《民法典》出台当年的一大亮点就是在合同编中增加了一种典型合同，也就是本文的核心——物业服务合同。此前，关于物业和业主之间的矛盾纠纷只能适用《合同法》的原理性规定，但是物业合同有自己的特殊性旧法并不能完全覆盖。本文也就结合日常生活中常见的物业纠纷，对物业服务合同相关的法律知识做个简单梳理。
一、物业服务合同都有哪些基础内容？
《民法典》第937条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
秦嘉泽律师团队解读：物业服务合同的基础内容，从物业角度，就是为业主提供维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护工作：维修养护，比如小区内运动场的运动器械维修、绿化植被的修剪等等；环境卫生，比如最常见的垃圾处理问题；相关秩序的管理维护，比如物业小区的门禁、车辆进出问题等等。
当然，实践中物业应该负责的内容远不止这些，具体还是要以物业与业主签订的合同为准。
二、哪些情形下业主可以不交物业费？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
秦嘉泽律师团队解读：网络上关于可以不交物业费的情形众说纷纭，但是很多情形都没有法律依据，本文仅仅就法律明确规定可以不交物业费的几种情形进行解释。最高院的这条司法解释，就明确了物业如果在合同外自行要求的收费，没有经过业主委员会的统一表决通过，那么这部分物业费业主是可以不交的。实践中，物业费如果发生变化，读者们可以详细阅读物业有关费用收取的明细，判断出哪些属于违规收费、重复收费等。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
秦嘉泽律师团队解读：北京专门出台了相关规定，对于物业费缴纳问题作出了规定。上述22条的规定主要表明如果物业提供的服务基本达不到合同约定标准，那么可以减收物业费。
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