同办公室的一个小伙子，自从去年开始，就筹备买房，因此，只要符合他预算要求的且通勤方面在河西的辐射范围的，无论新盘还是二手房，他都没有放过。
用他的原话，去年到今年，无论如何，要上车的。
就在南京限售放开不久的一天，他告诉我：“知道么，我就是手头差点钱要贷款，手头有钱，我马上就把房给买了！”
我表示不解，“买新房今年的机会应该不少吧，不至于现在还要这么急吧！ ”
他表示，是周末当天看的一套二手房，结果一天直接成交了！还是全款！还带着5.3%的税！
南京限售解绑之后，虽然有各路中介和我说过，现在的成交数量大幅增长，但是，一天直接成交的真实案例，在自己身边切切实实的存在，还是头一遭。
据小伙子介绍，他看的这个二手房是南站的万科某荟，约90平米，总高27层的20多层，楼层不错，报价：405万净得。
最终的成交价加上5.3%的增值税，加上中介费等，买家总付出，在450万左右。
全款，税费全付，中介费自理，一天成交？
这似乎和我了解的市场状况不太一致：毕竟，我知道的成交，基本上都是在报价跳水之后，才可以实现。众所周知，南京目前价格跳水和成交最大的区域，还是集中在江北、河西南。
而南站板块，一直很少传出跳水出售的消息。
于是，我查了下同小区类似户型，发现：
真是因为是跳水价造成了秒出！
目前，该小区差不多户型，其中有一套，房源楼层较低的“必看好房”，属于小区内部的中低报价，报价也高出80多万，单价近5.3元/㎡：
而该小区的小户型主流报价，目前其实接近6万：
这么一看，这套一天成交的房源，90平米左右，405万总价，单价4.5万/㎡，即便算是实际付出税费的总价，单价也在5万/㎡，仍然低于“必看好房”的均价，更不用说，放眼整个小区，这个单价就是去掉零头之后的价格：
因为，整个小区的报价大概是这个水准：
看来，目前的二手房市场，几乎很少以后“幸免”的区域，想顺利尽快成交，只能一个选择——“降价”！
在南京限售放松后，我们第一时间就关注了市场的动态，特别是此前市场高度关注的河西南、江北等区域，这些都是市场认为的“炒房客云集”的板块，想必对市场的反应也更快，且更偏不乐观一点。
事实上也是如此，我们的视频号此前也特别关注了这个问题：
南京购房通，赞243
而从市场上来看，自限售放开了之后 ，至少出现3大状况：
1、挂牌量激增：
截止目前，据某平台公开显示的信息，南京二手房挂牌已有135583套。
也许大家对于这个数字的增速感受不大，我举个例子，10天之前，5月12日，同平台二手房挂牌已有134142套。
也就是说，10天时间，一个平台增加1441套房源，其中，河西南、江核、新玄武等多个板块刚达到解禁条件的楼盘，都在火速上新，快到什么程度？大量的房源，连VR看房以及室内图片都来不及拍摄...
2、带看量激增：
除了挂牌量外， 这几天二手房的带看也正在激增，比如说刚接触限售的海珀滨江，近1个月的带看高达182次，平均一天带看至少6组，足见市场的火爆！
3、报价两极分化
目前，整体市场上，业主报价分两种，一种是报高价，甚至在原有基础上不断调高价格，另一种则是，迅速降价：
此前，还有业委会进行价格同步，但是明显这波限售解除大潮中，这个指导意见并没有太多的人会去听从了！
当然，一味报高的客户，很多一厢情愿，比如说，海珀滨江的客户理想挂牌价接近7万/㎡，但是事实上，中介表示这个小区的挂牌价只有6.3万/㎡左右，所以对方犹豫了。
当然这个情况更多的出现在江北：
以上业主端的情况，在买房人端的反响如何？
事实上，自从南京松绑的差不多开始，成交确实热烈起来，今天，还有群友在讨论，南京近期二手房成交爆棚：
这一点，在某平台的5.4买房特辑有所印证：
该平台统计，南京买房主力年龄，为35岁左右的人员，从价格段分布来看，总价100-200万的占比最高，达到32.6%，其次则是200-300万价格段，占比达到30.4%。
数据来源：我爱我家南京研究院
而对于相对高的预算段来看，房价的成交价，并不如业主愿，反而一直在下降通道中，以江北为例，某深耕江北长达7年的中介给我发来限售解除第一周的成交记录。
纵然从数量上说，和此前市场冰封的情况不同，最近的成交很活跃（中介打了个比方，5月份江北的成交已经超过去年8-12月），但是，成交价和之前相比，大打折扣。
这是今年成交数据：
尤其是江核隧道口的多个项目，去年基本都是4字头可以成交的，甚至还有不少房源，5字头成交：
而且，眼尖的朋友可以发现，新解绑的绿地海悦，尽管有业主挂出6万的高价，但是真实的成交仅有3.98万，尽管位置更好，房龄更新，却仍然不敌正荣两个老盘。
稳若河西，也不得不面对成交价全面下跌的事实，这是上周中介发给我的河西近一周的成交：
平均算算，基本在5-6之间，7字头几乎消失：比如说，例如佳兆业87㎡的小户型，之前单价能卖到6.7万/㎡，现在6.3万/㎡就成交了。
对比今年1月和5月各小区的挂牌均价，河西南的传统星八客的降幅在1.20%-4.97%不等，新晋的房源，现在已经妥协了不少，比如今天发出的河西南房源的最新均价，已经接近6万边缘。
中介表示，此前，针对放开限售的次新房小区，买房人持观望态度的比较多，真正想出手的较少，都在等市场成交数据。
除非有捡漏的机会，而这个机会，需要的就是卖房人迫不及待的降价处理。
事实上，不少买房人确实有这个底气在等：
以开头故事为例，为什么450万即刻可成交？
因为大家心里都有本账，在长江以南，500万以内的价格买到品牌三房，地铁生活配套在线，潜力可期，满足以上情况的房源，还是很值得出手的。
但是，500万左右的预算，是不是只有接盘二手的选择？
其实不是：
1、新盘出现了小户型
以开头文章提及的南部新城片区，今年润淮府、仁恒城市星光，均有小户型（润淮府110㎡三房，仁恒城市新光连76㎡两居室都有）准备上市，500万左右，享受和南站差不多级别的配套，并不难。
甚至，买新房，从格局到产品配置，较前几年还有不少进步，也是买房人更青睐新房的主要原因。
2、法拍房的数量不少
最近，有网友向我们爆料，已经开始收到法拍房的推销信息
此前的小众房源，终于开始进入call客、推销的大众化卖房路线中，和前些年相比， 法拍房有各种复杂的情况和所有权纠缠不同，近年来的法拍房激增的主要原因是：行业冲击导致的无力偿债，房子被迫拍卖；或者单纯的房贷断供。
接手这类法拍房的难度和风险之前相比下降不少，今年，我们购房通的粉丝群就已经出现了成功捡漏买到法拍房的案例，比市场价便宜了几十万。
3、共有产权房，出现特别让人心动的产品
这几天，南京的共有产权房讨论度很高：
这个楼盘靠近大校场，毛坯均价3.2万/㎡，周围项目均价5万 ，申购人购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目开发建设单位南京壹城万基危旧房改造有限公司作为公有权人持有。
80%的所有权，近2万差价，其实对于囊中羞涩的买房人而言，吸引力还是很大的，而且这80%的所有权还是可以交易的：
本市户籍及各类人才家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满5年后，可申请上市转让；非本市户籍家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满8年后，可申请上市转让。
事实上，真的买房居住的人群，才会大概率的选二手房，而买二手接盘，以及80%的所有权，似乎都没太大的差异，因此也有很多自住占比大的买房人很感兴趣。
写在最后
由此可见，尽管南京调控放开的比例很大， 但是眼下的情况似乎和以往不同，“房住不炒”的概念还是头顶准绳，上一轮楼市周期闭眼买房就能大幅增值的情况，或许真的已成过往。
如今的放开，二手房市场还是可以恢复火红局面，但是成交者，属于双方的价格撮合和价值认知一致。
只有这么想，买卖双方才能迎来健康的楼市状态！
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