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在最新的重点城市房价涨跌统计中，哈尔滨二手房价格同比下跌幅度高达12.69%，比起高峰期1.4万元均价，现在的哈尔滨二手房市场一片哀鸿。
数据来源：全国房价行情官网
而新房更惨，降价幅度惊人，一些去年均价1万 的楼盘，直降数千元，用“腰斩”形容也不为过。
为什么？
你可以说是因为民营经济活力不强，营商环境差。
也可以说是因为人口外流严重，或者人口老龄化严重。
当然也可以说是因为留不住人才。
确实如此，哈尔滨千万人口GDP排名倒数第二。
哈尔滨确是中国唯一一个人口外流的的省会，7普统计人口缩水62.61万。
哈尔滨也确实中国老龄化最严重的省会城市，60岁以上的人口有220万人，占21.98%。
哈尔滨确实是留不住年轻人，以哈工大为例，仅有21%的毕业生留在黑龙江。
以上确实是哈尔滨房价扛不住的原因。
但他们最多让哈尔滨房价涨幅不行，但不至于让哈尔滨房价这么拉胯。
给哈尔滨房价致命一击的是城市的无序发展，新区的超大供应。
这也是中国城市的通病。
这种病，如果发生在人多地富的城市，那就是城市运营有方，房价屡创新高。
如果是发生在地广人穷的城市，那就是无序发展。
哈尔滨就属于第二种，类似这种城市在北方很多，比如郑州、天津、石家庄、济南、青岛等等。
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和大多数的城市一样，哈尔滨也是在2000年以后开始城市大扩张的。
先是跨江把市政府搬迁到松北，辐射呼兰。
到了2010年前后，哈尔滨再提出“北跃南拓”，形成了哈西、群力等片区。
到了2018年，哈尔滨又提出“西拓”和“北进”两条发展道路。
在这样的演变过程，哈尔滨新区遍地开花。
比如群力新区、哈西新区、松北科技创新城、哈南工业新城、哈东新区、空港新区（自由贸易区）、北国水城等等。
尽管哈尔滨整体人口外流，但在过去20年城市建设用地却新增80%。
仅从2010年算起，2010年，哈尔滨城市建成区总面积为336平方公里，2021年7月达到508.7平方公里。
10年间的新增172.7平方公里。
所以，一个新区还在发展和开拓，另一个新区已经开始了。
放眼整个哈尔滨二环外，新城新区普遍存在大面积的闲置土地，人气不足。
因此，哈尔滨建成区人口密度只有188人/平方公里，位列千万级人口城市倒数第一。
所以，“地广人稀”一直是哈尔滨新城新区的痛。
这种情形下，如果遇到上涨行情还好，如果是下行周期，远郊新区、甚至近郊新区都是绷不住的，大面积降价促销是不可避免的。
截至2022年1月，哈尔滨新房销售价格同比连跌12个月，创近七年以来降幅新高。
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城市的无序发展背后是新区的超大供应。
哈尔滨近五年住宅年平均供应量达848万㎡，年平均销售量仅为699万㎡， 供需严重失衡。
在2016年之前，哈尔滨房地产市场已经背负着超高库存步履蹒跚的走了近5年。
还好，2016年趁着国家去库存的东风，哈尔滨库存连年减少。
图片来自龙江楼市
到2019年哈尔滨商品住宅去化周期为7.1个月，是2010年至今的最低值；
这一年，哈尔滨在整个北方楼市走出独立行情。
接下来就飘了。
2019-2020年，像疯了一样供地。
仅2020年一年，就拍出99块的天量供应。
供应量太大了。
到2021年 6月，哈尔滨商品住宅库存数值已超过2020年全年，库存周期飙升至 38.5个月。
其结果就是直接导致区域价格战频发，降价促销成常态。
正如一位哈尔滨的朋友说，越降价越不敢买。
更糟糕的是，房企们的处境也发生了巨大转变。
在遭遇在三道红线、供地两集中、拿地金额不能超过累计权益销售额40%的调控叠加下，房企们忙着降价回款，无心拿地。
哈尔滨土拍市场一泻千里。
2021年，哈尔滨土拍成交29宗地，
其中9月入市10宗地，仅有4宗成功出让。
10月零土拍，11月仅一块。
用“惨淡”来形容哈尔滨土拍市场一点都不过分。
流拍的结果是市场信心的崩塌。
再后来房价跌破万元大关、高库存、烂尾楼，市场又给购房者泼了一盆凉水。
哪怕哈尔滨第一个旗帜鲜明救市的城市，也依然无法刺激购房需求。
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尽管过去两年哈尔滨政府的救市政策全国出名。去年疫情后的“哈十四条”，也是前所未有的大尺度。甚至到去年10月，哈尔滨还出台了购房补贴，补贴对象门槛儿降低到中专生。
但，哈尔滨楼市是救不了的。
未来它有三点是无力改变的。
1、它扭转不了营商环境。
2、它扭转不了人口流失的势头。
3、更重要的是它大概率也无力改变其无序发展，新区超大供应的局面。
因此，对于哈尔滨来说，最好的救市是，至少在今年10月份前停止或者减少供地。
不要一救市就补贴，也学一下杭州、合肥、西安这些城市控地经验啊。
所以可以去哈尔滨抄底吗？
我的建议是请死了这条心。本地人买房以自住为主，远离三环外的新区。
如果硬要推荐板块，可重点关注二环和三环之间的群力东板块、哈西板块、松浦板块、世茂板块等。
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