我一直认为，楼市最需要担心的其实是二手房
对于房地产而言，一手房本身是不用操心的
严格意义上根本不会出现系统性的问题
逻辑也非常简单，因为对于一手房不论是预售证还是土地，都是可以调控和干预的，不论是定价还是出让量，都是在整个统筹范围之内
但是二手房不一样
所有的二手房就是一套一套叠加起来的
有人买就是有人买，卖不掉就是卖不掉，整体的数据都能够表现未来的趋势
过去一年楼市已经结束，截取一部分二手房数据和大家分享，希望能够引起大家的重视
上海真正需要担心的二手房，到底在哪里出现了问题
01
今年的上海二手房，整体上也碰到了系统性的萎缩
过去一年，上海整体的成交量非常低迷
接近2017年2018年楼市最差时候的数据，整个上海成交了1330万平米，差不多15.8万套房子
这个平均下来，每个月只有1.3万套的成交
这样的成交量相比较我们印象中上海每个月2万套的成交，可以说萎缩到了七成
哪怕在每个月2万套的成交，上海每个中介一年也就卖一套房子
可以想象在如此的规模下，上海必然存在大量的中介失业的情况，整体的楼市环境对于我们感知的热度要差了很多
但是尽管如此，上海已经算是所有一线城市里表现最好的
北京1334万平米，但是至今还没有实现2016年一半的成交量
广州只有771万平米
深圳最惨，整个全年只有210万的成交量，一年只比得上北京和上海两个月的成交
整个二手房市场真的进入不动产市场，房产的流动性被降低到极致
而且相比较而言，更加让我们焦虑的是，整个成交量的萎缩并不是因为供应量的下降
相反，上海整个全年的房源挂牌量增加了64%
这一进一出，也就表明了，市场可能比我们想象中的更冷
挂牌量的上升也就意味着房源的去化或许要经过比想象中更长的周期
02
这还不是最核心的
最需要关注其实是房价，关于房价本身有没有虚高的部分
上海二手房今年有一个很关键的现象，就是关于豪宅的定价体系
我们都知道对于房地产市场而言，越贵的房子理论上是最应该能扛市场冲击的
而这一部分房子，恰巧在过去一年也经历了房价下滑
我们可以看到上海最贵的房子，挂牌价格都开始调低
我们不论房东什么是因为什么原因调低房价，但是这种情况确实存在
证明了前期或许有一些价格虚高，也证明了当下有一些成交的紧迫
但是尽管如此，今年上海3000万总价的房子，成交还是最坚挺的
在整个市场规模下滑了44%的规模的时候，3000万以上的总价的二手房成交只下滑了16%，5000万以上的总价房子成交也是下滑16%
这也就说明了，越贵的房子，以价是能够带来换量了
这也就说明，其他总价的房子，在这个时候就会显得有点被动
其中特别值得注意的是，1000万以上的房子表现的也非常差
如今这个总价的房子已经不具备抗市场冲击性，整个成交量的下滑和大盘是一样的
这个现象非常值得我们注意
说句惨烈一点，现在上海1000万的房子，和老破小的市场表现其实已经非常接近了
当然这个原因也有一个特殊现象
就是因为今年上海一手房，1000万总价的房子卖掉了14973套，这个数据相比较去年提升了44%
换句话来说，市场1000万总价购买力的客户，大家都去买一手房了
从而导致了二手房的成交下滑
大家仔细想想，现实中是不是就是这样的
虽然这种情况是因为品类的细分，但是如果上海一手房持续这样的供应，换句话来说二手房市场这个总价段的房子会持续受到影响
这个观点需要引起很多业主的注意
03
第三件事，关于趋势
我们需要注意12月的成交，可以说非常非常差了
但是我们需要注意的是
在2020年和2021年，不论是楼市大年还是楼市小年，12月都是市场表现比较好的一个月份
很多需求会倾向于在这个月份去成交
今年12月没有止住这个下滑的趋势
也不用解释12月是不是因为疫情放开导致带看不利，上海4、5月封控结束之后市场也没有报复性消费
所以换句话来说，市场的趋势并没有给到明年一个比较好的暗示
惯性这件事其实力量挺大的
所有人都不要忽视，市场在经历了一年的周期依然没有走出淡市，而现在没有走出，可能未来半年也不太会走出
04
我们说如何看待上海二手房这一年
其实我们不得不承认，这一年的二手房是被一手房带走的一年
很明显如今的上海楼市主旋律就是一手房
一手房去年一年成交了6344亿，是全国所有城市里唯一一个一手房金额还在持续增长的一个城市
与此同时，土地市场在今年的上海也在提升
去年一年上海卖了3158亿元的土地，整体的土地成交提升了32%，这个规模和增幅都是全国最快的
所以很有可能未来三年上海依然还会是一手房的世界
换句话来说，对于二手房足够悲观的理由就是因为一手房的足够强势，如今上海的一手房吸走的都是1000万总价的需求
这恰恰是二手房最中间段也是最核心段的需求主力
这一段的需求被抽走会直接导致二手房市场的系统性萎缩
可以说上海楼市有着各种细节表现，背后或多或少都有这个原因，如果政策想要影响二手房趋势，务必要看到这个环节
当然我们说二手被一手带着走，这其实还不是核心的原因
最核心的还是因为整体经济驱动力不足导致购买力不足
有的购买力其实是可以逼出来的，就像一手房存在倒挂，只要价格有价差，市场就会有源源不断的购买力涌入，永远不会匮乏
但是有的购买力，就真的只能靠购买力
比如二手房市场
二手市场很难调控的地方就在于他的真实，一套一套的卖，一套一套的买，有人买有人挂牌，都是基于他们对于未来的预期和自己的需求
这种轨迹是很难调控的
而硬币的另一面是，二手房又是整个楼市的基石，一手房的购买力大量都来自二手房的变现换来的
换句话来说，如果二手房持续发力，未来总有一天会影响到一手房，在成交端割裂的二者在需求端又是互相融合的
这就是上海楼市微妙且敏感的地方
今年市场这样有很多特殊情况，比如需要土地市场有更多的成交，需要一手楼市的活跃，所以很多政策都是针对这个来制定的
但是我们放眼过去20年，上海楼市之所以这么多年稳定，怎么调控都没事，和其他城市最大的不同就在于这个城市的二手房市场非常庞大
二手一手比例接近于3:1的规模也就决定了，一手房和土地市场不论怎么调控，是打压还是扶持，二手房都能够托起整个楼市
但是今年这个数字变成了2:1，很多核心月份甚至变成了1.5:1，这个数字其实是需要引起重视
今年我们发现，无数城市一二手的成交结构一直处于非常焦虑的转换
一二手的成交比例一直在调整和波动
这背后都是情绪的叠加
害怕一手房烂尾的城市，大家开始更多买二手，而一二手倒挂的城市，大家都去买一手
但是这种成交结构的变化，其实是不健康的
任何一个城市都会发展为存量市场占据核心成交的未来，但是如何让存量资产也能有序的流动起来，这对于整个行业的稳定发展至关重要
而且没办法通过一两次调控起到立竿见影的效果，需要秩序，需要稳定，需要信用，也需要源源不断的活力和经济发展
没有任何一个产业的发展可以脱离城市经济，房地产本身更是如此
05
但是遗憾的是，尽管如此，我们通过数据分析，上海依然还是全国楼市最为健康的一个，没有之一
最近全国楼市都走到一个核心关口
大家都希望土地能够创造出收益，但是却没办法解决一手房供应过大以及城市价值兑现透支的情况
这些问题在上海不存在，正是因为这个城市这么多年来建立的楼市秩序
但是不存在不代表没有隐患，根基不是一天就能倒的
需要看到以及重视问题，二手房的根本其实就是上海楼市的压舱石，需要引起更多的关注和关爱
以上为正文，来自真叫卢俊
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