二手房交易市场，房屋买卖双方往往是通过“中介”这一主体来达成二手房交易的。在此种交易背景之后，存在三方两重关系：三方即中介方、买方、卖方；两重关系，即中介方与房屋买卖双方之间形成的是一个居间合同法律关系，而房屋买卖双方之间形成的是一个买卖合同法律关系。此时，容易产生一个疑问：买卖合同不成就，那么是否就不必支付中介费了呢？
值得说明的是，买卖合同不成就≠买卖合同不成立，买卖合同不成就实际上指的是买卖合同订立的目的未成就，此时分为三种情况：
第一种，房屋买卖合同成立但是由于买卖双方解除了合同，导致合同目的不达；
第二种，房屋买卖合同未成立，双方无继续订立合同的意思表示；
第三种，房屋买卖被确认无效，无法履行。
为了便于读者理解，我们通过具体的案例来简单介绍上述情形的一般处理模式：
导致合同未履行
肖瀛等诉杭州博阳房地产代理有限公司居间合同纠纷案，（2008）浙江省 杭州市滨江区人民法院滨民二初字第318号
案情摘要：卖方、买方及中介方签订了一份《居间协议》，约定在房屋买卖合同签订后，买卖双方应当向中介方支付居间服务报酬。卖方与买方签订了《房屋 买卖合同》但是由于卖方在约定期内未注销房屋的抵押状态，导致房屋不能过户，故买方向某仲裁委员会提起仲裁申请，请求解除《房屋买卖合同》，归还购房款及相应利息，仲裁委员会支持了买方的请求，该《房屋买卖合同》解除，卖方退还了买方上述购房款及利息。在买卖双方合同解除后，买方现在请求退还此前向中介方支付的居间服务报酬。法院对该请求，不予支持。
裁判要旨：原、被告之间的居间合同，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，本院予以确认。原、被告之间是居间合同，被告作为居间人已促成原告与业主签订房屋转让合同，已完成了居间义务，原告与业主解除转让合同的原因系业主未在期限内注销抵押状态，并非被告的违约行为造成；关于居间服务报酬费用问题，本院认为，在原、被告签订的居间协议中，已约定全部费用由原告承担，因此对原告的请求不予支持。
律师分析：依照《合同法》第四百二十四条，居间报酬请求权成立的条件有三：一是目标合同依法成立；二是目标合同的缔结与居间人的居间行为有直接因果关系；三是目标合同的内容与居间人的业务范围大体一致。只要符合上述三个条件，那么居间报酬请求权成立，至于对目标合同的效力对居间报酬请求权是否有影响，一般情况下仅考虑合同是否成立，而不考虑后续目标合同的履行结果，因此在合同被撤销、变更、解除的情况下，居间人仍享有报酬请求权。
但例外的是，如果目标合同无效、被撤销、被变更、被解除，是由于居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了委托人利益的，则居间人不享有居间报酬请求权并且还应当成立相应的损害赔偿责任。
买卖合同
唐小云诉信宜有家房地产信息咨询有限公司居间合同案，广东省茂名市中级人民法院（2016）粤09民终589号
案情摘要：买方与中介方签订了一份《居间协议》，约定中介方为买卖双方进行房地产交易提供服务 ，买方预付了诚意金，约定如果房屋买卖合同订立则该诚意金作为居间报酬由中介方收取。中介方在为买方寻找到合适的卖方之后，由于买方未筹够房款的原因，而致使买卖合同未订立。嗣后，中介方依据《居间协议》向买方主张居间报酬。
裁判要旨：法院认为，关于居间报酬条款是否生效的问题，当事人未自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就，而被告未自己的利益组织房屋转让合同的订立，即组织居间报酬条款的生效，那么本案中应视为居间报酬条款已生效，法院支持了中介方的诉讼请求。
律师分析：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而委托人支付报酬的合同。一般情况下，居间服务报酬收取的前提是有合法有效目标合同的订立，如果合同不成立则中介方无权收取报酬。
但是本案中，居间服务协议报酬请求权的生效，可以视为双方约定附条件的履行。根据《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以附条件，附条件生效的合同，自条件成就时生效，当事人未自己利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就。由于买方为了自己的利益阻止房屋转让合同的订立，即阻止居间报酬条款的生效，那么应当视为居间报酬条款已经生效。
但例外的是，如果居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。
无效或被撤销
徐宗英与济南宜亨房地产经济有限公司居间合同纠纷， 济南市历下区人民法院（2015）历商初字第356号
案情摘要：买方与卖方在中介方的促成下签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，双方约定卖方应当保证房屋无任何权属及经纪纠纷，但是由于涉案房屋为职工集资建房，无产权手续，而卖方对此系明知，因此买方与卖方签订的《房屋买卖合同》被法院认定为无效，判令卖方返还买方房款。嗣后，买方起诉中介方，要求中介方返还收取的居间服务费。法院支持了买方的请求。
裁判要旨：法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付居间活动支出的必要费用。原、被告之间虽未签订书面合同，但从双方陈述及实际履行来看，双方属于居间法律关系。被告公司作为中介公司虽促使原告与案外人签订了房屋买卖合同，但房屋买卖合同已被法院生效的法律文书确定为无效合同，即原告与他人未建立起合同关系，故被告不能取得约定的报酬，原告要求被告返还居间费法院予以支持。
律师观点：居间合同是独立的合同，与目的合同之间并不具备当然的从属性，目的合同的有效性并不影响居间合同的有效性，即使在模板合同被解除的情况下，居间合同是否有效也应当严格按照《合同法》五十二条的规定进行独立判断。目标合同被认定为无效与目标合同被解除，系两种不同的法律后果，对于目标合同无效来说是自始无效、当然无效，合同亦未成立；而对于目标合同被解除来说，系目标合同已经成立，在嗣后履行过程中由于法定或意定的原因被解除，那么仍应当向中介支付居间服务费。
作者：眷诚法务 赵倩
主编：眷诚法务 李晶
图片：网络
排版：眷诚法务 杨雨柔
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