深圳楼市终于回暖了！
10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更创下2012年3月以来的最低值。最新数据显示，11月，深圳二手住宅成交2211套，环比上涨超37％，止步七连跌。
这次深圳楼市成交量反弹，是否意味着筑底完成、开始反转？
超八成二手房接近指导价成交
一口气连跌7个月之后，深圳11月二手住宅成交量终于回升。深圳房地产信息平台数据显示，11月全市二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8％；二手住宅成交20.9万平方米，环比上升39.1％。
但这与深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚远。去年同期成交数据是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。
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值得注意的是，在市场回暖之际，有一个新特点浮现了，即二手房接近指导价成交逐渐成为趋势。
“最近成交的房子价格都有比较大的调整，普遍都比高峰期成交价低个几十万。”福田区一优质学位房片区中介告诉中证君，该片区61平房源高峰期920万成交，最近已降到800万。
他所指的高峰期是指去年底至今年初。“按指导价成交的有，但基本上是个例，还有部分房子是本来就只能卖到指导价的价位，但去年业主心态飘了，报价虚高。”上述中介说道。
今年2月，深圳出台的二手房指导价普遍是市场价的7折水平，但近期成交价格接近指导价正成为大势所趋。
乐有家研究中心数据统计显示，11月成交的二手住宅中超过八成为偏离指导价20％以内的房源，偏离指导价10％以内的房源成交占比也高达56％，购房需求已明显向“笋盘”集中。
还有数据表明，深圳超六成二手房小区房价跌幅超20％。克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数、平均数分别为23.1％和21.6％，二手房价格现已基本回归到2019年底。其中，多达66.9％的二手房小区可比价格跌幅超20％，另有21％的二手房小区可比价格跌幅在10％-20％。
网红“日光盘”单日揽金超73亿元
二手房行情不好，需求向新房市场转移，加之年末开发商集中推盘抢收，新房成了宠儿。
11月26日，深圳豪宅盘海德园181套住宅开盘售罄，当天就收金33.67亿元。
据了解，本次海德园B区推181套住宅，产品是建筑面积121-296平米的3-6居室，备案均价约12.6万元/㎡，单价区间在11.46-14.41万元/㎡，总价1385万元/套起。入围最低积分62.2，刷新深圳下半年新盘登记入围积分最高纪录。
11月14日，深铁懿府二期推648套房子，也是开盘售罄，单日揽金73.4亿元。这批房源的备案均价约10.3万元/㎡，推售建筑面积100-120平米的三四居室，总价区间为887-1422万元/套。
从整体数据看，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8％；成交面积为55.6万平方米，环比上升14.5％。
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虽然整体成交量走强，但是不同楼盘却冷热不均。深圳中原研究中心数据显示，11月有18个住宅项目开盘，整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑，客户更加趋于理性。
明显回暖仍需时间
多位受访专家认为，未来一段时间，市场会理性温和回升，但明显的回升仍需时间，大的上涨行情则几乎不可能。
事实上，11月深圳二手房成交量上涨存在偶然性。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，上月受十一假期影响，成交惨淡，导致十月成交降至历史低位。另一方面，二手交易系统11月中旬出台，部分机构与客户赶在政策实施前网签，导致近期网签出现明显回升。
“政策吹暖风，高层不断强调保持楼市平稳发展；加之按揭贷款增加，利率下调，按照往常的逻辑理解，楼市该走入触底反弹的通道。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
展望后市，李宇嘉认为，深圳楼市不可能迎来趋势反转。因为很多制约因素仍存在，一是指导价控住资金杠杆，掐住了深圳楼市反弹的“七寸”；二是信贷释放空间不可能像过去那么大，大多数银行房地产贷款额度并不大；三是这几年建立了长效调控机制，政策不可能大幅松绑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳市场的购房及换房需求比较强劲，前期市场积累了很多需求等待释放，待新的价格动态平衡形成，潜在需求就会入市，仍看好深圳楼市，但需防范房价炒作。
本文源自中国证券报
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