2019年12月7日，大雪节气，一个极好的日子。
中国有句古话：瑞雪兆丰年。随后瑞雪兆首都。
这一天，恒大文旅迎来三重喜：武汉、合肥、昆明三地“童世界”文旅项目同开业。
正如当代诗人朱海，广州亚运会开闭幕式总设计，为恒大20周年庆创作《感恩》所言：
精良的作品 接踵问世 从冰雪飞舞的北国
到椰风轻抚的海南岛……
恒大文旅正以前所未有的速度，迎接他的高光时刻。全国超过十余省市已有恒大文旅的布局，并陆续开业。
但是，波峰的到来，也意味着离谷底不远，恒大文旅隐忧乍现。曾经风光无限的万达文旅开发项目，目前多处项目落下变卖的结局。
恒大文旅会步其后尘吗？
▲ 武汉：恒大“童世界”示意图
政策东风
时间回流到2016年。这一年，是文旅产业发展的元年。
当年，文旅特色小镇正式上升到国家层面，一批特色小镇乘着政策东风，成为地产界发力房地产的主力军。在住建部公布的第一批、第二批国家级特色小镇名单，有403个文化旅游类型项目，其中特色小镇共有253个，占比为62.8%。
政策的东风，人们对“诗与远方”的追求，以及对美好生活的向往，使得文旅项目全面爆发。文旅投资一时在全国轰轰烈烈上演。
恒大文旅当然不会缺席这场“小镇盛宴”。
2016年底，恒大旅游集团还只拥有海花岛、海上威尼斯两个项目。到了2017年，恒大文旅开始布局全国。2018年是开疆扩土的一年，恒大在长沙、开封、太仓、句容等地的文旅项目相继面世。2019年，恒大文旅的丰收年，12月7日，三地项目同开业是何等高调。
▲ 恒大“海上威尼斯”
许老板是个感恩这个时代的人。他曾说，恒大一切都是党和国家以及社会给的。
时势造就英雄，也成就了恒大。
许老板的朋友王老板，在恒大20周年时，也是风光无二。王老板曾在央视上表示：“有万达在，迪士尼乐园20年之内在国内赢不了利！”
去年，上海迪士尼开业11个月就迎来了1000万名游客，并实现了收支平衡。而万达文旅看来并没有让老王很满意，当时已经开业的几个万达文旅项目，总体的客流量不及迪士尼的零头。
现在回头看，后来王老板的麻烦更大，多个文旅项目“甩卖”了。拿武汉的万达乐园看，开业19个月就停业！这是万达进军文旅的开山之作，如今落得这般田地。
风水轮流转。现在该轮到恒大文旅上场了。
危机四伏
任何事物，波峰过后就是波谷。
当前，恒大文旅已在全国多地全面布局。除了知名的海上威尼斯和海南海花岛，恒大全国有多个文旅城系列。
这些文旅项目都将在全国各个区域开花结果，形成良好的链接。
那么，项目开放后，恒大文旅如何运营好这些项目呢？在小编看来，恒大文旅的隐忧正在路上，如何运营好文旅IP，将是考验恒大文旅的一道难题。
因为放眼全世界，能称得上文旅做得非常好的屈指可数，迪士尼、环球影城是典型。
业界人士点评文旅项目：衡量一个文旅地产项目是否具备投资价值，应该看它是否有清晰的定位，是否将文化、运营融合的理念融入对项目的定位和运行中。所以不应该仅仅讨论房地产最关注的地段，而是要考虑什么样的思维模式、什么样的项目定位最具有投资价值。
譬如，武汉万达乐园就是例证，拥有核心地段，确找不来人气。
▲武汉万达乐园
为什么？缺乏IP。
众多房企虽蜂拥而至，地产企业缺少文旅IP的经营思路。如何把一个文旅项目与当地产业深度融合，塑造属于自己的产品定位，避免同质化竞争尤为重要。
许老板是个明白人。他请来韩国乐天的设计团队。在“童世界”的外景打造上，确实是国内一流。
是大趋势吗？未必
实际上，文旅是个较为庞大的系统，涉及土地开发、产品定位、运营等多个生态链，其中可承载的内容较多，而这也意味着不确定因素的增多。
在硬件方面，指文旅项目的全生命周期，需要产品过硬、运营过强；
在软件方面，是指客户的全生命周期，即客户从幼儿、青年、中年到老年，都可以在文旅项目里找到相适配的消费升级的服务方式。
可以说，当前房地产行业的发展正步入新的转型发展周期。在政策的调控下，老百姓的需求已经从居住转向旅居。旅游产品从1.0版本到3.0版本的转变，要求地产商实现从开发商到城市运营商的思维转变，实现生态链输血和造血的平衡。
首当其冲，这种思维转变就容易遭遇到“先有鸡还是先有蛋”的“输血”问题。
房地产向来以资金回笼速度、建设周期长短为典型行业特征，地产行业的流动性问题紧张。
▲ 武汉恒大“童世界”示意图
文旅项目的核心竞争力之一是开发能力，大型化与投资大、品质化与维护贵并存。
文旅地产建设前期依靠房地产主业“输血”慢慢养大，如果主业的现金流“薄弱”或补血“缺位”，往往面临短期现金流的矛盾冲突，甚至阻滞夭折。
这类“缺位”的案例不胜枚举。昔日山水文园立志打造的文旅产业新样本今何在？以“六旗乐园”之名，疯狂圈地、激进扩张，来自现金流的考验最终断送了山水文园绘制的美好蓝图，项目不断延期，陷入停滞的尴尬境地。
万达文旅没能挺过现金流的风浪，以致被融创以百亿收购10余个文旅城产权。
华侨城文旅部分项目也没能很好地经受住这一考验，几近失败。近日，孙老板买买买，融创逾10亿接盘华侨城文旅项目51%股权，值得期待的是文旅投产一般的融创能否接好这盘局。
▲ 太原华侨城
融创收购万达文旅板块之初并不重视运营能力，反倒依托万达托管运营，后来也就把文旅运营团队一锅端走，说明万达文旅有其成功之道。
恒大文旅在全国拉开的“童世界”的文旅项目，会是未来文旅发展的趋势吗？也未必。
这类文旅项目实际上能带来多少人气？暂且没有数据支撑，但是，从消费习惯来看，这是一个周末度假的旅居好去处。
在小编看来，恒大文旅开发的“童世界”就像是个“超级民宿”综合体。这里将是周末打卡的好去处，能否留住客人过夜是大问题。所以作为地产投资项目，他的价值投资有待检验。
从舆论来看，恒大的现金流除了满足房产主业自身的需要，造车也耗费着庞大的资金，文旅“输血”功能不足。恒大在短期现金流和长期运营能力上都没有表现出优势，甚至略有劣势，这增加了恒大未来的不确定性。
虽然前路险阻，但要看到希望所在。到2020年，恒大的目标是总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。
许老板在创作《崛起》中写道：你的每一次跌倒和爬起，我的心疼，我的惋惜……丈夫崛起高昂首，腾身一跃向胜利冲锋！
恒大文旅正冲锋陷阵的路上，各地文旅项目陆续上马，今年将是检验“恒大模式”成败的关键年。
让我们拭目以待！
来源：财智堂中堂
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