团泊湖现在已经不是下跌，而是崩盘，这是一家外地媒体给团泊湖的定义。外地媒体往往容易唱空天津，这是一种习惯。
团泊湖，北漂客落户天津最后的天堂。这是一家本土媒体给团泊湖的包装，本地媒体往往喜欢大呼利好，这是一种姿态。
于是很多团泊的客户懵逼了：到底咋回事？其实还是那句话：潮水退了，裸泳的露出来了，当然也有一部分是被洪水冲掉了内裤。
01
理想的团泊湖该是何种模样
去年十二月，秘密君写了一篇很长的文章讨论团泊，生态、规划、产业、楼市。核心只有一个：团泊湖原本想照着千岛湖、深圳观澜湖的模样打造，以生态、商务、旅居、高端产业驱动。但是产业培育见效太慢了，而且有限的资源根本轮不到团泊湖，不如地产开发遍地新城来的快，于是一时心急，搞成了一个地产围城的地方。
团泊发展的理想模式是高端路线：城市拥挤促使城里的有钱人追求生态环境，跑去团泊湖居住。买不起这种高端物业的人周末节假日去享受一下。商业精英、大佬们烦透了出门五星级酒店，进门摩天大楼，说咱们找个湖边开个会吧，环境好效率高，而且还私密性比较好。这样一来酒店业、旅游业、高端居住业都发达了。
但是理想很丰满现实很骨感，咱们团泊湖开发那会儿天津有钱人都追着买海河边跟南京路，再后来有梅江，根本不稀罕你那个。普通老百姓节假日要么五台山拜拜，要么蓟县，再远秦皇岛北戴河，也不稀罕你那个，天津本身本土企业总部就不那么多，年会多数跑到外地了，再有一部分五星级酒店还等着呢。
于是团泊湖硬生生把稀缺湖景搞成了卫星城，住宅楼连绵不绝，对于市区屌丝来说上班太远了，对于富人来说密度还是太高了，没那个湖居的氛围。很多人说给老人居住吧，菜市场、医院都不方便，大半夜老人有个急病肿么办？整一个不伦不类。
02
如果团泊有未来：度假&缓慢成熟
所以留给团泊湖的道路只有三种：白菜价落户，休闲度假居所以及少部分周边客户自己居住。
落户人群贡献了地产消费但是不贡献人气，而且落完户上完学立马抛售。光落户不扎根的人群恰恰害了团泊楼市，也是天津地产业的一个毒瘤，目标落户群体的项目岂止是一个劣质了得，但是只要卖出去就能赚钱，开发商难免会跟风，于是，大家就拼谁能做更烂的产品更低的总价就好了。
越是追求低总价，距离理想模式就越远。你都是空置落户的，有钱人脑抽么去那边住。很多人说：落户人口多数在天津工作的。秘密君想说你可拉倒吧，你在天津街头拉一帮人问人家在不在天津工作，百分之八十是的，要不然精神病啊冒着疫情跑到天津，这是个常识问题，那些人不在天津的你又问不到。
团泊最难受的就是本土居住的，团泊西客户这一点最明显，静海城区、周边少数企业就业，为了就近居住买了团泊湖。结果，企业数量有限，就近居住的人口规模有限，没办法支撑起区域的开发规模。没有人口支撑成熟度起不来。很多人问我说多会儿能成熟，我说你看太阳城，20年而且是环内，而且是地产需求爆发的主力阶段。团泊湖打算多少个二十年？
所以秘密君很多粉丝问我团泊湖便宜，能不能买，秘密君一直是一个答案：如果有钱买个房子没事儿时候过去呆一段时间，买个别墅还是没毛病的。欧美人讲究林间木屋，日本人追求疗养别业，你也是可以的毕竟城市发展到了这会儿，环境资源会越来越重要。如果你是自己住没啥钱而且打算很久不变动，买一个住住也是可以的。即使是时间短了秘密君都不建议，因为未来你卖的时候那些落户的人也在卖，新房也在卖，很难卖出去。
团泊湖楼市很惨，应该的，但是团泊湖的房子也不至于毫无希望。
03
生态整改拉开了团泊湖的口子
去年开始团泊粉丝就很纠结，因为先是停售，后来是停建，再后来是部分整改，这个纠结。秘密君此前跟很多粉丝交流过，顺手整理了一下资料。
去年4月团泊湖涉及别墅类产品项目整体停售，主要是因为别墅违建风波，这一轮风波从秦岭到青岛，团泊湖的停售检查很正常。
但是去年开始天津几个大事，一个是运河，一个是生态屏障，生态修复被提到了一个空前的高度。团泊湖号称绿玛瑙，而且是湿地、候鸟保护区，自然少不了整顿。所以今年1月底33个项目停止销售。
到3月份，静海区招标环评，内容主要是评定项目选址、选线、布局是否符合区域、流域、城市总体规划和环境、生态功能区划。最近的4月19日，网传一份《水库管理范围内别墅类住宅项目整改的明白纸》透露了整改范围是水库管理范围内已经出让的1、2、3号岛，二是高尔夫球场二期用地，三是瑞城东苑、丁香、鸢尾岛别墅类项目征收，消息是否属实未经确认，但征收政策正在制定。
整改无疑会进一步保护团泊湖，未来团泊湖的开发也会受到严格限制，这是一个好事。但是距离团泊湖发展走上正轨，还是遥不可及，在一个无序开发的烂摊子上，谁都难有回天之力。环保整改、楼市回归平静拉开了团泊湖发展失败的口子，真正值得思考的问题是：有多少地方还在重复团泊湖的老路子？
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