随着房地产市场竞争日趋激烈，消费观念逐渐成熟，在这样的大环境下对营销人员提出了更高的要求，除具备优秀的沟通组织和协调管理能力之外，还应与时俱进，以良好的公关能力、灵活处理危机的能力实现营销策划全体系。
通常情况下，房地产开发大致可划分为以下几个阶段：市场调研、项目选址、经济测算、市场定位、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等，营销策划由始至终贯穿于整个开发流程。
房地产营销策划是指房地产“产品策略、销售策略、价格策略、推广策略”四大营销工具的组合运用，根据项目开发的不同阶段，营销策划可基本划分为前、中、后三个大的阶段，各阶段的工作目标不同，内容也不尽相同。
关于房地产策划需要营销人员灵活应用，因项目制宜。
前期营销策划阶段：包括市场调研、地块分析、经济测算、市场定位等，通过充分的市场研判和地块分析，经过科学测算，推导出可行的市场定位。
而前期营销策划的重点就在于市场调研，客观详实的市场调研对发展型房企做出正确的判断起着至关重要的作用。
通常，市场调研包含以下几个部分：
1城市印象及宏观经济运行分析。
通过对城市的自然环境、历史人文、行政区划、产业基础、发展规划等要素明晰城市印象。通过对GDP、人均GDP、固定资产投资、房地产开发投资、战略发展规划等关键数据和要素分析，判断城市宏观经济的总体运行态势。
2房地产市场发展态势分析。
通过对该城市整体房地产市场发展历程的回顾，对产品供应类型的结构性变化，对土地市场的储备及供应计划，品牌开发企业的进驻度，居民住房消费结构、城市总体规划等各项要素和数据的研判分析，判断城市及区域的房地产市场现状及发展潜力。
3区域房地产市场分析。
通过分析城市地块所属区域或周边区域的市场竞争态势，对区域内存在的现实和潜在竞争做详尽的跟踪调查研究，充分把握自身项目所面临的市场竞争环境，在风险有效控制范围内选择经济效益相对最大化的方案。
4目标客群分析。
通过专业的调查公司来获取部分信息，也可以自行设计调查问卷，采取走访或随机拦截的方式进行调查，对解决产品设计和营销推广渠道建设有着积极的意义。
前期策划报告需重点把握数据的准确性、论据的充分性、论证的逻辑性、思维的严谨性，这样才能为后续工作的良好开展扫除障碍。
中期营销策划阶段包括规划设计、建筑施工等内容，在市场定位的基础上，进行产品的精雕细琢，从而解决产品定位的问题。
中期营销策划，其工作重点在于产品的规划设计，明确产品定位。这主要包括项目整体的概念设计和具体的单体设计以及功能设计。通过周边相关配套设施的配置要求，后期销售所需要的景观示范区、样板示范区、工法样板房、销售中心等，对于销售起着重要的核心支撑作用。
与此同时，部分核心硬件辅以后期卖场内的其他销售道具、各种标识导引系统，以及销售和客服人员的软性服务，将共同构筑令人爽心悦目的客户体验中心。
后期营销策划阶段包括营销推广和物业管理，其工作重点在于项目的营销推广和销售组织。
营销体系的构建、销售队伍的建设和培训，相关合作单位的选择及日常的沟通和管理，各物料的设计制作、现场包装及认购及开盘方案的制定、销控方案的制定、价格体系的制定、公关及促销活动方案的拟定、定期的市场监测、方案的修正调整等等。一项项具体的工作需要有条不紊、按部就班的开展，这对于营销团队来说，是执行力是很好的考验。
上述内容基本涵盖了营销策划三大阶段主要的工作职能，理顺各阶段的工作内容，完善各阶段的营销策划，确保项目在市场竞争中取得销售业绩，是一名优秀的营销策划人员应该做的。
扎实的市场研判力、敏锐的市场洞察力、深刻的产品领悟力、果断高效的执行力，不断学习与进步，是每个地产营销人的标准。
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