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汇景台开盘
楼市期待小阳春，天气却迎来了倒春寒。
凄风冷雨里，汇景台低调开盘。这阵子看本地媒体，几乎没什么广告，对自己的产品和价格，相当有自信哪。
早上起来一打开群，就有朋友问：
“汇景台大卖了吗？”
讨论中意见分成了两派：
一派是看好的客户，说卖得差不多了；
另一派是质疑的客户，这不是造势吗？
讨论很精彩，情况究竟如何，让我们一窥究竟：
01
选房时间
比之前提示还要早，中午刚吃饭，就收风说卖完了。
02
选房方式
改为了线下选房，货量76套，第14#暂未推出。
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价格比吹风低
关于价格，也有两种传闻：一种说实际13~14万，还有一种说12~13.7万。
但据我了解，最低没有12万这么低，大致在13~14万，均价据称达13.8万，一次性付清有额外95折。
比如，最抢手的2#238㎡面单价14.7万的单位，大多数客户有99*98两个折扣，折扣为14.26万，再加上一次性付款95折的话，才能达到13.5万的单价，总价约3200万。
开发商开盘一贯是： 吹风抬高预期，实际开盘比吹风稍低，这样买家心里就舒服了。
这次开盘只开了1#2#和3#， 14#没有开。
冬至日正午日照阴影
04
热度如何？
据说交了诚意金的有60多组客，推76套货，最抢手的是238㎡单位，传卖光了。
客观说一句：热度没有销售吹得高，但也没有各路大V说得那么低。
汇景台几乎没投放什么广告，这是媒体不爱的，当然能踩几脚算几脚。
13~14万这个价位，比起4.1万的地价来说，将近3倍，利润空间大大的。
主要溢价，在装修标准和家具家电上？
这是其一，但我认为最重要的，还是限价局部松动，这是前提条件。
还有开发商资金压力不大，反正高价，放着慢慢卖也行，这种心态。
要捡笋货，估计只能找雅居乐天际715那样急钱的盘，那是刀口舔血。
回到大家最关心的问题：
汇景台这个开盘价贵吗？
窃以为，这就是一个小圈子的游戏，跟咱们吃瓜群众关系不大。
富人买房，只要货好，圈层纯，环境美，不在乎多掏个三五百万。
或许人家眼里的多几百万，跟我们眼里的几万似的，穷限想。
所以咱们，不需为有钱人心疼。
还有，别老是说啥深圳的新房，对比下多便宜。
深圳的新房，是想买就能买到的吗？
广州也有性价比很高的盘， 比如科城山庄四期。
买不到则无意义，百鸟在鸣，不如一鸟在手。
留恋镜花水月，伤害的只会是自己。
我前几天就写了，无论汇景台，还是雅居乐715， 都不代表广州主流市场，咱们紧盯主流价格走向就好。
比如传2月28号要开盘的富颐华庭，R21~R22， 仍然按限价卖，或者稍高一点，不就得了。
05
日照咋样？
买家比较CARE日照，我有反复看了下软件，前排日照时长确实短，但还是能晒到太阳的，挡得比较多的，在冬至附近那个把月。
在乎日照的，可以等等后排，但后排，大概率还得贵一两万，户型也更大。
可以看看，从9月到第二年3月长达7个月，每个月固定时刻（取每个月20号正午12点）的日照阴影变化：
还有冬至日和秋分日，这一天的日照变化模拟：
冬至日日照变化模拟
秋分日日照变化模拟
02
荔湾大招：中学布局大优化
2月18日，荔湾公布中学布局大优化，搞起了授权管理制度，名校托管普校。
文件提到的主要背景：荔湾南北片区、校际差距依然明显， 初中教育相对薄弱。
我觉得这一点大家要好好理解， 不要光看一些蹭流量的文章，什么学区房没了，教育均衡了，买哪里都一样。
看到没？ 这是最一线的教育主管部门，区一级教育局，直接说出的一个事实：
南北片区、校级差距依然明显！
虽然你只看到了统测成绩ABCD， 只看了学位房卒了的结论， 但官老爷们的心里，跟明镜似的。
他们掌握着数据哪！
有所差距，是肯定的。 特别是荔湾、越秀、海珠， 小升初摇号的几个区，差距比天河还要大。
天河还停留在片区差异，但老三区的校际差距，同一条路两边的学校，都能判若云泥。
再看荔湾这次的新玩法：
以前曾有网友笑称，如果全市都改为名校，西边省实分校，东边华附分校，那四处皆名校，世界大同了。
这次，荔湾是增加了一大波“名校”，还是一大波“校名”？
还得拭目以待。
分析这次布局优化，把一些弱校的帮扶，分任务给了五所区属强校：真光、4中、西外、1中、南海。
这5所学校，都有高中，座次是真光>西外>四中>一中>南海。
但初中的强弱，不完全等同于高中，可看下面排名：
详文：广州学位房哪个区性价比最优？--中学篇
这次划分，也不完全按照原来的教育集团：
比如金道和东漖，原来都是真光教育集团的，怎么东漖又给了西外了？
原来四中教育集团的流花中学，这次分给了真光。
荔湾大换名，似曾相识， 说起更名， 天河越秀还是师傅。
更名有效果吗？从抽测成绩看，稍有些效果。
详文：新政后越秀初中座次重排，哪些学校进步/退步最大？
但， 省实本部， 和省实越秀， 鸿沟仍在， 关山难渡。
关注荔湾提出的一些举措：
如授权校派出管理团队，受援校（ 被管理的学校）执行校长、副校长，要由授权校提名。——授权校管理范围大增！
安排受援校管理人员和教师分批到授权校学习，加强师资交流等等。
这些措施，如都能落地，对受援校来说是好事。
特别是，如果龙头高中在自主招生和提前签约上，还能向小兄弟们有所倾斜。
但我也想过一种可能：
这些龙头初中，会不会在小兄弟们的生源上，打起歪主意呢？
那是强校对弱校的吸血，只会进一步加大校际差距。
这种玩法，还是老三区某数字中学，提醒我们的。
四中效果图
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