海珠 | 琶洲
近期老邝有一个观点，广州房价的暴击点v.s时间段，2010年之前：二沙岛/东山；2010-2020：珠城；2020-2030：琶洲；2030-2040：金融城；2040年之后盖棺定论，盖棺定论的意思就是中国步入发达国家行列，城市化结束人口流动减少，咱们的房子完成历史使命。
以上窗口，不代表其他版块不会涨，而是领涨的版块有所轮动。比如接下来十年的窗口，珠城依然会上涨，只不过琶洲的稀缺楼盘，会不断拉近与珠城的差距，甚至在2030年之后与之持平。当然，太久远的未来也只是老邝的模糊判断，回归现实，随着赤沙TOD在五一的热卖，咱们的焦点回到琶洲。
关于这个网红盘，老邝发过视频，详细的产品v.s价格，其他营销号都有论述，我就不再重复。所以本期的3个二手楼盘打分，算是买不起琶洲网红盘的补充，有产品错配，也有小而美代表，到底客村能否称为“琶洲后花园”？希望以下评论能给到你帮助。
1、愉景南苑
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醛止超人: 给6.5吧，靠近新港西路和敦和路的楼栋还有一定噪音污染，楼龄不小因为地段卖挺贵，同等价位肯定选更新的。
海珠老铁赵青: 保养在合生系里算正经不错的了。 楼间距大，绿化好，人车分流。 海珠封闭花园 地铁上盖 省一级学位的电梯楼屈指可数。 客村小学虽然是省一级，但是毕竟生源没那么强，凑合有学上吧。 我在过去的盯盘中发现，南苑流动性没想象中好。 给7分吧。
荒人如梦: 南苑比雅苑好一点，但是对生活质量而已，都不理想。雅苑跟九龙城似的。河南这些老盘的质量都不理想，很多外立面破损，掉瓷片，内部也是漏水等问题多多，东晓、宝岗、滨江沿线和广州大道。
老邝: 好久没听到“河南”两个字了
请叫我丧: 看过愉景雅苑，所谓小区花园仲邋遢过街边噶口袋绿化。
Erik: 以前应该几多韩国人住，门口隔离好多韩国烤肉吃，有点点远景路的感觉，不过后来式微，韩国人应该也搬的七七八八了吧，这个盘看完喜欢不起来。
许沂呈: 去看过，有点旧，小区还是挺大的。
老邝: 广州市区很少新盘，海珠内部要么就是南洲那边的中海观云府了，7w 。
猪歪歪__: 雅苑和南苑有什么不同？
老邝: 学位不同，保养不同。
大笨猫2010: 这个楼盘还有一个问题，厨房没有上下通达排烟管。看了几户都是从窗户排烟……不知道是不是就没设计排烟？
诗与远方1028：我住了16年终于卖出了，康景物业的管理是出了名的差！
kc248591544：他还是对面愉景雅苑好？
老邝：那肯定是它好。
2、领江壹号
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许沂呈: 和他对面的紫星华府差不多感觉，地段好，产品一般。
老邝: 紫星更差，纯公寓式住宅。
荒人如梦: 紫星当初应该是按酒店设计的吧。复式对老人和小孩都不友好。
共田日尧巾凡: 浪费海珠那么好的一块地方了，产品力不行，对面的紫星华府卖6.5也是一言难尽。
醛止超人: 之前的烂尾楼，看似12年开盘的，其实楼龄应该算95年的好像。
朵朵5921：我只知道他是个烂尾楼，烂尾好久得15年吧开盘3.5W左右，算那会儿周边里面最贵的了，去看了下，生活交通都不方便，啥都没。给6.5分。
不吃松籽的松鼠：去看过，没小区，就几栋楼围起来的。
老邝：看的哪种产品？
不吃松籽的松鼠：复式，前年，楼顶的那个，后来还是选择滨江东的了。
加菲37605513：交通不方便，离地铁站远，公交路线也少。
何不为8：开盘去过2.8w，私密性差，老板是布品的，没开发经验。
寒冷HL：老板跳楼自杀，烂尾十年有余，前几年才盘活。
老邝：老板是啥事情这么想不开？
寒冷HL：资金链断了，好几幢大厦烂尾。
Erik: 那里看起来很格泄，一d花园或者绿化都没，完全没豪宅的样喔，这个价买珠江帝景不是更好吗？当然它楼龄真的新。
24号房评: 赤岗那一带除了买珠江帝景，泓景，佳信B区的都后悔了。
喵精卫-: 开盘那时候还在读高中 当时家人考虑把元邦明月园的大三房卖了加钱换这里 但是后来因为手上现金流不稳定放弃了。
24号房评: 当时应该完成这一步的，元邦开盘都和泓景一个价。
3、丽园雅庭
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海珠老铁赵青：体量太小，自身产品力也挺一般的，胜在地段，我给6.5分。
春风吹又生020：客村生活方便，物价相对便宜，给7.5分。
端庄优雅高山DU：开盘看过，7000。有空评论下信步闲庭。
取什么名字好咩: 六七万一平！
老邝: 靠近琶洲要这个价了。
shen虚小王子: VX要搬到琶洲西了。
老邝: 还是可以蹭三馆一场。
技美和3D美术：上什么学校啊？
BGmlbq: 密度还挺高的，楼盘知名度不是很高。
24号房评: 主要还是好的户型上车价高，再加上只有五栋。
四、老邝感悟
对于琶洲的规划，准确的说，其实分为西区、中一区、中二区、东区、南区，这5个片区的。封面图所示的写字楼，其实属于西区（磨碟沙）；琶洲会展所处的位置属于中一区；中二区即万胜围；东区v.s南区除了卖住宅还没太多动静。
看完以上分区，你是否感觉跟珠城很像？后者也分为西区、中区、东区，所以在可预见的十年，老邝依然觉得琶洲会迎来不错的涨幅。倘若你希望买在上图所示的5个区内，说实话门槛在1000w ，就好像2010年之前的珠城，2-3w的价格，也不是普通人能买到的。
因此无论是纯投资想蹭琶洲的红利，或者IT社畜希望通勤方便，客村算是一个不错的选择。当然老邝是不愿意跨越新港中路的，它的北边v.s南边，大概率重复黄埔大道北边v.s南边的房价轨迹，所以要买就买新港中路北边。至于愉景南苑所在的鹭江，甚至以广州大道以西的8号线沿线，挑选稀缺楼盘没啥问题，后续《海珠严选》咱们再详细探讨。
总结从今天的文章篇幅，相信你能感受得到这3个盘的讨论度不高，用现在的话说，就是流量不高，这里面有本身楼盘体量问题，也有产品设计问题。总体而言，即使楼盘有产品力瑕疵，但老邝依然觉得客村作为“泛琶洲“版块是值得购买，新港中路v.s广州大道是两条分界线，跨过分界线就要对比产品力。
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