◎文/村长
这几年，房地产行业的底层逻辑和发展模式在重构，与之高度相关的物业行业也未能幸免。
不同的是，房地产的变化有“有形之手”的干预，而物业的变化完全是市场力量之下的自我演进。
截至目前，物业行业的发展模式和资本定价已走过三个阶段。
【1】想象力定价：以彩生活为代表；
【2】规模扩张定价：以碧桂园为代表；
【3】高质量发展定价：以中海、华润、保利等为代表；
当下，行业正处于由“规模定价”到“高质量发展定价”的升级中。
典型表现是，“规模之王”碧桂园服务的总市值由一年前的3000亿港币跌到目前的500多亿港币，而全方位均衡发展的中海物业则杀入并站稳第三的位置，大大领先其规模排名。
如果仔细复盘，你就会发现，在过去一年多时间里，中海物业也是行业内为数不多的市值不断攀升并维持在相对高位的公司。
很多人问，中海物业的市值为何能杀入并站稳前三？
刚发布的2022年中报其实给了答案。
01.
稳中有进
各项经营指标全面提升
——
8月31日，中海物业发布了2022年半年报。
而也正是在这一天，其股价一度大涨超过10%。
显然，资本市场对中海物业的成绩单还是相当满意的。
有几组数据，拿出来跟大家一起探讨下。
【1】营收持续高增长
中报显示，今年上半年，中海物业实现营收58.14亿港币，同比增长35.5%；而在管面积则为2.872亿平米，同比增长10.5%；
考虑到上半年大环境，35.5%的营收增速，无论是绝对值还是相对值，在行业里均属于优秀。
营收增速高于在管面积增速，表明中海营收质量在提高，更高的营收增速是靠更高的经营质量在驱动。
【2】高质量的盈利结构
过去半年，中海物业的毛利为8.774亿港币，同比增长27.1%，略小于营收的增长。
但我们仔细拆解其利润来源，则会发现惊喜。
营收结构：物业管理占比75%，增值服务占比22.7%，车位买卖占比1.9%；
毛利结构：物业管理占比65.7%，增值服务占比30.9%，车位买卖占比3.4%；
是不是发现了什么？
物业管理的盈利占比小于其营收占比，而增值服务的盈利占比又高于其营收占比。
这说明最有想象力的增值服务业态，对中海物业的盈利贡献变大。
【3】外拓比例不断提高
新增项目的64.7%来自独立第三方，相关合约额为港币14.597亿元；
截至2022年6月30日，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至31.1%及23.8%。
独立第三方无论是面积贡献还是合同金额贡献，均已过半，它意味着增量已不存在过度依赖关联公司问题，且总的在管项目结构进一步优化。
【4】业态布局持续优化
住宅项目及非住宅项目的新增订单分别占66.2%及33.8%，相关合约额分别约达14.06亿港币及11.52亿港币。
而新增外拓合约业态中，住宅项目占比39%，非住宅项目占比61%，其中产业园区占比47%。
非住宅项目合同金额占比大于其面积占比，意味着想象空间较大的非住宅项目营收权重在增加、拓展质量在提升。
【5】未来业绩保障倍数高
新增外拓合约面积4135万方。
新增外拓合约业态：住宅项目占比39%，非住宅项目占比61%，其中产业园区占比47%。
新增合约面积增量大、增速猛，意味着未来在管和营收的增长释放，有了更强的确定性；
更重要的是，这不是建立在大规模收并购基础上，还是很难得的。
从上述一系列经营指标中，我还读出了四个字：
稳中有进！
它反映了，中海物业有着很强的市场韧性、具备穿越周期的能力，也反映了中海物业是一家不追逐热点、专注实践、业务均衡的“内涵式增长模式”物企。
02.
相对短板全面补上
站稳行业第一梯队
——
资本是逐利的、冷酷的，也是聪明的、清醒的。
中海物业能在资本市场站稳行业第一梯队，享受着相对高的估值（约25倍PE），除了高质量的一面被市场重新认知、重新定价外，还在于其相对短板，正得到全面补齐。
【1】规模补短板
在物业行业，规模不是万能的，但没有一定的规模也是万万不能的。
中海物业对规模的态度就是不盲目但要积极。
目前，中海物业已进驻142个城市，在管物业项目1451个，在管面积则为2.872亿平米，同比增长超过10个点。
除了绝对量之外，近几年来，中海的新增外拓合约面积增长则更为可观。
2020年上半年，中海新增外拓合约面积为1162万平方米；
2021年上半年，中海新增外拓合约面积为3093万平方米；
2022年上半年，中海新增外拓合约面积为4135万平方米；
年均复合增速高达88.64%，相当可怕了。
事实上，对一定规模的诉求已上升到中海物业战略层面。
我查了下，在中海物业“1155”战略指引中，对规模的增速的表述大致为：“增速大于前十物管平均增速”、“外拓增速要大于内生增速，比例达到1：1”。
中海物业董事局主席张贵清则表示，（中海物业）要保持行业第一梯队，到2025年要实现30%的年复合增长率。
【2】业态寻突破
除了传统优势领域社区物业外、在商业、公共服务领域，中海均开始发力。
半年报显示，除传统住宅外，目前中海物业的触手已深入到商业综合体、写字楼、购物中心、产业园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交车站等众多业态。
其中还首创了“政府、物业、居民”三元共治城市服务模式，大力拓展公共服务领域。
比如今年上半年，中海物业就进驻了新疆首个[物业城市]项目，统筹乌鲁木齐沙依巴克区32个老旧小区和19条街道的服务管理。
商业和写字楼业态，表现也是可圈可点。
不为人知的是，中海在商业物业尤其是写字楼业态领域一直就拥有比较明显的相对优势。
我们看下同为中国海外集团有限公司旗下子公司的中海地产，也是中海物业重大关联方的商业物业数据。
截至2021年年底，中海地产旗下拥有商业物业建筑总面积1098万方，其中在营总面积577万方，包括55栋写字楼、18家购物中心、12家星级酒店、14家长租公寓。
除了兄弟公司的资源提供，今年上半年，中海物业在管项目新增拓展中，商业和写字楼业态的面积占比6.6%，但其合同金额的占比为12.1%，是面积占比的近2倍。
足见商业业态的含金量之高，也可看出中海物业在商业业态上开始发力。
【3】增值服务上台阶
增值服务收入：13.189亿港币，同比增长11.5%。
具体来看，
非住户增值服务：8.656亿港币，同比增长8.6%；毛利率为15.4%，与整体毛利率基本持平；净利润同比上涨11%。
住户增值服务：4.533亿港币，同比增长17.7%；毛利率达30.3%，是整体毛利率的近2倍；净利润同比上涨21.5%。
上半年中海物业来自增值服务的收入，再创新高，比规模创新高更亮眼的是它们强悍的赚钱能力对盈利的贡献。
未来随着增值服务收入盘子的变大，中海物业的盈利天花板也将被进一步拉高。
【4】管理全面优化
地产要的是规模高周转，而物业玩的是一定规模基础上的精耕细作。
所以，作为一个重人力资源的行业，管理红利有着更为现实的意义。
中海物业对管理红利的挖掘，可归纳为“三板斧”。
1）组织调整挖潜力
将之前的4级管控调整为“总部-城市-项目”的3级管控体系，扁平化的组织架构，有利于进一步激发组织活力。
2）再造流程提效率
比如权限下放，让听得见炮火的人做决策。
目前中海物业9成以上的投标立项，不再经过总部，决策效率提升了2倍。
3）完善激励导向
中海物业董事局主席张贵清表示，从去年开始，中海物业开始推出“项目合伙人”等一系列激励政策，来调动一线的积极性。
【5】科技赋能
国际经验表明，劳动密集只是物业管理发展初级阶段的产物。
科技化、智能化才是物企乃至物业行业由量变到质变的那根“支点”。
而对中海物业来说，能扮演“支点”角色的莫过于旗下的“兴海物联”。
作为中建旗下8大科技平台之一，兴海物联研究中心已通过全球最高级别认证，开发的相关平台更是入选工信部示范项目。
目前，兴海物联市场化程度和竞争力都还是比较强的，60%的业务是来自于中海外部。
旗下公司都这么能打，也可间接看出中海物业日常运营的“含科量”。
03.
高质量发展时代
大象开始跳舞
——
若我们把视角向上再升一个维度，就能发现，中海物业比较优势的边际是很宽厚的，而这也将助力中海物业赢得更大的未来。
【1】独特的资源优势
高质量发展时代，当以资本杠杆为驱动逻辑的规模扩张不再成立，物企之间的较量又将回到资源、股东背景的比拼。
若论资源优势，放眼行业，中海物业的相对优势还是比较明显的。中海物业背靠两大央企，一是中国建筑，一是中海地产。
中建是全球最大的工程承包商，中海地产是行业最稳健的房企巨头，它们自身的稳健性及行业领先地位，为中海物业往后的发展奠下良好的基础。
它们给中海物业带来的资源和信誉背书，更是同行望尘莫及的。
【2】香港第一大物业公司
中海物业不仅是内地最大的物企之一，也是香港市场规模最大的物业公司。
2022年上半年，中海物业以2%的市占率，问鼎香港物管行业NO.1，同时也是香港市场最大的政府项目物业管理服务商，和第二大公共房屋物管服务商。
这一特殊身份和地位，有利于中海物业在接触国际化物业服务理念、标准上，近水楼台，更让中海物业较于内地同行们，构建起了非对称优势。
【3】战略清晰、系统化
和中海地产一样，中海物业在制定战略时，也很清楚自己想要什么，能不能实现，又该如何实现，它们的逻辑关系又是如何的。
比如“1155”战略中，后两个“5”，即五力和五个标杆的关系，基本都是一一对应的，后一个是目标，前面一个是怎么做，且每一个都有明确的执行主体。
【4】领先的创新能力
对中海物业这种级别的物企来说，其实，它们的对手不仅是同行，更是它们自己。
只有不停的超越过去的自己，才能维持领先的优势。
中海物业恰是一个不停折腾自己的物企。
上半年，其先开发的星启中台产品，已在奥特莱斯、南方投资总部大厦、济南农商行等项目上投入使用。
而其启动的标杆项目建设工程，也已完成首批十个城市十二个标杆项目的验收。
【5】产品与服务口碑
一家物业公司的水平上限，取决于它所服务的高端客户。
因为客户越高端，越吹毛求疵。
我从一份报告中看到，中海物业竟服务了超过100家世界500强客户。
高质量发展时代，物业管理需要的是更专业、更具有品牌效应的企业，物企内生性的管理运营能力正在成为资本市场新的估值锚点。
04.
写在最后的话
——
高质量发展时代，
对有些企业而言，是结束的结束；
对另一些而言，是结束的开始；
而对中海物业而言，是开始的开始；
在中海物业制定的“个十百千”计划，当前尚未实现的就是“千”（即千亿市值）了。
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