熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百二十六期（NO.126）
专栏内容：关于“房产中介”的话题
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导读：（全文约8000字，阅读时间约需要12分钟。）
今天这篇文章，和各位朋友聊一聊“房产中介”这个行业。
从客观理性的多个角度，深入全面的看看这个行业的从业者和行业现状。
理不辨不明,事不鉴不清。
或许通过本文，能够让更多人对于“房产中介”这个行业，能有一个更为理性和全面的认知。
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“房产中介”的前身后事和当下发展现状1、首先要说的是，“房产中介”的核心本质，属于“经纪人”的一种：
经纪人，按我国《辞海》说法，是介绍买卖双方交易，以获取佣金的中间商人。1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》指出：“本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间，行纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。”2004年8月28日，经国家工商行政管理总局修改的《经纪人管理办法》公布并于公布之日实施，规定：“经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”一般的讲：经纪人系指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方与合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。经纪人可分交易商经纪(inter-dealer brokers)和代理经纪(client or agency brokers)两大类，前者只为专业的做市商服务，后者则为机构或个人投资者服务。
词条解释来源：百度百科
用时下最时髦的互联网词语来解释，就是B2B（商家对商家），B2C（商家对客户），C2C（客户对客户）之间生意实现达成的终端连接桥梁、纽带和业务节点。
所有类型的“中介”，“经纪办理”，“平台”，“渠道”……的说法，本质上都是“经纪人”。
换个老百姓耳熟能详，喜闻乐见的词，就是“中间商”。
也就是通过货品交易居中斡旋的过程中，获得利润的商人类型，本质还是商人。
在中国，最为让大众熟知的“经纪人”代表，以“二手车中介”和“房产中介”最为突出。
2018年一个二手车交易网络平台，凭借“没有中间商赚差价”的广告语。
让“中间商”这个词迅速走红大江南北。
实际本质上，只是这个平台自己当上了“中间商”而已，这个大家都明白。
但是不可否认的是，这个“中间商”的存在，实实在在触动到了消费群体的心里痛点：消费多出来的钱，都成了中间商的利润。（当然这样的钱属于不情愿消费，和中国传统“一手钱一手货”的消费心理有冲突）
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如果换一个思维，拼多多，淘宝和京东为首的三大电商平台，其实本质也是中间商（中介平台），但是风评和认知，和以人为主体的“各类中介”行当相比较，明显要好的多。
还有一个词，也是说这个行当的，叫“掮客”
本质一样，为何印象感官截然不同呢？
这就是今天我们要讨论的内容。
2、“房产中介”的前世今生（建议各位房产中介从业者保存下来）：
前生：
房产中介，是一个存在了超过一千五百年的生意行当。
房产中介的“前身”可追溯到南朝齐(479年—502年)，可以说是一个“历史悠久，历久弥坚”存在的生意行当。
房产中介的鼻祖和前世（图片来源：网络）
现代房产中介的鼻祖，出在南齐
南北朝时候，有个朝代叫南齐，南齐有个人叫崔慰祖，他想卖掉自家的房子，图省事儿，找了个房产中介。《南齐书》卷52《崔慰祖传》很生动地记载了崔慰祖和房产中介的对话。
中介问：“您这套房想卖多少钱？”
崔慰祖说：“四十五万。”
中介问：“宁有减否？”（意思是还能往下降一降吗。）
崔慰祖说：“何容二价！”（意思是一口价，45万不能再少了。）
中介说：“君但责四十六万，一万见与。”（意思是45万就45万吧，回头我找着买主，你可千万要给买主说这套房卖46万，多卖的那1万归我，我多挣了钱，您也不吃亏，您看怎样？）
崔慰祖说：“是即同君欺人，岂是我心乎？”（意思是那不可能，说45万就是45万，我干吗要对买主多说一万，跟你合伙骗人家呢？）
这个中介姓甚名谁，历史上没记载，但他的做法跟那些抹黑房产中介行业的经纪人简直一模一样，都是想耍点儿小花招，既吃佣金，又骗差价，蒙一个算一个。
这位中介应该是信史上记载的有据可查的现代房产中介的鼻祖。
宋朝，房地产交易不经中介按盗贼论处
从南北朝往下走，隋唐五代，宋元明清，这些朝代是不是也有房产中介呢？
答案是：有。不但有，而且在其中某些朝代，政府明确规定买卖房屋必须要找房产中介帮忙，不然就是非法交易。
哪些朝代有这类规定呢？
五代十国时期的后唐
《五代会要》第26卷记载，后唐天成元年(926年)十一月，后唐皇帝唐明宗下令：“如是产业、人口、畜乘交易，须凭牙保。如有故违，关联人押行科断。”什么意思啊？如果有谁买卖房屋、奴隶、牲口，必须让中介经手，谁敢违反这个规定，就让中介把他送到相关的中介协会去接受处罚。
什么是“相关的行业协会”？就是在每个城市里面，经手房屋买卖的中介有一个房产中介协会，历史上叫做“庄宅牙行”；经手奴隶买卖的中介有一个奴隶中介协会，历史上叫做“生口牙行”；经手牲口买卖的中介有一个牲口中介协会，历史上叫做“五畜牙行”。
这些中介协会跟今天的中介公司有点儿类似，都是民间性质的，都是经纪人的集散地。但是跟今天不一样的是，那时候的中介协会权力很大，你不找他们经手都不行。
宋朝
宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”意思是买卖房子和土地，必须让中介经手，不然就按处罚盗贼的相关法律处理。处罚盗贼的相关法律是怎么写的？在没有造成人身伤害的情况下，一般是按赃计罪，也就是你偷的东西越值钱，给你定的罪越重。
在北宋初年，偷的东西如果值一尺布，打六十大板；如果值50尺布，劳改一年。您想想，一套房子值多少钱？几百尺几千尺布也有了，按照这种法律，如果谁在宋朝卖一套房没找中介经手的话，打板子能把屁股打烂，坐牢能把牢底坐穿。
现在的中介朋友得后悔自己没有生在宋朝，因为在宋朝他们不会发愁没钱赚，光宋朝政府这条严刑峻法就让客户们源源不断地自动送上门了。
一直到中国近现代，房产中介这个行当都存在和持续发展：
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不同时代的“中介”，还有不同的称呼：
早在两千多年前中国就出现了经纪活动。在西周时期，中介人被称为质人，到了西汉，经纪人被称为 "驹侩" ；唐代，称经纪人为牙人，牙郎；到了宋，元时期，出现了外贸经纪人，宋代称 "牙侩" ；元代称" 舶牙"明清时期，经纪人称 "牙人" ；明代还把牙人分为官牙和私牙，同时还出现了牙行，即细指代客商撮合买卖的店铺。清代，在对外贸易中，经纪人被称为 "外洋行"。清代后期还出现了专门的对外贸易的经纪人 "买办"。到了民国时期，随着经营股票和债券买卖的出现，在中国历史上第一次出现了债券经纪人。
今生：
新中国建立以后，百废俱兴，由于旧社会的牙人多数狡猾，存在着侵渔百姓、欺行霸市、欺诈哄骗、钻营渔利、收取高额佣金、损害交易双方利益的行为等危害，1949年中华人民共和国政府成立以后，政府不鼓励牙行和牙人的发展，随着规范的交易所的建立，多数牙行和牙人被取缔或自行消亡。
解放初，我国对经纪人采取限制，取缔政策，同时规定经纪人在指定的场所，设立了全民和集体所有制的信托，经纪机构，兼营购销双方的居间业务。
1958年，取缔经纪人。但在农村的集市贸易当中，允许公民个人为促成农副产品交易而进行居间活动。
1980年以后，经纪活动开始复苏，但经纪人活动仅为处在不公开的 "地下" 居间活动。1985年后，经纪人由" 地下"走到地上，以公开，合法的身份从事经纪活动。
1992年以来，经纪人处在逐步发展阶段，国家对经纪人采取 "支持，管理，引导 "的方针，使经纪活动逐步走上了正轨。
房产中介的今生和发展（图片来源）
深圳：诞生全国第一家中介
1988年，第一家正式的中介在深圳诞生，在全国开了房地产中介行业先河，标志着中国房地产中介服务行业的正式产生。
中国大陆房地产中介普遍将1998年的房改视为这个行业的发端（也有媒体将1988年12月深圳国际房地产咨询股份有限公司的成立视为开始，但行业内似乎更认可1998年房地产全面市场化的房改），那一年国家取消了福利分房，房地产全面市场化，新房建设和二手房交易越发的活跃起来。
大家可能会产生疑问，这个在新中国已经被“消灭”的行当，哪里来的经验和经营模式可以实现枯木逢春呢？
答案其实很简单，师从香港和台湾：台湾的中介行当早已成熟完整，当时中国房地产改革的大部分模式还是从香港学来的（例如土地有年限，公摊，楼花预售……）。
2002年，二手房市场开始飞速发展，交易量与成交价同步大幅上升，经纪公司的数量也在同步递增。
2009年，为了彻底走出2008年的阴霾，政府开始救市，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易。房产经纪行业又一次蓬勃发展，各大公司急剧扩张，各地中介店面雨后春笋般冒出。
之后，随着政策的收紧与放松，房产中介行业也经历了一轮轮的发展与洗牌。不过不能否认的是，房地产经纪行业对整个房地产业的发展，特别是二手房交易产生了重大影响。在中介这个行业尚未出现时，二手房的交易还比较混乱，房产经纪刚好迎合了买家与业主之间的“共需”，为买卖双方解决了时间和精力的拖沓。
时至今日，房产中介，已经成为了耳熟能详的一个常态商业模式了。
线下中介门店不用多说。
线上也有各种APP和网站（58同城其实也算），都具备“房产中介”的盈利核心模式。
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2003-2013年，是中国房地产发展公认的“黄金十年”，伴随着房地产行业的蓬勃发展，依附于房产交易牟利为生的中介行业，如雨后春笋一般野蛮生长，在一些房产价值热门的城市和地区，甚至还出现了成行成市规模的“中介一条街”（如上图所示）。（北京通州、海南、上海等地最为常见）
伴随着房地产市场的发展，房地产中介开始活跃起来。房地产中介最开始的时候是做投资赚钱的，也就是我们现在所说的炒房，主要靠赚取中间的差价为生，这一模式至今仍有巨大的生存空间，也是外界不断诟病这个行业的一个重要原因。
这个模式是典型的“香港模式”，而台湾模式主要是侧重服务和专业，当然在经济洪流下，台湾模式其实是打不过香港模式带来的经济驱动力的。
因为“经纪人”的服务价值和存在意义，目前在中国尚未成为一种“公共认知”，在加上行业良莠不齐的发展现状，缺乏规范透明的行业管理规定和统一标准，“房产中介”目前在中国，还是属于一个备受争议，质疑环绕的行业，而这个行业，远远算不上成熟和规范。
也就是说“房产中介”行业，在中国，是一个具有很大的发展空间和机遇的行业。
盛极必衰，中国的中介行业，还没有达到高度繁荣。
虽然是“老传统有历史”的行当，但是在当下的中国商业环境中，以“房产中介”为代表的经纪人群体，绝对算的上“老树发新芽”的朝阳“新生”行当。
还有很长的路要走，也还有广阔的市场需要开发。
野蛮成长，发芽生根，缺乏管束，备受歧视，可是是描述中国“房产中介”行业，最真实的写照。
3、“房产中介”行业生存的核心和牟利的价值点。
“房产中介”，一个永远不会消失的行当。
从“中介”本身存在的“资源对接”的属性，就决定了这个职业和行业，会永远存在的。
土地总有开发饱和的一天，房子也会有盖够的一天，但是源源不断的迁移居住需求，是不会消失的，只要有需求，基于这个需求而诞生的“生意”，就永远有存在的意义和动力。
香港的今天就是中介行业的“标准教科书”：几年都没有新房，房地产开发停滞，但是二手房交易兴旺发达几十年。
除非所有人都不住房子了，房产中介才有彻底消失的可能，不然，这是一个伴随人类居住历史终身的行当。说“永续生意”，毫不为过。
那这个行当主要实现价值的点，在哪里？
核心就是资源匹配，交易过程专业服务和交易流程过程中为双方节省出来的时间人力效益。
就这三点，在商言商，做不到这三点的人和公司，不配自称“房产中介”。
合格的中介，以日本为例，早已成为一个高度成熟和持续发展的稳定行业。
有部日本的电视剧《卖房子的女人》，建议对“房产中介”价值表现有兴趣的朋友，可以看一看。
电视剧海报（图片来源：网络）
所以，综合房产中介的“前生后世”，在当下中国，房产中介被广泛认为是一个备受争议，夹缝生存，前景广阔，而又生命力顽强的行业。
一个兼具矛盾，争议，而又蓬勃发展的行业。
客观的来看，主流认知对于“房产中介”的看法，非黑即白，黑大于白：
正方：这是一个正当行业1、中介行业从业门槛，在所有主流行业当中，是最低的，为很多没有学历，户口和经济基础的群体，提供了在城市中立足生存的机会和空间。
2、因为“房产中介”的存在，是基于“衣食住行”中的“住”，所以不管是租赁还是买卖，需求永远都会存在，这个行当存在是具备现实需求支持而存在的。
就算极端一点，所有中介消失了，难道租房买房卖房的人会消失吗？显然不可能嘛~
3、“隔行如隔山”，不是每个人都懂房产租赁和交易的门门道道，合格专业的中介服务，绝对可以满足交易双方的需求。这也是“桥梁、纽带的意义”。
4、“拼关系，拼能力”的时代下，没有背景的人也可以通过“房产中介”行业，实现“拼资源”的弯道超车。
图片来源：网络
反方：这是一个不讨喜的行业套路频出，寄生吸血牟利令人不齿，满嘴假话难得信任……
在很多人脑海中对“房产中介”已经形成了非常不良的印象，这是不争的事实。
关于各种“黑中介”，“中介套路”的负面言论，甚至不用例举了：
和房产中介关联的词，都不太好听（图片来源：百度）
对于一个行业的态度，这个事情比较个人化和感性，但是在对于“房产中介”这件事上，大部分人都有不好的感观和认知。
我个人觉得这就是狭隘与偏见造成的“错觉”，俗称一棍子打死一类人。
请屏幕前的各位思考这样一个问题：
在中国当下的就业环境下，有哪一个职业，能不以学历，专业技能和工作经验为门槛，下到18上到50，没有性别歧视，还能通过努力就能体面的实现可观收入的合法行当？
我想只有“房产中介”是唯一的可能吧？
但是不可否认的是，在大多数人的认知中，“房产中介”并不是一个讨喜的职业。
社会地位不高，从业素质低，牟利吸血令人厌恶等等普遍存在的负面印象。
有没有人想过：为什么没人去痛恨本质也是“中介”的网购平台？
和商品交易不一样的是，中国传统观念中，商品是有价值价格的，服务是没有的。
让中国消费者为“服务买单”的观念一天没有形成，房产中介这个行业，或许永远得不到应得的认知和尊重。
各种黑化中介的内容（图片来源：网络）
行业自述：这门生意“一言难尽”在网络和现实中，经常能看到抨击房产中介的帖子和行为，看到那些被中介所黑而在论坛呐喊的人，以及成群的中介在嘲笑和攻击！
实际上，被中介所黑，多数时候不是因为消费者太傻，而是因为行业不规范和职业风气不正（急于求成，急功近利，想赚快钱等等）导致的。
中介是个善于学习、精于心理揣摩的行业，甚至在某些人眼中，中介已经和骗子（主要是感觉不劳而获）二字挂钩：
他们的骗术可说是集各行各业骗术之大成，并且随着人们防范意识的加强，而不断翻新他们的骗术。在实际中，他们往往不是单独作战，而是集合团队的智慧，两个或几个人互相配合，制造连环套，防不胜防…
中介套路38招，我摘录几个给大家看看：有兴趣的朋友我下次写个专栏
图片来源：天涯论坛
天涯论坛网友发言摘录
跟开发商买新房是双方交易，跟中介买二手房是三方（买方卖方中介方）交易——中介，这个“凭空多出来”的交易方，它没有任何实物商品也无须金钱直接介入，就可以“空手套白狼”，从而让二手房买卖过程变成了斗智斗勇、危机四伏的角斗场……
那么，我们只说核心：中介这个行当有没有存在的意义？
当然是有的，至少在资源整合，精准对接，需求匹配这三个事情上面，房产中介就有了存在的意义和价值。
但是外界和一般大众对于房产中介的负面认知，恐怕不是“空穴来风”
要知道“空穴来风，必然有因”！
房产中介行业，一言难尽的原因，既有上文提到的“服务价值”意识的缺失，这是被动因素，更多的，是这个行业中层出不穷的套路和为了牟利的一些灰色手段，让消费者产生了负面的情绪。
自古来说，“牙人善谋职外之利”（就是中介特别喜欢从本职工作以外捞钱），已经是一种约定俗成的风气，而作为“中介”这个沿承了几千年的行当中，最糟粕的职业陋习，莫过于此。
话说白了就没有这么难理解，为什么中介行业“一言难尽”了：
在外界看来，既不能产生可见的生产价值，又善于钻营取巧多方谋利，很难树立一个良好的职业形象。
中介题材电视剧：安家（图片来源：网络）
小结：关于中介行业的一些思考和建议最后，谈一谈关于中介行业的个人思考：
1、中介行业是一个必然长期存在，且生命力顽强的行业，也具有存在的意义和价值。
2、既然有意义和价值，想要发展和改变形象，主要有两个方面，一个是“权”，有相关法律法规能保障房产中介在大宗交易中的相关权益（只骂中介不客观，跳单私下成交，省钱抠门吃大亏的，绝对不会骂中介），这是其一。
3、如果赋予了法律的保护，那么肯定要以高度规范，透明公开的严格管理制度，对中介行业的服务流程和服务内容，甚至是收费标准，做出“高压管理”：权力和义务的辩证关系。
4、细水长流，持续稳定是任何行业长期发展的必然规律，让中介的钱，不要这么“好赚”，不要这么“快赚”，才能从利益根本上，消灭行业浮躁和为了逐利而产生的不良驱动。
简单来说，不要把房产中介当做一锤子发家致富的生意，而是一个厚积薄发，持续收益的事业来看待。
有多少人是眼红房产中介赚钱容易又快的“假象”的？
当很多人认为是这样的，就会用这样的标准去验证，用这样的标准去看待。
任何行业，不看钱不行，只看钱，更不行。
特别是房产中介行业。
5、最后呢，是房产中介建议少一些人情套路和黑灰谋利想法。
资源整合，需求匹配，专业负责，才是核心竞争力。
房产交易，不论租赁还是买卖，都是低频高额的特征。
做房产中介，不是开社区便利店和做人情关系。生意就是生意，对于生意中的人来说，实现生意的成功才是目的，和客户关系越好，越容易让客户产生“钱被朋友赚了不痛快”的心态。
虚情假意VS过度热情，都是不对的。
越成熟的商业和行业，越“商务”，而商务，不是穿着西装制服，而是专业带来的一种“距离感”。
这个还要请各位中介行业的从业者们，慢品细品一下。
至于黑灰想法，在任何行业，公司里面，不可避免，但是一定是没有什么好结果的。
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文章结尾，还是要为房产中介行业说句公道话，这是在众多职业和社会环境下，难有的一个合理行业。
存在即是合理，既然合理，还是要理性客观的去看待这个行业。
对中介行业张嘴就骂，写字带刺的人，先学学什么叫“一个巴掌拍不响”。
对于中介行业来说，良莠不齐，印象不佳，不应该成为行业发展的阻力和障碍，而是一种鞭策和改善的指导。
希望有一天，房产中介能成为一个有社会地位的好行业。
路漫漫其修远兮。
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