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作者：北京京坤律师事务所 李吏民主任律师
房屋的用途的认定，直接关系房屋征收的补偿与安置问题。
首先，营业用房的补偿要多于住宅用房。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，无论实行货币补偿还是产权调换，都需要对被征收房屋的价值进行市场评估，而房屋市场评估价格做出的依据之一就是房屋的用途，不同用途的房屋其价格也不同，同等条件下营业用房的价值要高于住宅用房。此外，房屋征收条例还规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。因此，营业用房的补偿价格要高于住宅用房。在产权置换中，被征收房屋是营业房的，还可以要求置换营业用房。
其次，营业用房的认定一般以房产证上记载的房屋用途为准。在确定房屋征收补偿与安置措施前，首先确定被征收房屋的用途至关重要。对房屋用途的认定标准，是房产证还是被征收人提供的营业执照呢？本案中，法院以房产证记载的房屋的用途作为认定标准。之所以不采信营业执照，是因为房产证和营业执照在性质上有本质的区别。房产证是城市房屋管理部门依法向房屋所有权人核发的证明房屋所有权状况和房屋状况的凭证。而营业执照是国家工商管理机关依法向从事工商业的公民、法人和其他商事组织核发的证明其商事主体资格的凭证。取得营业执照的人可以依法在营业执照确定的营业范围内开展工商业活动。房产证证明的对象是房屋，而营业执照证明的对象是营业者。因此，法院在对房屋的用途进行认定时，只能依据房产证表明的房屋用途认定。因此，法院对费某某房屋性质的认定是合理的。
总体上讲，对房屋性质的认定，原则上以房产证记载为准。但根据国务院办公厅2003年发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会问题的紧急通知》规定精神，对征收的房屋产权性质为住宅，但依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。本案中如果符合此项规定，理应对其进行适当的营业损失补偿。
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