记者走访发现，公主坟商圈内的商业仍以满足生活基础性消费为主，与城市优质商业相比缺乏特色。
缺乏特色难现过去辉煌，购物中心首层平均固定租金，低于全市平均值
近年来，公主坟商圈在电商冲击及西部其他商圈崛起等因素影响下，逐渐失去京西商业的主导地位。对此业内称，公主坟市场升级和转型已迫在眉睫，如何重新提升商圈吸引力，还是一个待解的问题？
公主坟商圈渐落寞
公主坟商圈，很长时间都是地区型的商业中心。不过，近几年，随着西部其他商圈的崛起，加上线上电商等因素的冲击，公主坟商圈逐步被分流。
近日，记者走访发现，公主坟商圈内的商业主要有北京城乡贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场和凯德mall翠微店、凯德晶品等项目。整体来看，仍以满足生活基础性消费为主，与城市优质商业相比缺乏特色。
城乡贸易中心目前已改为城乡购物中心，业态划分与数年前并没有太大变化，品牌落位较为拥挤，款式偏中老年，较大众化；升级后的翠微大厦和翠微广场，偏向高端奢侈品牌，与周围项目实现了品牌差异化。不过，与城乡购物中心相比冷清许多；凯德晶品购物中心整体品牌定位下调，偏大众化和时尚感。
凯德MALL·翠微路店则接近社区商业，注重亲子业态，相比其他项目，人气稍旺。值得注意的是，今年1月5日，凯德集团宣布，以83.65亿元出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，其中包括凯德MALL·翠微路店。
高力国际华北区零售房地产服务部高级经理刘瑞京告诉记者，凯德在公主坟商圈拥有两个项目：凯德晶品购物中心和凯德MALL·翠微路，此次仅出售后者，与其自身特点和经营状况有关。“与凯德晶品相比，凯德MALL·翠微路地理位置略差，可视性和可达性均较低，整体商业面积5.6万平米，可容纳的品牌数量有限，品牌定位也更趋于社区型购物中心，未来项目的提升空间和改造空间较小。
目前来看，公主坟商圈业主的收益也逐渐落后于其他商圈。根据高力国际研究部的统计数据，公主坟商圈购物中心首层平均固定租金，低于全市平均值约4%，且近年来增长幅度有限。
据中经联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰表示，在商圈演化过程中，老商圈面临转型升级的问题。刘瑞京也认为，未来公主坟商圈升级和转型已迫在眉睫。
客群逐渐分流
公主坟商圈辐射很多机关和部队大院，之前政务消费是主力消费群。随着时间变化，区域内消费人群的年龄结构逐渐偏老。
“区域项目未对消费客群的变化，调整自身定位。”刘瑞京指出，政府各类限制高消费的政策措施，也影响了该区域高端消费品需求。随着消费的转移，公主坟区域很难再现过去的辉煌。
与此同时，在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来，公主坟交通枢纽也有弊端，“特别是立体交通，给商业人流动线形成了巨大的制约。”
值得注意的是，近年来，随着世纪金源、华熙Hi UP、石景山万达广场、喜隆多购物中心的先后开业，也在一定程度上分散了公主坟商圈的影响力。
不久前有消息称，石景山大悦城正式开工。在刘瑞京看来，大悦城的进入，必将提升京西整体的商业氛围及商业价值。
那么，公主坟商圈未来还有没有发展机遇？刘瑞京指出，传统经营模式通过新的设计、运营理念，满足消费者日益增长的消费变化，就有可能重新提升商圈的吸引力。不过，伟城顾问（北京）有限公司总裁徐伟成也指出，单一商业项目改动不易，更别说商圈了。
采写、摄影/新京报记者 张晓兰
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