齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 王皇
你们的《超级房探》来了！本期“超级房探·十一看盘”关注唐冶和雪山片区。这两个片区以东绕城高速为界，是东部两个超大的居住区。这里与市中心约有20公里距离，以刚需购房需求为主。不过，有一点比较奇怪，位于绕城高速以内的雪山片区，房子卖得却比绕城高速以外的唐冶片区更便宜，这里面有啥道道，咱先看上篇，分析片区。
都主打居住，一个偏文教一个偏政务
都不缺山体公园、景观河
这个“十一”假期，唐冶和雪山片区多个刚需楼盘的置业顾问忙坏了，看房的人多了不少。这两大主打居住的片区，最主要的商品是房子，最不缺的也是房子。不稀缺就意味着卖房竞争激烈，对刚需来说，拿不出有诚意的价格，想谈也谈不了，更别说，来一趟挺远的。记者去的是唐冶片区的高铁城、鲁能泰山7号，以及雪山片区的中新国际城、中新锦绣天地。
先来看看两个片区的控规详细规划，雪山片区规划范围东至绕城高速公路东环线，西至凤岐路，南至经十路，北至胶济铁路，总用地16.58平方公里。建设用地1341.01公顷，占总用地80.87%，片区主导功能为以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。
规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，总用地面积21.40平方公里。城乡用地总面积2140.47公顷，其中建设用地面积1656.34公顷，城市建设用地面积1644.26公顷，片区主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。
从控规能看出，这两大片区都比较宜居，其中唐冶的体量比雪山大一些，体育、生态、水体、文化是共同的。两大片区住宅区域都有多座山体公园，以及多条在建景观河。
靠近高速、机场要注意噪音
唐冶开发早雪山地价低
共同的不利因素都是靠近东绕城高速以及龙骨山、西山坡，龙骨山上原先就有高压线，目前正在建设济莱高铁。在售项目中，中新国际城的4期和玺项目距离东绕城高速约600米，鲁能泰山7号三期约1.1公里。
除此之外，两大片区都靠近机场，每天会有不少飞机在高空经过，噪音较大，这一问题唐冶片区比雪山片区更明显一些。而雪山片区西边2.5公里左右有济南炼油厂。相比而言，雪山片区中新国际城和中新锦绣天地的住宅更靠近世纪大道主干道，唐冶片区鲁能泰山7号则靠近飞跃大道。
雪山片区虽然在绕城高速以内，但楼盘价格基本比唐冶要便宜一点。这与两个片区的优劣势有关。
在商业配套的成熟度上，雪山片区虽然有两大高校，山东建筑大学和山东体育学院，但从2016年左右开盘至今，还未有投用的商业综合体。据置业顾问介绍，片区内的商业综合配套还需要等到明年才开始交付。而唐冶片区虽然在绕城高速以东，商业配套上除了已经开业的首创奥特莱斯，还有多个在建。这写也与唐冶片区开发较雪山片区要早至少5年有关。
不过，相比而言，雪山片区的目前在售的中新国际城和中新锦绣天地拿地价格便宜。2015年拿地时，作为唯一土地熟化人的济南智慧城置业以底价拿到16宗土地，楼面价在820元—2164元/平，后来这些地由融创、中建分别操盘，开发出中新国际城、中新锦绣天地两个刚需项目。目前唐冶片区在售鲁能泰山7号三期拿地也便宜，楼面价也未超过2000元一平。而2017年8月4日拿地的山东济青高铁金启置业公司，虽然以底价摘得唐冶片区世纪大道三宗地块，虽然在当年高价地当中已是价钱很低，但住宅楼面价已至5000元/平米，比记者探访的其它几家楼盘楼面价要高不少。
地铁给唐冶带来更多可能性
东城政务中心产业配套都先行一步
交通上，两大片区在济南处在偏东位置，如果在高新区或市区上班，刚需购房则要考虑出行成本。虽然两大片区东西向的主干道世纪大道进行了升级，飞跃大道随着地铁建设将打通，工业北路高架非高峰期比较畅通，通往经十路、工业北路的雪山片区南北向凤鸣路、凤岐路等也已进行了提升，但长距离的东西通行在早晚高峰时仍将面临较大的压力。
去到这四个楼盘，置业顾问在介绍交通便利性时，格外有“心机”。地铁无疑是鲁能泰山7号都杀手锏，置业顾问说三期东北300米就是彭家庄站，未来还有一条地铁线路会经过小区附近。高铁城置业顾问说彭家庄站距离项目有两公里左右，但未来的地铁线路的站点会更近。而雪山片区两大楼盘置业顾问则反复强调片区距离高新区仅15分钟车程，到经十路也很近，但实际上片区内出行也需要一定时间。更重要的是，雪山片区主要依靠世纪大道、经十路、工业北路高架东西通行，早晚高峰仍会比较拥堵。
而雪山片区是中心城区的东边缘，唐冶则是东部城区的政务中心，这两个片区距离主城区都够远。没有长距离都交通出行方式将是一大短板，济南地铁将给唐冶带来更多可能性。
此外，雪山片区有两大高校山东建筑大学和山东体育学院，据置业顾问介绍，有不少客群是来自高校，这是一部分优势。但相比起来，唐冶有历城区政务服务中心，多个历城区政府相关部门都搬迁到了唐冶，此外，省地矿、省畜牧局、省康复中心等多个省级单位很早就入驻该片区，还有水发集团，都带来了不少优势客源。
鲁能泰山7号售楼处专门有一处介绍楼盘地铁优势 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
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