先说结论,这种情况下,买房的人,是可以合法取得房屋产权的。
但是需要满足3个条件:
1、买方是善意的用专业的说法,就是“善意第三人”。
掌握的尺度,主要就是看,买房人有没有和卖房人恶意串通,隐瞒夫妻中的另一方;或者买房人知不知道这套房子是夫妻共同的财产。
比如一个丈夫瞒着妻子,拿着只写着自己名字的房本卖给你,卖方说他单身或者说房子是他个人的财产,你也不知道这个男的是已婚,那么你就算是善意的。
2、支付了合理的对价
这里的合理价,一般是不高于市场价的30%,也不低于市场价的70%。
如果超出这个幅度,就有可能会被认为是明显不合理高/低价,买房合同的有效性,就没那么硬核。
所以,如果有付款的,要保留好付款凭证和流水台账这些证据,可以证明自己的行为和动机。
3、已经办理了产权过户手续
按道理说,买房卖房,只是买卖双方心甘情愿的事。
但是,房产买卖毕竟是一个大宗交易,越大的交易,保障越多,越有效率。
要进行产权过户登记,本质上是起到一个“彰表”的作用,和结婚领取结婚证是一个道理。
也就是向外人、向其他潜在购买者、婚姻缔结者宣示:“这套房子属于我”,“这个伴侣属于我”。
这个过程,是让国家、社会、公众这些第三方介入,来认可、承认你对这套房子的权属,并纳入法律体系予以保护,能够保障交易的安全性、可预期性。
当然,对于房屋产权什么时候发生变动,也有不同的理解:
有人认为是合同订立的时候,侧重的是财产权人的自由意志和交易的效率优先,不需要国家或公共认可的第三方来介入;
有人认为是办理产权过户登记的时候,侧重的是交易的公共安全性、稳定性、以及市场的可预期优先,如果没进行过户登记,虽然双方的合同有效,但是房子的产权没有发生变动。
总之,对于一般非专业人士买房,没必要纠结这些问题,只要记住,满足了上面提到的三点条件,买房是可以得到法律支持和保护的。
虽然这种模式,对于夫妻中不同意卖房的那一方,看起来显得有点不近人情,但毕竟,你选择进入了夫妻婚姻关系,实际上就选择了要让渡一部分自由和处置权给另一半。
而夫妻内部就算意见不统一,也不能妨害到外部善意第三人的合法购买权。
这也是为什么夫妻要把双方名字一起加到房产证上面的重要性所在。
毕竟,夫妻双方名字加上面,是共同所有,对外买卖时候,交易对方就能看得到,就能产生合理注意的期待可能, 人家也才会想到要征询夫妻共有人的意见。
但如果房本上只有夫妻一方,登记的还是单独所有,那就不能怪第三方买房人没注意到了。
处于婚姻关系下的夫妻,双方都有必要让渡、限制一部分自由的,特别是在财产处置方面,并认可另一方代为行使的效力,婚姻本质上可以视为一种合伙经济,否则,婚姻就没有存在的必要了。
因为人的感情,和伴侣的性专属权,光靠一纸结婚证,是约束不了的。
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