我们说什么时代下容易出现好产品
一定是一个足够好的城市和足够好的开发商
2022年这个年份，这一次出现在合肥和华润的结合
怎么来定义华润的不同
除了我们熟悉的项目开发之外，这还是一家标准的，城市投资开发运营商
伴随着城市的深耕，华润总是可以和一个区域共同开发一同成长
从深圳华润湾、西安奥体中心、杭州亚奥城……所到之处无不见证着这样的变化
华润对于一个城市的重要性不言而喻
华润选择一个城市进行深耕也异常挑剔
这一次是华润在合肥的项目输出
这个十年来全国GDP增速最高、去年增速达到9.2%、被誉为最牛风投和长三角副中心的城市
在舆论上抢光风头的合肥如今楼市也在转型升级
这一升级就遇到了华润2022年最重要的一号作品
润城中心
单从后面的文字我们就能感受到项目对于一个城市的改变
01
按照道理来说，这本是不需要太花心思做的项目
因为整体的地段资源实在太好了
它位于合肥城市发展版图的中轴脉络上
一个由两条重要交通干道，包河大道和龙川路交汇的黄金十字路口
这两条路就说明了问题
项目北向连接老城区核心、南向连接滨湖、西向连接政务区，商务、产业、金融三区发展的交界处
在这么一个正中心位置的未来，还有着合肥两条非常重要的交通枢纽，地铁1号线和4号线
一条是合肥第一条轨交线，一条是地铁换乘王，称这里为枢纽毫不为过
这块地就处于这样的位置
而在另一面，这是一个超过70万方的城市综合用地，未来会是一个超级城市大盘
并且由华润参与操刀开发，现在整个区域正在进入城市更新阶段，所有的形态都在迭代升级
未来华润会输出一套自带商业的体量约15万方
是继合肥万象城、蜀山万象汇、庐阳万象汇之后，华润打造的第4座万象系商业综合体，也是包河区首个双地铁的TOD综合体项目
所以没意外的，只要华润顺利规整的开发完这个项目，这一定是市场极度认可的一个项目
再加上区域限价，让这个项目显得极为有性价比
事实上也是如此，这个项目到目前为止500套供应，有一千多人登记，据了解已经进入摇号阶段
定义为全合肥的当红炸子鸡毫不为过
所有的迹象都在表明，这本是不需要太过用力就可以很好满足市场需求的产品
但是凡事都有意外
接下来所做的一切，才是这个项目最精彩的地方
故事的开始有一个总纲，叫
这不是一个综合体
而是一个TOD
对于华润而言做一个综合体是简单的，但对于这个项目而言，不做TOD实在太可惜了
两条轨交的交汇让这个项目天生就没办法低调
但是结合轨交一起开发的复合业态，到底如何才能呈现出不一样的生活感，这才是华润需要思考的
02
华润在规划这庞大的70万方的复合业态的时候做了三件事情
第一件就是连接
面对着地块一南一北两侧的地铁站，华润并没有让它们孤立在地块外部，而是用规划的方式衔接在一起
这也是一个综合体迈向TOD的第一步，项目的存在本质上也是城市配套的一部分，更高效的整合市政配套的部分
所以我们从规划上可以看到
整个商业体在十字路口呈现一个L型，仿佛两个触角分别在南向和北向衔接住了地铁站
所以整个大盘就以这样的面貌呈现在我们面前
一个在黄金路口的一个超级转角
除此之外，我们还看到设计的一些小心思
首先是地块南向的葛大店南站
综合体的部分在地下空间突破了红线范围直接衔接到了地铁站，从而让用户可以风雨无阻的通行
这一部分的空间也被纳入华润的后期运营部分
地铁成为项目的衍生，从而紧密的衔接在一起
而在另一个端头的地面，我看到了另一种衔接
北面的衔接相对软性，在地铁出口，华润规划了一个穿透性的里弄街区
所以整个项目可以看到一条很特殊的轴线
围绕在两条主干道的一侧，串联出另一条很特殊的交通枢纽，一个结合商业 城市轨交的复合业态，从而让空间效率更好，生活体验感更好
当然如果只是单纯的物理结合也就算了，我们可以看下整个生活场景
我说下南里的部分
我们看到地面部分外部还有一部分市政公园，华润整体将这块进行一体式规划
在一个城市快速通行空间内有了一个很好的缓冲节点
虽然都是红线外的区域，但是华润并没有降低设计标准，反而将最强的建筑美学放在这个区域
外部的绿化、建筑本身以及下沉庭院结合在一起，形成整个合肥非常有文化气息的休闲广场
这就是TOD模式的内容，项目规划和市政配套的结合，本身就为了创造更多元的复合空间，给到一个城市更多的可能
另外我们还可以看到一个细节
这个空间除了串联商业和地铁之外，住宅区域的人群也可以在这里交汇形成一条独立动线
换句话来说，这里成为除了润城中心那个核心MALL之外的另一个副中心
这件事在北里同样存在
通过建筑规划也在北向和地铁衔接的部分，形成了一个很有情趣的街区
上海天空之城选择用桥元素来连接各个地块，日本涩谷未来之光对垂直空间的利用发挥到极致
而我们看到
华润做TOD有什么不一样的地方
它选择用一种最流畅和无感的规划排布，在重塑城市交通体系的同时，更注重输出造场逻辑
伴随着商业和交通的结合，出现了三个节点，这三个节点也给了未来这里的住户三个不一样的体验空间
这就是一个TOD连接了所有资源之后成为了现在
03
当然，交通体系的参与是项目蜕变的驱动，但还不是全部
华润做的第二件事是：内部活力输出
刚才大家可能意识到了
可以看下整体的规划图，分为A、B、C、D、E五个地块，A、D商业地块环绕着住宅排布，天然形成很好的包围
除了围绕着地铁排布的L形商业理念
华润在围绕着地块特质，试图输入另一条十字中轴
就是这一条
如果说包河大道和龙川路交汇是城市主动脉，那么润城中心内部的两条轴线就是TOD生活主场地
而这两条轴线的交汇又形成了一个很特殊的城市广场
伴随着红线退让以及各种街区的规划，与城市道路连接的地方，退让出更多开放空间，形成多处外摆
让路口不再只是为了通勤，也可以是华润营造的生活造梦空间
个体来到这里可以很方便，也可以逛的很慢
这样的生活场景，在大盘内部成为了又一个节点
我们说对于TOD而言，数字上的大是无感的，客户能够得到的可能才是最关键的
我们看到伴随着整个规划的逻辑，所有的元素都被很好的捏合在了一起，并且渗透到业主生活的每一个角落
这可能是这个项目最迷人的地方
体量的大或许只是表现，业态的复杂是内部的诉求，但是对于客户而言，可以在这么一个复合体商业里得到尽可能多的生活可能
这或许是华润在润城中心里追求的极致思考
北里街区打造的是一条全天通透的活力开放式街区
南里街区偏向文艺文创，城市里闹中取静的感觉，也是归家的一个过渡空间
一南一北，一动一静
一个MALL加上两大体验式商业场景很明显华润的野心是巨大的，也是因为这个项目地段足够好体量足够大，这样的构想也算是承接下来了
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所以我们来感受下未来可能会呈现的
也是华润做的第三件事
营造超级底盘生活场景
华润在各个重要节点规划对应的情绪化的小场景，这些场景对应成为将来生活的一部分
就拿归家动线来说，就有很多场景可以想象
且从每个方向，归家沿途遇到的风景和情绪都是截然不同的
从北侧地面归家，是一条极具烟火气的商业街氛围
步行沿着烟火气的慢行商业街区，白天和晚上的氛围又不太一样
从南里商业街归家，沿途会经过一个休闲的城市绿地，迎接落日的余晖，更多的是安静惬意的环境
同时也可以选择无风雨式的归家，通过地铁连接的负一层地下商业，经过繁华的商业MALL的内街，直接到达社区入口
还可以从万象MALL的下沉广场，逛一逛地下商业街后，再选择从地面回到住宅社区入口
这时候的下沉广场就像是整个住宅社区的地下归家大堂
不仅仅是一条条体验感不同的回家路线
还有很多自带生活情趣的小场景
沿着下沉广场走进商业MALL，可以感受城市商业的极致繁华
内侧十字路口的城市广场，更多的是生活的烟火气
地铁口出来的街角公园，回家之前的情绪缓冲放慢步伐
除此之外，华润也会在后期输出自己的最强资源
包括行业市盈率排名首位的上市商业服务品牌，华润万象生活
它强大的运营能力不仅让项目拥有更稳健的服务底盘，也赋予未来生活更多的想象空间
这些资源叠加场景一同交付给用户，这些都构成住宅区域的超级底盘
住宅区域部分首层架空，和各功能节点的连接，也营造了更多的社区场景，让小环境内的配套足够丰满
这次华润将产品线里的“润”系加持到本项目，更大的提高了地段价值和住宅宜居度
所以这个项目真正金贵的是什么
除了稀缺土地之上的大盘规划，既有地段的大开大合、也有TOD创造生活的细枝末节
华润让我们看到一个城市级TOD项目的使命
不仅带来城市界面的改变、商业格局的升级、城市活力的焕新
某种程度上这就是一次对地段价值的重塑
为客户带来更便捷的高效生活的同时，又创造种种生活化、场景化、情绪化的柔性空间
可以想象当这个70万方的城市综合体，未来投入使用时
它的后期价值就不仅只是成为城市新的居住标杆这么简单
而是随着时间的推移，它能够给合肥这座城市的发展带来多大的能量
这才是我们最期待的
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最后和大家聊聊华润置地和合肥城建
华润置地内部的TOD版本已经经历了四次迭代，在润城中心我们看到了这家企业对于城市更新的思考
关键是什么，关键是这个品牌的无短板
不论是企业实力还是资源整合能力以及现在对研发设计的思考都是如此
这个项目也是华润置地品牌多年来沉淀的硬实力的一次集中兑现
在我眼里
华润置地是最有可能把TOD从概念兑换成事实的房企
合肥城建作为安徽第一家上市房地产企业，一直致力于参与合肥城市更新建设，是最懂这座城市的开发商
华润置地和合肥城建的联手躬身入局，才让这么一个现象级TOD能够兑现
行业内正规军的崛起，某种程度上也是我们最需要注意的
以上为正文，来自真叫卢俊
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