李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—8（讲义）
文/李云亮
大家好，今天是业主物权（建筑物区分所有）积腋成裘，小讲，第八讲。
上一讲，讲到，美国房地产开发商申请建造一个区分所有物业小区，建造前要写一份设立区分所有物业小区的声明（condominium declaration）。周树基称之为“设立物业小区总协议书”。这个英文词组通俗讲，可称共管公寓声明。
美国这种“设立物业小区总协议书”，德国称“分割声明”，香港称“公契”，台湾地区称“应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约”。等等。
那么，美国的“设立物业小区总协议书”具体是什么样子的？
周树基的《美国物业产权制度与物业管理》一书有一个“附录一 设立物业小区总协议书/杰佛逊物业小区”，在美国宾夕法尼亚州卡莱尔市富兰克林大街310号。
这个杰佛逊物业小区总协议书一共十八条。
其实在美国，设立区分所有物业小区的声明不止这一点儿。是周树基从互联网下载一些实际的设立物业小区总协议书，翻译整理而成。
整理去掉一部分过分细节的东西，整理出与中国内地区分所有商品房物业小区息息相关的内容，供读者在学习或研究美国物业产权制度时参考。
设立物业小区总协议书
杰佛逊物业小区
地址：宾夕法尼亚州卡莱尔市
富兰克林大街310号
邮编：17013
本设立物业小区总协议书，由科斯特房地产开发建设公司，一家在宾夕法尼亚州登记注册的有限责任公司（以下简称“开发商”），根据宾夕法尼亚州区分所有物业产权法，于2000年6月8日编制并签署。
第一条 设立区分所有物业小区
开发商拥有本协议书第三条所述的一宗土地，现决定按照宾夕法尼亚州区分所有物业产权法，将该宗土地连同该宗土地上的建筑物及构筑物设立为区分所有物业小区。
第二条 物业小区的名称和地址
该物业小区的名称为：杰佛逊物业小区。其地址为：宾夕法尼亚州卡莱尔市富兰克林大街310号；邮编：17013。
第三条 物业小区的建设用地
用于设立物业小区的该宗土地位，位于宾夕法尼亚州卡莱尔市。有关该宗土地的位置、范围或四至及其他说明，见本协议书附件一。该宗土地上的建筑物及其他构筑物，与该宗土地共同构成物业小区。物业小区的总平面图或总布局图，见本协议书附件三。
第四条 关于物业小区的说明
物业小区由9栋住宅楼组成，共有192个房屋单元。每个房屋单元的房号及具体位置，见本协议书附件四的文字说明及附图。
第五条 定义
物业小区由“房屋单元”、“共有部分”及“指定供专有的共有部分”这样三个部分构成。上述三个名词术语分别定义如下：
1、房屋单元
本协议书中所使用的“房屋单元”（units）一词,是指本协议书附件三和附件四所述的各个房屋住宅，但不包括以下各个部分：
⑴房屋单元的墙、地面及天花板的最后加工表层以外的部分；
⑵位于房屋单元内但供一个以上的房屋单元使用的各种管道、管线、内部承重柱、内部承重墙或其他内部承重部分；
⑶所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部门、窗、阳台及其他固定装置；
2、共有部分
本协议书中所使用的“共有部分”（common elements）一词,是指除房屋单元以外的整个物业小区，包括但不限于：
⑴物业小区范围内的全部建设用地；
⑵小区内的全部建筑物的地基、承重墙、承重柱、横梁、屋顶、走廊、楼梯、大堂及出入口；
⑶地下室、园林、绿地、地上停车场、外部储物间、道路及人行道；
⑷各种公用设施，例如电力设施、照明设施、天然气管道设施、冷热水管道设施、供热设施、制冷设施、空调设施及垃圾处理设施；
⑸电梯、水箱、水泵、电机、换气扇、压缩机、管道及其他所有共用设施；
⑹本协议书附件三所述的游泳池、网球场及会所；
⑺所有其他用于建筑物的维护及安全的设备或设施。
3，指定供专用的共有部分
本协议书中所使用的“指定供专用的共有部分”（limited common elements）一词,是指所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部门、窗、阳台及其他设备或设施，以及其他一些保留、分配或指定供某一个房屋单元或某几个房屋单元使用，而其他的房屋单元不得使用的共有部分，包括但不限于开发商指定供专用的地下停车位。本物业小区共有385个停车位，其中90个是地下停车位。每个地下停车位的编号及具体位置，详见本协议书的附件三。凡是开发商给某个房屋单元指定或分配了地下停车位的，都将在转让房屋单元的转让契书中作明确的记载。凡在转让房屋单元的转让契书中作了明确记载的，开发商给某个房屋单元指定或分配的地下停车位，便成为该房屋单元的指定供专用的共有部分。该地下停车位的使用权便附属于该房屋单元，并随房屋单元的转让而转让。此外，该房屋单元的业主也有权将地下停车位的专有使用权转让给小区内的其他业主，但不得转让给小区业主以外的任何他人。转让地下停车位的专有使用权必须签署书面法律文件，转让人必须向受让人交付转让契书，且转让契书必须在当地不动产登记机关进行登记，否则，不产生转让的法律效力。（未完待续）
今天就讲到这里。下一讲接着说。谢谢大家听讲。
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