签了房产认购书，房子就是你的了吗？
河南内乡：依法监督纠正一起房屋产权纠纷案，受害人出资购买的房产保住了
姚雯/漫画
认购商品房后，因个人征信出现问题，无法办理按揭贷款，便鼓动情人买下认购房。两人关系破裂后，又起诉到法院，并通过威胁、欺骗手段夺回房屋产权。日前，这件扑朔迷离的房屋产权纠纷案经河南省内乡县检察院依法监督，法院再审改判，受害人的经济损失得以挽回。
缘起
我认购，你买房
2014年，经朋友介绍，董华与贾英相识。两人初识时，董华自称单身，贾英离异。为获得贾英的芳心，董华经常给贾英送礼物，有时甚至“一掷千金”，两人后发展为情人关系。
2015年初，董华和李某、张某租赁某小区房子合伙开办公司。2016年春，租赁房到期。董华打算自己买房将公司继续办下去，并选定了一套由某置业有限公司开发的某小区商品房，交了9.1万元定金后认购了该小区11号楼1301室。不料，在办理按揭贷款时，董华因个人征信出现异常，无法向银行贷款。
这时，董华想到了贾英。“以你的名义买一套房，再租给我们公司使用，月租金3000元。你到我们公司上班，月工资3000元。你看咋样？”董华向贾英说出了自己的想法，并补充道，“我还认识某置业有限公司的一个经理，在购房时我可以帮忙砍价，保证能给你最优惠的价格。”
“那你去帮我办手续吧！”贾英同意了董华的提议，并委托董华协调购房事宜，而董华代贾英购买的正是自己之前与某置业有限公司签订了认购合同的那套房屋。
之后，贾英找到前夫杨超，让其作为担保人，为其15万元银行贷款作担保，随后，又向他人借款15万元，用来还房贷和装修。
2016年6月22日，贾英出资7.9万元，连同董华前期缴纳的9.1万元，共向某置业有限公司交纳购房首付款17万元。置业有限公司给贾英出具了票据。同年7月7日，贾英同该公司签订了《商品房买卖合同》，以55万元的价格购买了某小区11号楼1301室。同年8月20日，贾英在银行办理了《个人一手住房贷款合同》的按揭手续，保证人为某置业有限公司。2017年9月23日，贾英与置业有限公司签订《地下停车位使用权转让协议》，购买了该小区的一处停车位。
这时，贾英却发现董华不仅有家室，还与多名女子有染，于是提出解除同居关系，两人为此发生纠纷。
“要和我断关系，没门！”董华多次采用殴打及限制人身自由等手段侵害贾英，并数次到贾英娘家、孩子学校威胁其父母和孩子。
董华的这些行为让贾英彻底死了心，她要求董华将公司搬离某小区11号楼1301室。2019年10月，董华经营的公司面临倒闭，他搬出了1301室。
2020年2月10日，董华趁贾英不备，偷偷拿走了案涉房屋的购房手续、贾英的户口本和身份证等材料。之后，董华还采取尾随方式，追到1301室殴打贾英，并对其进行拘禁。直到有人报警，贾英才被解救出来。
纠纷
用威胁、欺骗方式夺得房产
事情越闹越大，两人的亲密关系不复存在。董华因自己曾为贾英付出不少钱物，自感吃亏，便想寻机“讨回公道”。
2020年6月9日，董华到法院起诉贾英，要求法院确认某小区11号楼1301室和地下停车位归其本人所有，要求贾英协助办理房产、车位的变更登记手续，并向法院提供了某小区11号楼1301室商品房认购书、房价优惠申请书、定金收据等证据材料。同年6月27日，因案涉房屋权属一事两人再次谈崩，董华便殴打贾英。贾英报警后，公安机关对董华行政拘留15日、罚款500元。
在公安机关的协调下，董华、贾英签订了一份和解协议书。协议书载明：“甲方（贾英）购买的位于内乡县城关镇某小区11号楼1301室的房屋首付款17万元是由甲方出资，委托董华办理的购房手续，抵押贷款及装修费用都是由甲方提供的，乙方（董华）无异议……”双方在公安机关见证下，找了担保人，在协议书上签了字。
然而，一个月后，事情出现了反转。
“董华的举证，你同意吗？”“同意……”2020年7月31日，内乡县法院开庭审理此案，面对法官的询问，贾英因董华曾多次殴打、威胁自己，并扬言要杀其父母及孩子，内心十分恐惧，精神恍惚，便违心地认可了诉争房产和车位归董华所有。
依据董华所提供的材料和贾英当庭认可董华诉求的事实，法院作出判决：位于某小区的11号楼1301室及地下停车位所有权归董华所有。
该案上诉期间，贾英觉得冤屈，又怕董华威胁其父母孩子，便委托律师代理该案准备上诉。董华知道后，再次来到贾英住处，对她和孩子进行威胁和欺骗。
“你卖掉这套房，我给你50万元现金，或者我给你购买一套同等价值的大产权房。若不能及时购买，我就给你购买一套大面积的小产权房。我给你写一份补偿协议。”面对董华的威胁和哄骗，贾英放弃了上诉。
判决生效后，贾英认为受到董华欺骗，向法院申请再审。2021年8月21日，法院驳回了贾英的再审请求。
监督
法院再审改判
2021年10月8日，贾英到内乡县检察院申诉：本人因受到人身威胁，在法庭上精神恍惚，意识不清，违心承认案涉房屋归董华所有。请求检察院对法院的判决进行监督。
受理贾英申诉案后，内乡县检察院办案检察官立即对案件进行审查。
“贾英提供了大量证据证明董华对其进行过殴打、威胁和欺骗，因此需要考虑贾英在庭审中的自认是否属于其真实意思表示。”内乡县检察院第四检察部主任朱东月介绍说，“我们主要从三个方面来审查该案：一是看董华是否威胁过贾英；二是看到底是谁付的房款；三是看房产公司的有关手续。”
办案检察官首先调取了公安机关对董华的行政处罚卷宗，证实了董华确实存在多次殴打、威胁、欺骗贾英的情况。
为查明购房款的资金来源，在公安机关的配合下，办案检察官调取了贾英和董华的微信聊天记录、通话录音、购房缴税证明、贾英在银行贷款用于交纳购房首付款及支付房屋按揭贷款的银行流水。多项证据证明，诉争房屋的首付款、按揭贷款及购房缴纳的税款等均为贾英支付或办理。同时，检察官还审查了董华向检察机关提交的诉争房屋认购书和其他证据材料。依据法律规定，商品房认购书只是购买房屋的意向书，而《商品房买卖合同》才能确认商品房购买行为有效。通过审查双方提供的证据材料，检察机关进一步证实了诉争房屋、车位的产权应为贾英所有。
在申请监督期间，贾英也向办案检察官出具了某置业有限公司与她本人签订的《商品房买卖合同》和在公安机关协调下与董华签订的和解协议书。董华在和解协议书中也认可该房屋为贾英所有。
董华曾在法庭上辩称，自己交纳了5万元押金、首付款中有自己刷卡的4.1万元以及替贾英还了一部分房贷。对此，办案检察官调取了二人的银行流水后发现，自2016年至2019年间，每隔一段时间，都有董华向贾英的转账记录。2019年1月后的每月15日，董华都向贾英用于还房贷的银行卡里转3000元。
“这些转账记录只能证明两人有经济往来，并不能证明转账与购买诉争房产有关。”朱东月说。
2021年11月15日，内乡县检察院依法向县法院发出再审检察建议，建议法院依法撤销原审判决，不予确认董华要求诉争房屋及地下停车位所有权归其所有的诉讼请求。收到再审检察建议后，2021年12月25日，法院裁定再审此案。
今年9月30日，法院经再审作出判决：撤销原民事判决，驳回董华的诉讼请求。
（文中当事人均为化名）
■检察官说法
购房合同是确认买卖关系存在的关键
受理此案后，我们初步审查认为，虽然法院以当事人自认为由判决并无不当，但结合申诉人自述，该案确实存在事实不清，需进一步调查核实的情况。贾英在法庭上的自认能否作为认定案件事实的唯一依据？这是本案的焦点所在。一方面，需进一步确认贾英是否确实受到被申诉人董华的威胁而违心自认；另一方面，需进一步确认购买诉争房产的相关手续及支付情况。
为明晰本案的法律关系，我们调取了公安机关的行政处罚卷宗、邮政储蓄银行贷款、中国银行按揭贷款的银行流水以及购买该房屋向税务机关缴纳税款的凭证等证据材料，审查了董华提交的房屋认购书、物业费收据以及通过微信向贾英转款的材料，查明诉争房屋应当归贾英所有。虽然是董华与某置业有限公司签订的商品房认购书，但这只能说明董华有认购房产的意愿，而《商品房买卖合同》才能确认双方买卖关系的存在。购买诉争房屋及地下车位交纳17万元首付款的收据、购房合同、购房按揭贷款手续、购房纳税发票等都是贾英办理的，充分说明该房屋是贾英购买的。
此外，通过审查公安机关对董华行政处罚的卷宗，我们发现其与贾英发展为情人关系期间，多次对贾英殴打、非法拘禁，威胁其父母和孩子，迫使贾英在法庭上违心自认房屋是董华的。以上说明法院仅依据申诉人贾英自认事实判决案涉房屋归董华所有是错误的。
在办理民事诉讼监督案件的过程中，对涉及人民群众切身利益的问题，检察机关应主动收集证据材料，准确定性，以“求极致”的工作态度，加强调查核实，查明事实真相，通过依法提出监督意见，促使案件公正判决。
（河南省内乡县检察院 朱东月）
来源：检察日报 王永强 周予雅 朱东月
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