我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔您好，我是新深圳人，准备着手看房了，目前还是小白一个，想问，在深圳买房有哪些购房秘诀或者诀窍呢？
深叔：你好，深圳买房秘诀，记住以下几点。一、由于老房比较破旧，银行难以给出七成贷款，购买前要了解清楚首付比例；二、在深圳投资，房产价值和租金回报率不成比率，回报率总体较低；考虑自住的家庭可以选择双拼户型，总价低，不建议投资者入手；市区楼价看似低，一些地段不错，或是带电梯带花园，居家环境好的板块将有变化；选豪宅楼层数很重要，不同楼层的价格相差很大；景观盘由于地段、配套等因素，升值潜力未必很大，注意避坑；能形成商业热点、离住宅近、居住舒适度高的商业楼盘适合投资。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：深叔，您好，现在深圳房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？
深叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素，只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。深圳买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：深叔，你好，本人工作在福田，老婆在罗湖，手上有230W，家庭月入6W，目前有一套布吉华浩源，贷款100万，想置换布吉的健康花城或者福田的天泽花园3房吗，保留目前现有住房，购买一套550左右的3房或是出售现有住房购买一套650万左右的，哪种更可行？
深叔：你好，华浩源生活算便利，小区内部一般，外立面还算维护不错；健康花城会更新一些，小区内部环境更舒服，比华浩然更优学区优势，多了两个小学；健康花城3房一般都在89平，次新楼盘的淘便宜机会相对更少，估计实际最终成交单价到7万/平，总价在630万附近。“五限”以后，首付方式只有GP和JYD，正常流程是换房后首付5成，保留原有住房首付七成，离婚也不会有房贷名额，依然要最低五成首付，两百三十万只能买四百六十万内的，不能真正的实现改善的目的。第二种方法会比第一种更容易达成，置换华浩源不要表现得过于急躁，这样才能卖出满意的价格。卖掉后先换清欠款，650万价为买三房不容易，；负债360万、月供1.9左右以及房贷支出占比30%以内，比较良性。
提问：深叔，你好，深圳的回迁房能不能买啊？
深叔：你好，首先要明确的是，回迁房一定要谨慎选择，回迁房分为以下三种，第一种是盖好有证，这类房子可以买，但是要注意和商品房的差价，与之相比会有折扣，可以根据不同的市场情况来判断；第二种是盖好无证，要注意很有可能证一直办不下来，那么日后的各类权益就无法保证，对房子也不方便判断投资价值，并且有一定的交易风险；第三种没盖也没证，这类回迁房在一些房价比较高的一线城市很常见，理论上来说可以投资，但是实际上交易风险很大，如果房东反悔，那么收益率就不会很高，并且无法预测什么时候才能建好房子并且发证，投资回报率低，风险大，不建议投资。总地来说，回迁房是比较考投资眼光和运气的，建议先考虑商品房，有一定的经济实力了再考虑回迁房。
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