铱星导读
在竞争激烈的商业市场中，不少商业运营商始终保持着“求新求变”的初心，不断对商业模式进行创新性探索，引领行业发展的同时，为企业增长提供新方向。
盘点2022年度商业模式，奥莱商业、免税商业、策展型商业、宠物友好商业、公园式商业、市集型商业持续升温，促使商业运营商争相入局共同推动商业发展之余，也或将成为未来商业发展新机遇。
来源 | 铱星云商新媒体中心
01
奥莱商业
近年来，奥莱模式无疑是一个“香饽饽”，不仅有首创、百联、王府井、砂之船、杉杉等老牌奥莱玩家继续深耕，8号仓、华润等也纷纷加码入场，让奥莱之火越烧越旺。
尽管2022年受疫情反复的影响，2022年奥莱市场依然展现出较好的上升势头。相比于2021年全国新开业的奥莱项目17个，相关数据显示，2022年全国新奥莱项目达22家，其中包括重庆王府井城市奥莱、广州天河城奥莱公园、儋州海花岛奥特莱斯等。
除了新开奥莱项目之外，王府井透露，奥莱业务占公司业绩的比重逐年上升，奥特莱斯将成为公司的发展重点之一。值得一提的是，去年王府井集团成功收购海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权，将其旗下万宁首创奥特莱斯改造为“王府井国际免税港”，并于今年1月18日正式对外营业。
2022年，杉杉商业集团携手满京华集团带来的“深圳杉杉奥特莱斯广场”，是华南首家杉杉奥莱，也是深圳首个重奢奥莱。同时，杉杉商业集团还开启加速拿地布局之路，去年4月底以5.73亿元摘得天津西青区一宗商服用地，将建设成高端奥特莱斯、餐饮商业街、亲子乐园、电影院、超市等。
作为深圳奥莱商业的代表，8号仓奥特莱斯运营商加快对外拓展步伐，在去年5月底签约入驻重庆万州城际空间站，打造重庆万州8号仓奥特莱斯。除此之外，长沙欢乐颂奥特莱斯项目“长沙麓谷欢乐颂Outlets”招标公告正式发布，该项目是华润首个城市奥莱代表作……这些布局似乎都在预示着，2022年的奥莱市场愈发火热。
02
免税商业
2022年，海南离岛免税市场热度延续。据相关数据显示，元旦假期三天共监管离岛免税购物金额6亿元，同比增长9.7%；购物件数73.9万件，同比增长9.74%；人均消费9740元，同比增长12%。
同时，去年10月，海口国际免税城、王府井国际免税港2家离岛免税店按程序获得批准，使得海南离岛免税店总数量增加到12家，经营面积将增加一倍以上，由现有的22万平方米增加到超过50万平方米。
2022年10月28日，cdf海口国际免税城项目正式开业。该项目是由中国旅游集团旗下中免集团打造的“免税 文旅”双轮驱动的旅游零售综合体，涵盖免税商业、有税商业、高档办公、高端酒店、人才社区等多种业态，其中海口国际免税城建筑面积28万平方米，是世界最大的单体免税店，云集800多个国际国内大牌。
由于免税经济巨大的发展前景与市场机会，不少商业运营商争相入局掘金免税市场。去年10月，太古地产宣布将与中国中免全资子公司中免投资在海南三亚合作发展一个零售地标项目。
海南之外，各地免税商业也取得实质性进展。例如，粤港澳大湾区首个免税综合体——广州北站中旅免税综合体项目已正式动工，计划在2025年实现开业。该项目由中国旅游集团与广州市政府合作打造，将探索首创TOD 免税IP的综合开发模式。
2022年，多地出台关于免税商业发展规划。《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》中提出，积极争取在深圳北站设立免税店，进一步激发消费潜力，提升消费价值。广州花都力推市内免税店建设，争取在2025年基本建成国际免税旅游消费中心。
03
宠物友好商业
如今，吸猫撸狗成为当下年轻人重要的生活方式，这推动了宠物经济因此迅猛崛起，从而让越来越多的购物中心将视野转向“宠物友好”赛道。仅在深圳地区，深圳来福士广场、观澜湖新城MH Mall、万象天地、中航城君尚购物中心等多家商场均为宠物友好型购物中心，并不断加码宠物友好内容和服务。
2022年初，深圳来福士广场升级为宠物友好型购物中心，将五楼空中花园打造成为人宠互动沉浸式体验乐园，还陆续落地《宠物友好须知》、提供宠物推车的租借服务等专项配套设施和服务。
此外，项目携手场内的M Stand、Starbucks、Wagas、丘大叔等多家商户开放外摆区域，为有宠人士提供就餐选择；还联合商户推出宠物友好公益主题月，共同打造人宠社交空间及宠物公益乌托邦。
作为“南京首家宠物友好商场”的南京鹏欣水游城，在第5届南京宠物领养日周年庆之际，以萌宠的可爱、趣味文化为切入点，落地2022年首次萌宠主题性美陈包装活动，将商场变为大型沉浸式室内萌宠乐园。
除了萌宠主题展，南京鹏欣水游城全年于3-6月、9-11月为期6个月时间内，还围绕宠物主题定制一系列活动，如通过与南京领养日合作，项目以每月两周一次领养，两周一次宠物趣味活动开展48场定向集客型活动。
未来，随着宠物经济的持续爆发，或将有越来越多的购物中心加入“宠物友好”赛道，进一步巩固和升级“宠物友好”内容和服务。
04
公园式商业
尽管疫情为实体商业带来不小的冲击，但也诞生了一些机遇，其中包括公园式商业的发展。自带绿色功能的公园式商业，契合了后疫情时代下大众对绿色、健康、开放式商业空间的需求，也在一定程度上起到了疗愈功效，从而受到大众的青睐。
近年来，全国多地探索以“公园城市 ”模式推进公园城市建设，如成都在2022年3月出台的《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》，其中就提出要构建公园形态与城市空间融合格局。
2022年，商业市场上涌现出不少公园式商业，其中具有代表性的有成都REGULAR源野。项目地处成都高新区大源中央公园的西北角地下，在景观设计、动线设计上与公园呼应，以地上地下分割出两种世界，地上是原生态的自然景观，地下是时尚都市的人文景观。
同时，在面积约6500㎡的空间内，引入与项目调性相符的品牌，如以昆虫、植物标本为元素进行艺术创作的荒石公园。
此外，公园式商业模式也成为“调改项目”瞄准的发展方向。例如，位于东莞的“莞香印巷”，作为2022年东莞首个开业的商业项目，从更丰富的自然生态资源和“小而美”的商业形态切入，以北区“文化里” 南区“生活巷”的组合形式，从建筑、灯光、景观、小品四大维度进行改造升级。
05
策展型商业
当年轻人逐渐成为消费的主力军，他们的需求越来越多元化，到购物中心不仅仅出于购物的目的，更追求精神文化需求，而策展空间无疑可以较好地满足这一需求。基于此，不少购物中心探索“策展”这一经营思路，有的甚至打造成“策展型购物中心”。
其中，TX淮海|年轻力中心作为最具代表性的策展项目，除了打造专门的策展空间外，还通过与品牌商户联动，以“一店一展”的形式为大众构建全新的潮流地标，如2022年举办艺术展《斑尾》、青年潮流文化艺术展等，进一步提升广大青年的逛街体验，共同诠释新时代年轻力。
去年4月，成都远洋太古里打造策展式体验空间MC HOUSE，该空间以“成都花园”为创意灵感，集剧院、博物馆、图书馆、艺廊、餐饮、零售于一体，构筑出未来花园、现在花园和复古花园以及国内首个实体与虚拟共生的芸芸花园，并将多个中国西南地区“首店”带入成都。
不仅如此，越来越多的购物中心打造成策展型购物中心。2022年6月下旬，华中首个“策展性商业综合体”——潮流盒子·武汉X118正式开业，除了在空间上营造出多个打卡点、打造原创IP形象“快块”，还与笑果文化携手为笑果罐头特别定制了“喜剧快闪艺术空间”。
同样规划为策展型购物中心的深圳后海汇，以“青年文化社区”为定位，集结潮流品牌、艺术、时下热门运动社群以及夜生活餐饮娱乐等青年消费热点。项目创造热爱画画、滑板、音乐的虚拟人物“想想Hilda”，还以“后海汇_想开了！FROM NOW TO IMAGINE”为主题，打造潮流集市、互动展览等。
06
市集型商业
不同于以往路边摆摊、大棚模式等，如今的市集在现代商业融合下，解锁出各式各样的玩法。从美食市集、文创市集、宠物市集、后备箱市集到中古市集，购物中心似乎正在探索“万物皆可市集”之路。
在空间打造上，新型市集多以快闪的形式呈现，但随着市集商业模式逐渐成熟，一些购物中心开始打造专门的市集空间，比如位于静安嘉里中心南北区之间的“安义夜巷”、有着外滩边最美集市之称的“BFC外滩枫径集市”。
洞察到市集型商业发展大有可为，瑞安集团在2020年在上海新天地推出Foodie Social南里食集，融入零售与美食结合的概念，引入22家餐饮和10家零售品牌，其中30%为区域、城市首店；还与各类文化项目开展跨界合作，打造以美食为语言的综合性社交空间。2021年，这一模式在2021年登陆瑞虹天地太阳宫，打造以“太阳村”为主题概念的Foodie Social 2.0。
2022年，市集型商业再迎新发展。华润置地开出首个市集型购物中心“深圳万象食家”，项目以“万象食家，不止市集”的产品内核，从“食”与“家”出发，在内容和形态上都呈现市集化。
比如“同一屋檐下”、“雕塑型顶篷”、“漂浮盒子”等特色空间，带来更多元化的游逛体验；在8万方的体量中规划200余家品牌，打造业态丰富、多元的消费场景；每个楼层还通过市集手法构建新鲜的生活社交空间。
商业观察
存量时代下，如何在商业同质化中脱颖而出成为购物中心突围的关键。有的购物中心以高颜值的场景，有的以更多元的业态，有的以更丰富的营销，有的以更精细的服务……这些举措为消费者带来独特体验之余，也不断推动实体商业的发展。
2022年，紧跟商业市场及消费需求变化，不少商业模式热度持续攀升。其中，新老玩家加码奥莱商业、免税商业疯狂吸金、策展型商业成文化新热点、宠物友好商业维度深化、公园式商业成引流利器、市集型商业持续进阶。
伴随着这些商业模式的逐渐成熟，不断适应新时代的需求，未来或将促使越来越多的购物中心将其应用。同时，越来越多的商业模式或将涌现，聚焦某一新业态或新经济趋势，不断繁荣实体商业的同时，开启更新鲜的生活方式。
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