撰文/峥嵘
9月5日，本号推出了一篇《绵阳最坑的房产品》，引热议。
有网友说，虎哥，通膨时代，绵阳猪肉都快30块钱一斤了，手里有点钱不投资咋行？放银行贬值，投股市、期货弄不好血本无归，想来想去还是投楼市稳当。现在已经从全民炒房变成了全民投资理财时代了，绵阳有没有投资价值较高的房产品哇？你给我们推荐一下？
对普通老百姓来讲，投资渠道的确很窄，手里的现钱时刻被通膨碾压的情况下，可能投资房产品还是稳当得多。
住宅产品较稳当。
但房子最大的属性是居住。就目前而言，绵阳住宅已经错过了最佳红利期，至少未来三年都如此。从2013年到2017年5月前，绵阳住宅都处于超高的红利期，目前绵阳城区刚需房都要8000 ，改居盘至少是10000 。“长期看涨，短期看空”，肯定不是最佳选择。
公寓和专业市场最好少碰，写字楼收益也存在一定的风险。
投什么呢？商铺！
有人肯定会说，虎哥你说梦话吧？这几天，实体经济不行，加上电商冲击，绵阳商铺关门转让的多得不得了，你还叫投商铺？
对，是商铺。
相对而言，商铺比公寓、写字楼、专业市场的风险小得多，且专业知识不需要那么强，而且资金回报率最高。
影响商铺关门的因素很多，但有一点可以肯定，有人的地方就有商铺赚钱，一铺难求、有钱买不到的商铺，无论什么时候，都会神一样的存在。当然，这里所说的商铺，特指社区商铺、大商业周边的独立产权商铺。
为什么是商铺？目前，绵阳城区商铺低的7000 ，高的3万左右，综合均价差不多就是1.5万元左右，差不多就是城中心和江景房的价格，连别墅的价格都赶不上。商铺和住宅的价格比仅为1.2：1！
这是自上世纪90年代商品房市场体系建立以来，商铺和住宅价格比值最低的时期！而商铺与住宅的正常价值比值是5：1，相应对等的价格比值也应是5：1！传统说法“一铺养三代”，就是根据这个价值比来的。由此可见，商铺的升值空间是不是很超大？
是什么原因造成绵阳商铺的尴尬呢？
2011年以来的商业大跃进和电商的冲击是主因，经营户自己经营不善也客观存在。但经过几年的消化，电商也要开店，也需要配套服务，对实体商业的冲击已成强弩之末，再加上开发商对商铺开发量不断地压缩，国家支持商改住的实施。估计未来三五年，商铺的价格会重归它的价值定位。
说得明白一点，目前，你在绵阳买套中等的住房，怎么也要150万左右，真还不如首付5成去按揭一套等面积的，总价150万左右的商铺，而这套商铺在三五年价格回归正常后，怎么着也要值五六百万元！你投资住房，升值绝对没有这么快。这是最直观的反应！
这不是吹牛！涪城万达广场、凯德广场的旺铺，且止才涨3—4倍，你根本买不到！
其二，你住房买到手，还要装修，租出去的话，每平米的月租也就20元左右。而商铺呢？城中心不谈，就说新区，经开区的大一点楼盘的社区商业，每平米月租已经达到80——100元了！
不比不知道，一比吓一跳。
事实上，在多数人只知道买住宅投资的情况下，少数眼光独到的人已经在抢商铺了。这一年多来，不少地方的社区商铺，交房时月租也就30元左右，区域快速成熟后，租金差不多翻了2—3番，像兼具社区商业和大商业优势的经开万达广场，还不止这个数。手有余钱者、专业投资者和拆迁户，为什么不可以选择商铺投资？
当然，投资商铺也是最考手艺的事情，买得好，一铺养三代；买不好，三代养一铺。这也是一些人不敢投商铺的原因。
买商铺，第一要务是避开陷阱就是这些陷阱，给商铺抹了黑，挫伤了投资者的积极性。
远离格子铺。看似投资少，几万十万就可以投一个，大商场里的格子铺，你的格子有自主经营权吗？能独立存在吗？商场经营是亏是赚你能把握吗？虚无飘渺的东西，还是少碰为好。独立产权的铺子，是关是开，是好是坏，哪怕经营不好做库房，也是真实地存在。
远离返租陷阱。早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
开发商卖商铺，早就替算好一笔账，让你觉得非常划算，让你来购买，这都是很老套的做法：告诉你售价多少钱，每年租金递增，每年返租多少钱，一次性返你多少年，让你觉得特别划算，于是你就掏腰包了。
他们拿什么来支撑你的租金？给你的返租，五年的时间，至少在这五年之内，你是不会来闹事的。另外，所谓的返租，只是给了你一个优惠而已。本来只应卖100万的商铺，卖个120万，又返给你20万，你还高兴得痛哭流涕：一次性得了五年的租金！
五年后，如果房子全卖完了，你找谁要钱去？返租的商铺都是鸡肋，开发商一开始就打起了小九九，目的是通过这种手段卖掉商铺，就没有想法去运营好商铺，而且本身也不具备那样的实力。
在绵阳买返租商铺的投资者，都是有血泪教训的，不信上网去查。
商铺到底应该怎样买？与其说地段、地段，还是地段，不如说人流、人流，还是人流，这是永恒的法则。老城区不缺人流，但普通投资者投不起，人家也不会卖。能买出来的，要么是做死了的，要么是闹市里的背弯小巷，被人遗忘的角落，或者就是虚假繁荣的假口岸，不能吸附人流，产生不了购买力。
买哪里？
买七八分熟的新区。有看得见的规划，看得见的产业，看得见的人气，特别是近两年开发速度快，人口增长迅速，城市配套日渐完善，在城市开发的主战场，开发面比较宽，无论是通往市内各区域，还是外部交通都能做到四通八达的地方。
买环境好的新区。环境好，必是城市发展的主攻方向，也是改善型购房者神往的地方，消费能力高，商业自然好做，同时也最能吸引产业投资和外来人口观光旅游，即使眼目下有一定的商业空置，但这一面貌会很快得到改变。
买商铺，最理想的局面就是买五年内的未来，门槛低，等待的时间有限。刚开始的新区莫碰，还停留在造概念上，按绵阳的发展速度，起码得等20年。就像刚2000年刚成立时的绵阳经开区，到现在是不是快要20年了？经过近20年的发展和历练，经开区已经迎来了最佳投资期，无论是买房还是购铺。也只有经开区，才能满足七八分熟、环境好，交通四通八达，地盘大、覆盖面广、五年内能相当成熟这一理想投资条件。
但经开区毕竟还没有全熟，不是每个角落都值得下手,一定要买中心。
从今年6月通过的《经开-小枧片区控制性详细规划调整方案》，我们可以看出，绵阳的三甲医院（预计年底动工）、180亩的体育公园（预计年底动工）、南山中学和经开投控拟建的股份制九年一贯制学校，再加上经开区管委会和去年开业的XX广场也在这里。其城南的商业中心地位无法撼动。
绵阳的几家大型医院附近，租个楼梯间开个锅魁店都能一年赚套房；一所九年一贯制学校好几千人，在周边开个文具店都可以赚得盆满钵满；180亩的体育公园，就是绵阳城南的人民公园和文化广场。
所以，要在绵阳楼市里淘金，我最看好的还是商铺，买商铺预期回报率最高的当属经开区，而经开区，最好投它的商业中心。
