西双版纳某楼盘。 梁宝欣/摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
当被问及最近西双版纳的房子有没有涨价时？2月7日，在西双版纳从事多年房产中介的江聪（化名）毫不掩饰地向《华夏时报》记者表示：“涨了很多，每平米涨了1500—2000元吧。”
根据江聪的描述，西双版纳的房价在今年春节的时候就开始往上涨了，疫情防控政策优化后，很多人都去西双版纳旅游，租房的价格都翻了几倍，两室的房子租一个月要两万元。
2023年春节假日期间，西双版纳无疑是全国旅游最热门的旅游目的地之一。西双版纳州文化和旅游局数据显示，春节期间西双版纳州接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。
与此相对应的是，克而瑞云南指出，旅游热度支撑地产复苏，西双版纳市场复苏生机显现，城市旅游价值对住宅市场的带动凸显，在传统地产淡季中走出独立行情。
江聪还说道：“（房价）要恢复到2018年那会（每平）均价一万多元的时候了。”
云南省房联会会长赵天星在2月9日接受《华夏时报》记者采访时表示：“西双版纳房地产市场的回暖和旅游市场的回暖关系还是比较大的，很多文旅地产是依托景区开发的，也有一些旅游地产本身就是景区的一部分，比如西双版纳的告庄，勐巴拉旅游小镇等，旅游地产的消费者主要是外地客户，只有大量的游客才能带动地产的消费。”
“涨了很多”楼市量价齐升
西双版纳傣族自治州，是云南省的8个自治州之一，位于云南的最南端，也是热带的北部边缘，西双版纳曾被称为“勐巴拉娜西”，意为神奇而理想的乐土。
有人曾这么评论道，如果说昆明是四季如春的春城，那西双版纳一定是四季如夏的夏城。西双版纳地处北纬21°，年平均气温21°，是中国唯一一个热带雨林气候地区，同时也是暖冬型城市，是全国最具知名度和代表性的旅居、避寒目的地。
温暖，是人们在寒冷冬季最向往的东西。作为避寒圣地的西双版纳，今年春节期间，西双版纳州接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。
数据显示，西双版纳在春节期间迎来了旅游高峰，酒店住宿的价格也随之水涨船高，该段时间就连西双版纳经济型酒店的价格也突破千元。以汉庭酒店（西双版纳告庄西双景店）为例，记者1月17日在携程APP上了解到该酒店在除夕（1月21日）当天入住的最低价格要2189元/晚，7天酒店（西双版纳告庄星光夜市店）最低价格要1066元/晚，且已售罄。若是淡季入住，上述酒店的最低价格在每晚141到207元之间不等。
江聪也向记者提到：“疫情防控政策优化后，大家都过来旅游，连租房的价格都翻了几倍了，两室的房子租一个月两万元。最夸张的还有人搬出来把自己的房子租出去，三室的房子一个月租金2.8万元。”
克而瑞云南指出，游客涌入拉高住行成本，西双版纳尤为明显，酒店价格较淡季上涨10倍、机票价格上涨3—4倍，实现春节期间的“版纳热”。西双版纳的旅游价值对住宅市场的带动凸显，在传统地产淡季中走出独立行情，现楼市回暖信号。
“我有个同事在其他项目一次性买了两套，拿来出租，就春节那一个月的租金都抵一年的月供了。这个城市只能容纳20万游客，春节那几天来了两百多万人，酒店根本住不下，只能住民房。很多游客来看酒店两三千元一晚，租房也是很贵，干脆就买一套了。”江聪说。
同时，克尔瑞云南数据显示，2023年1月份，西双版纳成交面积20.87万方，远超云南其他城市。此外，对比2022年1月至2023年1月版纳住宅成交情况，2023年1月达到近13月峰值，同比2022年1月涨幅27%、环比2022年12月涨幅41.5%。
在江聪看来，旅游市场的回暖直接促进了西双版纳房地产市场的回暖。而这个回暖并非仅仅局限于成交量上，西双版纳房价也开始上涨了。
“涨了很多，每平米涨了1500—2000元。现在整个西双版纳的项目，不论是期房，还是现房都在涨，可能到今年底就得恢复到之前那种均价一万多元的时候。去年九月份，首付八万买两房还送家电。二手房也一样的，业主也开始涨价了，大家都看到这个市场了。”江聪说。
2023年西双版纳房价走势。 图源：安居客网站
安居客数据显示，自2023年以来西双版纳房价就一直在上涨。其中，2月西双版纳房价均价为7842元/平，环比1月7830元/平上涨 0.17%，同比去年同期上涨 4.24%。
此外，根据江聪的描述，他最近带看房子的成交量已经超过去年一年的总和，这几天一天带3、4个客户看房是常态。而他有同事这两个月一个人卖了十多套房子。“（现在买房）应该会是长久的收益，今年把版纳炒火了，往后来过冬的人应该还会更多。到时候不愁租也不愁卖。”江聪说道。
记者朋友圈里，某西双版纳销售在晒售楼处人气。 截图自微信
据记者了解，现在在西双版纳买房，没有落户要求，全国各地的人都可以来买。不过在贷款方面，则有所限制，首套和二套房的首付比例要求不一样，如果是首套可以最低两成首付，要是二套则要五成首付。利率主要看征信，会有所浮动。
“不过现在有好几个新房项目都优先考虑全款买房的客户了，贷款的要先等等。”江聪说。
此外，有一个问题需要思考的是，疫情防控措施优化后的这段时间正好是西双版纳一年中的旅游旺季，这段时间人们在西双版纳购买房产，是否存在报复性消费、冲动消费的风险？
对此，赵天星指出，西双版纳房地产市场，季节性比较强，作为避寒圣地的暖冬城市，冬季大量的游客到版纳旅游，看到旅游市场的火爆，价格较高的酒店和火爆的房地产市场，确实会有部分客户冲动消费；疫情三年因为种种原因没有购买的客户，比如：由于长时间的疫情，人们对健康和品质生活的重视，大量之前考虑购买旅居房产的客户受疫情影响出行限制没有购买的客户；疫情前受高房价影响，疫情后房价下降，版纳房价较低但没有购买的客户；还有受短期内房地产市场和旅游活跃影响的部分投资客和本地刚需客户，这个阶段都集中购买了，所以西双版纳房地产市场成交量短期内会有报复性的增长很正常。
靠外地购房客撑起的房价
在不少业内人士看来，西双版纳承接了海南的购房需求。因为海南的限购政策，且不断上涨的房价和物价，推动在其冬天旅居的人往外迁移，西双版纳便是其中一个迁移地。
海南，一直以来是东北人冬天的避寒胜地，被人们戏称为“东北第四省”。2018年4月22日，海南施行限购政策，外地户口在海口、三亚、琼海等区域购房，需要缴纳五年以上社保或个税才能取得购房资格。
赵天星向记者指出，受海南限购政策影响，很多想到海南购房的客户选择了北海和西双版纳等城市，也就是客户转移，由海南转到了其他旅游城市。
“那时大量的海南房地产中介企业带着团队、资金和客户迁到了北海、西双版纳等一些旅游城市，他们通过资金掌控房源，再通过渠道和外地客户拉升房价。”赵天星说道。
安居客数据显示，2017年8月，西双版纳房价均价仍在4500元/平左右徘徊，随后就开始急速上涨，年底就涨到了8500元/平。短短4个月的时间，价格涨了一倍。进入2018年以后，房价仍在上涨，在当年7月更是达到西双版纳历史以来的房价最高点，新房均价达11747元，甚至超过了云南省会昆明当月的新房均价11382元。
2018年6月，央视《经济半小时》节目推出“热钱追捧下的旅游地产”报道，该报道也指出，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始飙升，从每平方米4000多元，3个月的时间就涨到接近翻倍。2018年海南全域限购政策发布以来，西双版纳的房价更是飙升过万，有的销售价甚至达到了每平米2.5万元，即便如此投资客依旧是络绎不绝。
西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年全年的1.5倍；销售金额为170亿元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。
不过，安居客数据显示，西双版纳的房价从2019年1月10750元/平开始下降，到当年12月跌破了8500元/平。进入2020年后，并没有止跌回升，反而一直下降到2022年1月的7489元/平，这也是西双版纳2017年10月以来的最低点。
此外，西双版纳统计局数据也显示，2018年，西双版纳全州房地产开发投资增长55.3%； 2019年，西双版纳全州房地产开发投资仍在增长，增长幅度45.4%；同年，商品房销售面积增长3.2%，但是销售额下降0.6%。
是什么导致了西双版纳的房价从2019年开始一路下降？
赵天星指出，“由于人口流动的限制，没有大量的外地投资客，靠本地客户基本上没有出路。西双版纳全州只有130.6万人，景洪只有64.27万人，典型的地广人稀，2016年以前开发楼盘不足10个，现在在售楼盘五十多个，严重的供过于求，受疫情影响，大量外地人进不来，本地人经济水平整体不高，靠本地撑起整个城市的房价基本上不可能，由于开发量大，客源少，而房企资金压力大，只能降价回款，买涨不买跌的心里导致本地刚需观望，最后导致市场整体量价齐跌，旅游城市的房价涨跌和外地购房客的多少有直接关系。”
值得一提的是，2021年9月17日，西双版纳州住房和城乡建设局在对政协西双版纳州十二届五次会议第60号提案的答复中提到，为稳定商品房价格，西双版纳州建立了房地产运行监测机制，根据商品住宅累计可售面积去库化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，如：对消化周期在36个月以上的，停止供地；36—18个月的，减少供地；18—12个月的，持平供地；12—6个月的，增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
房价会重回万元时代吗？
虽然市场回暖明显，但赵天星表示，2018年西双版纳房价大幅上涨原因比较多，这与当时库存较少有很大关系，大量从业者、消费者持续的进入，再加上部分资金炒作抬升，导致西双版纳房价短期内快速冲破万元大关，和今天的市场环境完全不一样。西双版纳房价随着销量的增加，价格上涨也是必然的。但现在整个西双版纳楼盘较2018年增加了几十个，各个楼盘的地段和品质也不一样，所以分化会比较严重，部分地段好的、高端的楼盘价格破万比较正常，但大部分地段较偏、品质较差、资金紧缺、体量较小，销售渠道单一的楼盘，价格要想大幅上涨还是比较困难的。
江聪也说：“西双版纳之前的老小区规划不合理，居住配套没有新小区完善。现在的新房也有现房带装修在售的项目，即买即入住的，还不用出中介费和税费。总价算下来还更划算的。”
此外，在赵天星看来，虽然西双版纳房价想要大幅上涨比较困难，但是西双版纳文旅地产的发展前景仍然广阔。
“很多的所谓的文旅地产，缺乏文创内容，甚至基本的本地民俗文化都没有体现。要做文旅地产，就一定要深挖本地文化，比如：建筑与文化的结合，文化与旅游的推广，本地医药文化与康养的应用，民族饮食、民族节日与旅游和项目的融合等等。一个好的文旅项目，更像是一个城市的独特标识，它浓缩一座城市的精神与文化，认知着一座城市的过去和未来，是城市形和神的集中展现。西双版纳文旅地产的发展前景广阔，但一定要与本地文化融合发展，同时政府要持续完善城市配套，加大城市宣传力度。大力发展生态旅游，完善旅居康养产业。企业要注重产品质量，深挖本地文化，让文化赋能项目。”赵天星说。
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