楼市走出困境(楼市全面进入养蛊时代)(1)

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中国楼市正在进入养蛊模式。

楼市走出困境(楼市全面进入养蛊时代)(2)

这是网上流传的一份无锡在4月28日的集中土拍的报名表。你随便瞄一眼,就会看到金地、招商、万科、保利、华润、中海、平安、融创等等充满整个屏幕。

最终,就像已经进行过的其他城市一样,无锡的拍地,也只能是沦为一场拼爹大赛。

月初的4月6号,西安市西咸区首次土地集中出让。沣西新城的一块宅地,是西安首个实行“熔断 摇号”机制的地块。

这块地的竞买保证金是6亿9千万,也就是说你要想参与竞买这块地,必须先交4个郑爽的片酬。

这显然并不是问题,最终一共有58家企业交了这些钱。

但有问题的是,这58家企业,并不是属于58个主体。

并且其中有24个企业有一个共同的爹,叫中海;有20个企业同属于另一个爹,叫华润。

楼市走出困境(楼市全面进入养蛊时代)(3)

——图片来自贞观

24×690000000=16560000000,165亿6000万;

20×690000000=13800000000,138亿。

最终,中海和华润光交的保证金,分别为165.6亿和138亿。

不说别的,光这个保证金,就完全可以进入到中国地产销售金额的前100名了。

同样是房企,人家一年的销售额,还抵不上你交一次保证金。

西安毕竟是二线,一线才真的是开发商的修罗场。

上海首批宅地将于5月底集中挂牌,有一家央企直接调拨了1300亿现金集中在上海。

上海在2020年一整年的卖地金额也不过2400亿。去年排行榜第20位的富力,也不过才卖了1400亿。

于是,上海的土拍,已成权贵地产公司的独有战场。

然后是4月21日的浙江金华,卖了六块地,万科金地保利分食了五块。

4月25日的长春,成交了38块,中铁自己吃了13块,超过了三分之一。

4月26日的广州拍地,依然是如同国央企开发商在进行内部竞标,华润更是凭一己之力将白云金沙洲地王的楼面价拉升至4万2,震惊了一城的人。

中城联盟是房地产行业最大的组织,每一年末的中城联盟年会,都会成为地产行业大佬们纵谈明年和未来行情的集中时刻。

在去年的一次会议上,有地产业内资深大佬说了一个很吓人的数据:

10年后,中国房地产开发商的数量将不足3000家。

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如今来看,这个数据还是太乐观了。因为那个时候,还没有出两个政策:

一个就是去年9月的重点房企资金监测和融资管理三道红线;另一个则是今年2月的一年三次的土地集中出让制度。

如今无论怎么看,这都像是一个组合拳。

过往以来,这个国家的大多数房企,基本全靠高杠杆加持。你去翻一翻地产销售额排行榜,前50名有哪一个不是靠高杠杆扩张生存的。

现在好了,直接用负债红线,将高杠杆卡死,也就基本卡死了大多数房企的资金来源。

在泰禾和福晟之后,最近的新闻是蓝光要卖给融创,又说要卖给万科,后来澄清是项目合作,最新的消息又是引入财务投资。

这太简单了,万科和融创其实卖给谁并无差别;因为他们喜欢的,都只是你手里的优质土储。

早些年的收购,大家还比较傻,会整体收购,但是现在都学聪明了。

世茂接了福晟后,只开发自己想开发的项目,看不上的就不管了,任凭烂尾。

万科、融创和世茂并无什么区别。

泰禾、福晟、蓝光也并无什么区别。

他们都是加足了杠杆,不过两三年冲刺到1000亿、2000亿的规模。

在资金端收紧之后,立刻江河日下,形式产生逆转。

据说,蓝光这次的坎,是在三道红线后,还不上了200亿的债。再想想中海为了在西安拍一块地,准备的165亿的保证金。

真是一把心酸泪啊。

去年排名34,总销售额1221亿的蓝光都如此了,不用想也能知道,地产开发商隐藏的雷到底有多少?

在用三道红线卡死高杠杆之后,就是土地出让两集中:集中发布出让公告、集中组织出让活动,一年三次。

这给足了财主调动资源的机会。

西安就是最好的典型,一边是央企20份的保证金,一边是一家一份的保证金。上海五月底拍地,现在就已经准备好了1300亿的资金。

开发商迅速分化,正在进入养蛊时代。

也许就是明天,你所熟知的开发商忽然被人买了,一点都不用好奇。

有人愿意买还是好的,更多的则是在手里的土地消化完之后,默默的消失。

最终,在激烈的吞并之后,市场上只能剩下几十家非权既贵的地产托拉斯。

你可以把这看作为地产开发企业的国有化。通过养蛊,将整个地产链条的上游集约化。

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地产行业已经进入到了失律时代。

开发商越来越慌张和迷茫。这大概分为了两个阶段。

第一个阶段,是对于快周转模式的青睐。快周转是资金的快周转,而不是工程的快周转。

在一个时刻人们惊觉,要想活下去,必须得像碧桂园一样。 快周转高于一切,营销高于一切。

那正是碧桂园工地连塌处在风口浪尖的时刻。但是依然挡不住碧恒融营销口的人成为猎头们手里最红的香饽饽。

但是慢慢的,形势开始变了,因为贝壳新房崛起了。

贝壳新房迅速崛起,让地产营销对贝壳产生了病态一般的依赖。地产营销进入到了第二个阶段。

2017年6月,贝壳开始进驻郑州,并且将郑州作为了贝壳新房的第一个试点城市。到了今天,贝壳线下门店在郑州市场的占有率已经超过了80%。

所有人都知道,过于依赖贝壳,就像毒瘾发作,一旦沾上再想戒掉,只能是刮骨疗毒。

人们经常说,阿里起家时的成功,得益于一个庞大的地推团队,后来这个团队被称为阿里铁军。

后来美团正是复制了阿里铁军的模式,打赢了长达数年的千团大战。

贝壳铁军,丝毫不亚于阿里和美团。

当售楼处安静到如亘古洪荒之时,你才能知道这个时候大家最需要的是什么?然后,贝壳来了,通过自己的贝壳铁军,瞬间将死寂的售楼处拉回到春暖花开的时节。

这个时候,有谁能不爱贝壳?又有哪一个营销总能拒绝贝壳?

单个城市经纪人数万,具备着强大的左右客户流向能力的贝壳,就是市场上最大的客源活水。这无论对于哪一个项目,或者哪一个营销总,都是不能抗拒的。

左晖说过,未来通过渠道的销售占比,将占到整个成交额的50%。

并且极大的概率是,这50%的成交额,其中的80%会在一家渠道手里。

2020年新房的成交总额在16万亿,我们假设数据恒定,也就是说在将来,这里面有1/3还多都是贝壳卖的,那就是6万亿。

最终贝壳将整个地产链条的下游抓在了手里,成为渠道之王。

这就是地产下游的养蛊模式,通过养蛊将整个地产链条的下游集约化。

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事实正是这样,地产的上游开发将越来越集中在权贵开发商手中。

地产下游的营销,也将越来越集中到少数渠道手中。

地产的上游和下游,全部进入到养蛊模式。养蛊的终局,就是地产上下游集体的托拉斯化。

并且在将来,可大概率的趋势是,它们将全部被国有化。

中国的楼市,已经狂飙了很多年,也失控了很多年。

它们曾经振兴了经济,也拖累的经济。

曾经楼市调控完全是一个恶性循环,房价上涨→大力调控→房产供应萎缩→房价继续上涨。

但是这一切都会成为过去式,楼市终将被驯服!

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