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【公司法务咨询】利用小区人防工程设置的车位，在《商品房预售合同》中是否可以约定为开发商所有？公司能否出售或出租？
近年来，小区车位规划体量不足的矛盾也尤为突出。在民用建筑的人防地下室设置车位，是开发商获取收益的普遍做法。随着小区业主维权意识增强，涉及人防地下室的权属纠纷案件明显增多。
以下我们从一则法院优选案件来解析这些问题。
法院优选案例索引成都三九投资管理有限公司、金牛区三九绿城第二届业主委员会物权纠纷二审民事判决书
审理法院：四川省成都市中级人民法院
案 号：（2020）川01民终1635号
【基本案情】
2009年4月2日，成都三九投资公司（以下简称三九投资公司）拟建设的金牛区某项目工程通过成都市规划管理局的规划验收，并备注负一层为“人防车库”。
2014年3月3日，业主委员会向三九投资公司发函，主张人防工程的使用权归房屋买受人，应由全体业主收回使用。
后三九投资公司诉至法院，请求对地下人防车位使用收益权予以确认。
裁 判 观 点
1.法律上只有人防工程，没有人防车位概念，人防车位只是人防工程的利用方式之一。
《中华人民共和国人民防空法》（简称“人民防空法”）第22条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，即人民防空工程。第5条：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
鉴于国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，故大部分开发商将修建的人民防空工程，在平时用于车辆停放，即人防车位。
2.人防车位用于“战时防空”，不属于业主公用共有部分。
《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条规定，“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”
法院认为，业主共有的本质判断标准是建筑区划内业主的“公共性或公用性”，民用建筑在建筑区划内强制建设的人防地下室，首要目的是“战时防空”，而非满足建筑区划内业主的公用用途，人防地下室平时作车位使用是平时利用人防工程的方式，不能将人防地下室直接等同于车位，因此，人防车位不具有这种公共性或公用性的本质属性。
3.人防车位具备规划建设的独立性，属于建筑物区分所有权专有部分。
人防地下室单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够成为专有部分登记客体，现实中，人防地下室可以独立于建筑规划区域单独存在，不与业主专有部分发生物上关系。
因此，人防车位只是人防地下室的平时利用方式之一，不属于法律规定属业主共有的车位，应当属于非建筑物区分所有权中专有部分。
4.目前，人防车位所有权争议为国家所有、开发商所有或业主共有，但现行法律上尚未明确权属。
成都中院裁判：《人民防空工程建设管理规定》第十五条第三项规定，“防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设。其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。”
人防地下室的投资者为负责组织建设的建设单位或者个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的建设单位为投资人。
《人民防空法》规定了投资人享有所有权的部分权能，但不宜根据《物权法》简单确定所有权归属，目前国家已经启动《人民防空法》的修订工作，在法律未规定前，司法裁判不能作为创设物权的依据，对案涉人防地下室的所有权，本院不作认定。
5.开发商作为投资人，享有人防车位的收益权。
房地产项目的建设单位按照国家规定法定结建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，三九投资公司投资开发三九绿城物业项目同时按规定结建人防地下室，其是法律规定的投资人。
依照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，开发商享有案涉作车位利用的人防地下室的收益权。
裁 判 结 果
成都市中级人民法院认为，人防车位只是人防地下室的利用方式之一，并不属于法律规定属业主共有的车位。开发商是人防工程的投资人，可以依照法律规定享有人防地下室的收益权，最终判决人防地下室的合法使用收益权归开发商三九投资公司。
郧和律师倾向性意见1.人防车位的权属，应当归开发商所有。
因人防车位在平时与战时具有不同的功能定位，且现行《人民防空法》、《城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规都没有对人防工程的所有权归属问题予以明确规定。
我们倾向性认为，从人防车位的资金来源而言，人防车位一般由开发商使用其自有资金单独投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，且并未在向业主出售房屋时作为公用面积由业主分摊，因此人防车位的所有权并不随房屋产权一并转移，故开发商应当享有人防车位的所有权。
2.在现行法律未明确权属情况下，不建议开发商将人防车位出售或作所有权转让，以减少合同无效和诉讼风险。
3.开发商转让人防地下车位使用权合同合法有效，但超过20年部分无效。
车位使用权转让是一种契约行为，虽然存在部分地方政府人防办以文件形式规定不得出售产权或使用权的情形，但该等文件因不属于法律法规，在法院判例中并未据此作出转让行为无效的认定。
因此，我们认为，车位使用权转让合同的性质实为租赁合同，对超出20年的部分应当认定无效。
4.开发商经人防批准的人防车位，法院可以作为执行标的强制执行。
人防工程经验收合格后，开发商可以取得用益物权性质的人防车位使用权。该人防车位使用权可以作为执行标的；开发商未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为开发商的合法财产申请强制执行，人民法院不予支持。
