【实务问题】
房屋租赁关系中，出租人对承租人在租赁场地的物品有留置权吗？
【结论综述】
房屋租赁关系存续期间及解除后，承租人存放于租赁场地中的物品，其所有权归承租人所有。出租人可以通过诉讼等途径解决租赁纠纷，其享有对出租场地收取租金或场地占用费的权利，并未合法占有承租人的物品，无权私自扣留租赁场地物品并行使留置权。
【司法裁判】
广东东兴环保科技有限公司、钟火财租赁合同纠纷再审民事判决书【广东省东莞市中级人民法院，（2016）粤19民再字第3号】
本院再审认为，东兴公司无需就被钟火财扣押的物品向钟火财支付场地占用使用费。理由如下：
一、钟火财对案涉扣押物品没有留置权。
钟火财主张，因东兴公司拖欠其厂房占用费，故其扣押东兴公司的物品是基于对东兴公司的物品拥有合法的留置权。本院再审认为，钟火财关于对案涉扣押物品享有留置权的主张不成立。留置权是法定的担保物权，其直接依照法律的规定而产生，并不依当事人的协议设立。因此，留置权作为一种法定权利有其法定的构成要件。
《中华人民共和国物权法》第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。因此，留置的动产与债权属于同一法律关系是留置权成立的其中一个法定条件。这一法定条件对债权人可以进行留置的动产的范围作了严格的限制，目的正是在于防止债权人任意留置所占有的债务人的动产以迫使债务人清偿债务，避免债权人违反民事公正原则损害交易安全。
本案中，钟火财与东兴公司基于租赁合同关系而产生场地占用费之纠纷，而钟火财扣押的案涉物品并非租赁物，且与租赁合同无任何关系。因此，钟火财对案涉扣押物品不享有留置权。在钟火财诉东兴公司租赁合同纠纷一案中，（2011）东中法民一终字第4227号民事判决书也判决钟火财向东兴公司返还案涉扣押物品。
二、钟火财扣押东兴公司的案涉物品构成侵权。
根据再审查明的事实，东兴公司单方向钟火财发出《解除合同通知书》后，双方因场所占用费问题发生纠纷。东兴公司撤离案涉厂房后，钟火财扣押了东兴公司上述案涉物品。此后，东兴公司一直向钟火财主张权利，要求钟火财返还案涉扣押物品。
而对于东兴公司的上述权利主张，钟火财要么现场阻挠东兴公司搬离案涉扣押物品，要么以结清案涉扣押物品场地占用费作为允许搬离的前提。东兴公司曾两次因遭钟火财阻挠搬离案涉扣押物品向东莞市公安局道滘分局道滘派出所报警请求处理，并在钟火财诉东兴公司租赁合同纠纷一案中向法院提起反诉，请求法院判令钟火财向东兴公司返还非法扣押的物品或赔偿120000元。而法院最终的判决结果也是要求钟火财向东兴公司返还案涉扣押物品。
综上，再审认为，钟火财在对案涉物品没有留置权的情况下单方扣押东兴公司的物品，并在东兴公司多次主张权利的情况下仍拒不返还，已构成侵权。因此，钟火财就案涉扣押物品向东兴公司主张场地占用费，没有法律依据，再审依法不予支持……
综上所述，一审、二审认定事实部分不清、适用法律错误，导致裁判结果错误，再审依法予以纠正，本案经本院审判委员会讨论决定……判决如下：一、撤销本院(2013)东中法民一终字第1055号民事判决以及东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第4328号民事判决。二、驳回钟火财的全部诉讼请求。
【法律规定】
《民法典》（2021.1.1年施行）
第四百四十七条：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百四十八条:债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
【分析建议】
上述案例系判决生效后，广东省人民检察院的抗诉案例，东莞中院经过审查，撤销了本院及下级法院的原判决。东莞中院认为，留置权是法定的担保物权，其直接依照法律的规定而产生，并不依当事人的协议设立。承租人扣押的案涉物品并非租赁物，且与租赁合同无任何关系。因此不享有留置权，其单方扣押承租人的物品已构成侵权，无权主张场地占用费。
留置权是《民法典》规定的法定担保物权， 当具备一定条件时， 即依照法律规定当然成立， 发生留置权的效力， 而不能依当事人的约定而产生。留置权的目的在于，债权人通过留置债务人的财产， 使得债务人积极履行债务。如果允许债权人不通过诉讼等合法途径维护权利，而任意留置与债权的发生没有关系的债务人的财产，以此“胁迫”债务人履行债务，则有违公平原则， 也可能损及其他债权人的合法权益。
一般认为， 只有债权人是依合同而占有债务人动产的情况，才成立留置权， 否则不产生留置权。此外，留置权有民事留置权与商事留置权之分，对于《民法典》第448条规定的商事留置权， 债权人未受清偿前， 就所占有的债务人的财产可以行使留置权，不受同一法律关系的限制，但基于法律对留置权的规定，仍要求系债权人合法占有债务人的动产。
如承租人可能无力清偿或转移财产，对于出租人而言，可通过法院进行财产保全，法院保全存款金额不足时，也可扣押该部分动产。但出租人选择“自力救济”，长期扣留租赁物拒绝返还，一方面占用出租人场地，该部分场地占用费法院不会支持；另一方面，如因租赁物无法利用，导致承租人损失，可能涉及侵权损害赔偿。因此，租赁合同解除后，双方发生租赁纠纷，如承租人拖欠租金或场地占用费，可通过协商、诉讼途径追索，并根据需要保全承租人财产，诉讼中可主张承租人的违约责任，不建议扣留租赁场地物品。
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