关于环京,首先要搞懂环京的逻辑,然后才是要去环京的哪个区域买房。

环一线城市可以分为睡城和产城。

如果是睡城,那就要关注就业中心在哪里,距就业中心的远近,因为就业中心会为睡城提供源源不断的居住人口。

环京北三县哪里值得买(环京的唯一价值)(1)

比如北京的就业中心主要分布在东三环和北三环,临近河北的两大就业中心是国贸和望京,所以北三县才具备睡城的价值。

如果是产城,那就要重点考虑当地就业人口的购买力,比如环沪的昆山就是上海产业溢出的区域。

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伪环京,会用概念掩饰缺陷

很多人关注的环京,其实就是一个概念,那些无法正常满足进京上班需求的地区,且距离北京就业中心超过50KM的地区,比如怀来、永清、涿州等伪环京,才会用各种概念来掩饰自身先天的缺陷。

我们在线下和购房人沟通的时候,也会时常提醒四个字—“房住不炒”。

房子一定是要有人住的,不要听到某个概念就立刻冲进去,比如冬奥会、环雄、环新机场等等。

从投资角度来讲,你无法想象到白沟的公寓打着环雄的概念卖的竟然如此火爆,很多都是外省四五线城市的居民过来做着“深圳梦”。

有个在白沟做业务的朋友告诉我:其实这些购房人真的相信这儿以后就是下一个浦东或深圳,我们要做的就是让他们相信这个概念,然后他们自己会骗自己的。

投资最大要点不是技巧,而是修炼自己的内心。

凭运气赚的钱,总有一天会凭实力亏回去。

与白沟相似的还有永清,当年打着北京亦庄永清开发区、台湾新城等概念,吸引了众多投机者进场,然潮水退去才知道谁在裸泳。如今这个地又加了一个临空概念,便引了各路英豪竞吹嘘。

对于永清,我们依然保持自己的观点:让临空的概念飞一会,不要着急当一个裸飞的人。

你是接盘侠还是炒作人,那就要看你的运气能不能及时逃出来了。

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牢记环京购房逻辑,其它全是扯

环北京都市圈买房,只有2个逻辑,离开了这2个逻辑,全是扯淡:

第一个逻辑:睡城的价值是通勤。以距离就业中心三十公里左右半径最佳,最多不要超过55公里。

环京北三县哪里值得买(环京的唯一价值)(2)

燕郊通燕高速口-北京国贸:自驾30KM,用时43分钟,公交用时60分钟;

永清京台高速口-北京丽泽:自驾73KM,用时87分钟,公交用时200分钟;

香河京哈香北口-北京国贸:自驾53KM,用时50分钟,公交用时70分钟。

环京北三县哪里值得买(环京的唯一价值)(3)

燕郊:拥有16条跨城公交,有专用公交车道,多条公交直达北京国贸。

永清:只有828/828快跨城公交,共40个站点,线路单一,用时太久,不具备正常通勤价值。

香河:3条跨城公交(2条到北京国贸,1条到北京通州万达),线路同样单一,且香河北部居住区内无跨城公交站点。

目前,环京价值区进京以公共交通为主,自驾为辅,高铁排末尾。

睡城的价值在于通勤,谁重视公共交通,谁就能抢到北京的就业人口。

第二个逻辑:上学驱动。像北京这样的特大城市,对户籍管控极其严格,近千万的北京就业群体无法落户,子女教育问题,一直成为他们的心病。虽然,外地人能够在北京上小学和初中,但门槛也很高,关键是无法享受京籍的高考政策。所以,很多家长被迫到天津、河北燕郊等地安家落户。

一个地区有没有居住价值,一看交通,二看教育,三看其它。比如廊坊北三县某些板块只有交通没有教育配套,很多地方的学校还是瓦房或者旱厕,而且短期内无新建学校规划,像这种地方的居住价值就小很多。

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现阶段,哪些楼盘值得买呢

如果您是投资,一定要警惕北三县之外的环京区域,还要避开北三县里边的坑盘,不要以为大品牌就很讲良心,很可能它就是一个挂羊头卖狗肉的。我的建议是:

首选2014年之后的品质次新房,要么就是优质地段的纯新房。

次新房可关注:近京/地铁盘、优质学区项目、或高品质低总价产品。

新房可关注:高品质、地段佳的产品。

其实,不仅要挑位置,还要挑价格,像燕郊2.5万 、大厂1.9万 、香河1.2万 的不要碰,还有那些位置偏、硬伤多、单价低的项目,买了就跳坑!

如果您是刚需,结合预算资金,找到能够满足最大需求的盘就可以了。

至于燕郊近地铁站板块、大厂人大校区板块、香河北部新城板块,其实都还可以,但也要挑项目,并不是所有项目都值得买。

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