讲的，全是细节。
其实郑州市场上值得称赞的细节，还有很多：
比如说，主动在路两侧种植名贵树种，永威上和院、美景东望；
比如说，上下高差的地块做成坡地住宅，正商红河谷、福晟南山府、永威桃园溪谷；
比如说，方方正正的地块，没有做高低配，做成纯粹高层或小高；
比如说，外立面做玻璃幕墙，做落地窗，用干挂铝板、干挂石材；
比如说，做下沉式景观的小区，永威东棠、华润悦府、亚新紫藤公馆；
比如说，精装样板间的收纳换鞋凳，卫生间的儿童踏板，海马青风公园；
比如说，园区内部景观落地儿童景观游乐区，比如说康桥悦蓉园所做的三院六进式，比如说泰禾落地的中式院落；
……
看到这，很多人都会说：
看，你就会为开发商洗地，你咋不说他们黑心赚钱？
理由无非是：3年前的暴涨，一个个赚了脑满肠肥，饿几年能咋滴，就应该降价，就应该不让开发商赚钱，饿死活该。我想，有这种想法的不在少数。
我可不想为开发商洗白，我所担心的，不是开发商的死活，而是市场的未来。说得通俗一点，就是你们买到的房子，会不会烂尾，交房品质咋样，住进去体验如何。
房地产的底色，说穿了，只有利益二字。
一分价钱就是一分货，便宜没好货。
开发商赚钱，天经地义。土拍地价上涨，建筑成本上涨，人员成本上涨，开发商的融资渠道被掐断，市场又不景气，没有利润空间，没有足够的利润空间，怎么可能出现高品质的房子？
8
最近一段看新房，也看二手房，对于产品的理解，更加深刻，谈几点感受：
1、开发商赚钱，天经地义，尤其是优质房企，一定要赚取高溢价。不要说什么，开发商全身流着肮脏的血液，提高层高、降低容积率、抬升地块、做好商业，都是为了利润，就是为了挣钱，有啥值得同情的。开发商谈钱，不丢人。
2、地产最好的状态，一定是小步快跑。想要一口吃个胖子，敢让天地换新颜，这是说起来容易做起来难。就像取消预售，谁都想做成，但是也都知道这玩意儿太难，是拿刀往自己身上捅，是跟过去进行彻底决裂，每一步都很难。
3、购房者不能打嘴炮，要从口袋里拿钱，为好产品买单。一方面都哭着喊着，交房垃圾，标准降配，郑州没有好产品；但是另一方面，又是你们用脚投票，前6个月把碧桂园的销售额推向了3700亿，前7个月又带到了4500亿。
4、好产品的前提，一定是开发商盈利，一定要为溢价买单。只有这样，房企才有动力，才有资金为设计、为产品、为成本铺路，否则你去看看成都、合肥的限价房，都是疯抢的楼盘，但是交房品质都很一般。
5、哪怕是细枝末节的迭代，也要用力鼓掌。3米层高、容积率降标、社区运营、地块抬升，没有一件是惊为天人、革命性的创新。但是，我依旧非常欣赏，如同深圳车位只租不售、杭州售楼部要标准尺寸、重庆套内计算面积，所有的细枝末节，都是楼市的底色。
6、有时间去看看亚新紫藤公馆的精装，去看看康桥美庐湾的设计，去看看海马青风公园的除霾系统，不用非得买，但是你一定要学会看好产品，敢于拿钱为创新买单。
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