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9月25日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》的通知。
通知明确——我市商住经营性用地限地价/溢价竞自持租赁住房的出让方式和管理要求。
就有朋友来问观观了，竞自持租赁住房的出让方式政策到底是什么意思呢？对我们买房者又会产生哪些影响？
今天观观抽空就给大家详细的解读！
大家一起来学习吧！包学会的那种。
一、政策通知
首先通知原文如下：
通知明确
对于需配建租赁住房的商住经营性土地，采取“限地价/溢价 竞自持面积 摇号”的方式组织网上挂牌出让。
本实施细则适用于长沙市行政区域范围内，执行《关于商住经营性用地配建租赁住房的指导意见》长住租发[2020]1号文件规定的需要配建租赁住房的区域和地块。
自2020年10月26日起施行，文件有效期为2年。
拆解说明
（1）施行后的具体土拍流程？
步骤一（限地价/溢价）：土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价；
步骤二（竞自持面积）：停止竞价后如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式；
竞自持租赁住房建筑面积竞买期间，竟报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300-600平方米确定，每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍，竟报建筑面积最高者确定为最高报价人；如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人。
步骤三（摇号）：在竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上竟买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竟得人；
如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竟买人为最高报价人。
（2）自持年限及租赁部分住房设计？
商住经营性用地按要求建设的租赁住房，产权由土地竞得人全部自持，自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。
另外，租赁住房应遵循“整栋”、“整单元”的设计原则，相对集中布局。
租赁住房及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工，竣工和交付。分期开发的项目，首期开发中应落实租赁住房，并确保租赁住房和相应配套基础设施、公建设施同步开工、同步竣工、同步交付。
（3）其他对企业自持的限定：
若企业未按土地出让合同约定，项目设计文件要求足额建设租赁房屋，或租赁房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的，住建部门暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。
对于未经批准将租赁住房违规销售的企业，由住建部门责令整改，可作为不良行为记入企业诚信档案，并在信用长沙网站予以公示，并通报相关自然资源和规划部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。
二、政策解读
看了上面的政策是不是还有些云里雾里？
什么叫竞自持面积？？？我太难了
别急！
通知中所说的“竞自持面积”及含义？
由开发商自持商品住房，并将全部作为租赁住房，不得销售！对于这部分开发商自己先买下的商品房的面积，就是通知中说所说的“自持面积”！
那么很明显开发商如果真自己买下房子，只收个租金，那绝对比起卖房得到的利润要小很多。
虽然目前的政策是住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房满5年，期满后可申请上市销售。但是把新房住成了老房子，也会很难卖得出去！
明白了这一点，整个通知瞬间简单了吧！
小结
before：在此政策之前，土拍所有开发商只有竞价这一种方式。
今年土拍中就已经出现土地太火不断被加价，最终熔断停止竞价的现象，并且对于一些限价地大家时常直出到最高价！这时大家争执不下，政府只得通过摇号的方式进行盲选。
after：现在【限地价/溢价】->【竞自持面积】->【摇号】
政府在竞价后采纳了“竞自持面积”方式，大家出价到顶了，好的，我们就下一轮，以你承诺的该土地上所建的自持商品房面积，再进行一轮PK！
这时如果再双方到达100%！（一般太难出现，但是长沙土拍谁说的准，就是这么疯狂），最后再进行摇号抉择。
三、影响
此次政策，针对开发商无疑是向他们提出了更高的要求，其实企业自持商品房并不是什么新鲜方式。
早从2016年开始，北京就率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得首个100%自持的住宅地块。此后，上海、广州、杭州等地也先后实施了“竞自持”政策，而这种土地出让模式也正成为各城市的重要选项。在期间各地还纷纷颁发《自持租赁新规》，各方面规范企业的对自持住房使用出租的行为，真正做到只租不卖，合理出租。
然而“竞自持”意味着游戏规则改变了，这无形中加大了开发成本，压缩了利润空间。
并且在土拍市场中那些资金不充足，抗风险功能不足的开发商，则会顾虑更多而更难抢到土地！
这一定程度上是在考验房企对项目净利润测算能力及后期操盘能力！倒逼房企提升产品运营和服务力，积极研究租赁住房的开发模式，更加谨慎和理性地拿地。
本来长沙多中心发展，土地还有很多，近年吸引了不少大大小小的地产商前来入驻，这一政策还可能会打消一部分房企的积极性。
再次告诉了大家房地产行业也不容易，买房时的两项功课也一定不能忘记，那就是多角度好好了解项目的开发商、房屋产权类型！
企业有实力、发展得好，您买的房子才会更好，才能避免买到烂尾楼。
项目房屋产权如果有自持租赁部分，那么最好买项目规划中远离这部分的楼栋与单元，毕竟租户流动性大，人口相对杂乱出问题不易追溯。
“竞自持”下，地产商自持出租的房子加入租房行列，增加了整个市场的可租房数量，一定程度上就可以稳定租房价格，也就是说大家可能租到相比来说更便宜的房子了！
今天的学习就到此结束啦，十月开盘的好房子确实不少，欢迎大家加观观微信，进群讨论，助力您获得更真实的信息。
