住宅土地使用权到期交费续期无法律依据
上海地产金融律师◎王勇
一、住宅土地使用权到期自动续期有法律保障。
2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
二、住宅土地使用权到期需交费续期无法律依据。
早在2016年，国土资源部收到浙江国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》。国土资源部答复，中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。意见提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。因此，为了解决少数住宅用地使用权到期的群众面临的实际问题，维护他们的应有权益，国土资源部商住建部同意后提出，地方在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。
《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函（国土资厅函【2016】1712号）》，全文如下：
“《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:
《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。
2016年12月8日”
三、地方政府无权就土地续期交费问题作出决定。
消息称，“温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。出让年限到期后，应当如何续期？张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。”
张少清处长的解释在法律上站不住脚：表现在，第一，“在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法”，“只能参照”显然属于对法律的认识错误，因为“国有土地出让的做法”并没有对这一涉及基本经济制度的问题做明确的规定，参照本身就没有依据，还表示“只能参照”地方政府有点霸王硬上弓的意思，显然是不妥当的。第二，关于土地价格是否引入第三方评估机构进行评估，这是一个法律程序性问题，也应当由法律作出规定，而不是任意地想引入就引入。
消息称，政府从来没说过免费续期。但政府也从来没有说过交费续期。《物权法》说到期后“自动续期”，在没有正式的立法解释和司法解释出台之前，只能做比较窄的理解，那就是自动免费续期，而不能做扩大的解释。何况，国土部有一个“两不一正常”的过渡性答复意见。
四、住宅土地使用权到期自动续期是否交费应该由全国人大通过法律的形式决定。
《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见（2016年11月4日）》指出，“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。”作为关系民生的住宅土地使用权问题，是我国的基本经济制度范畴，需要由全国人大立法决定。
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