海珠 | 琶洲西区
琶洲最近太热了。
随着“金珠琶”的铁三角在核心区站稳C位，相比已经进化成完全体的珠江新城、产业人员还未进驻却炒上相对高位的金融城，闷声营业的琶洲吸引了当前市场上很大一部分热钱。
琶洲分为5个区，这里浅析一下；
西区随着产业进驻，靓丽的天际线已经初步成型，但住宅供应极少；
南区还荒凉得很，越秀在那边开荒造城，而且唯一的新项目赤沙还不是一般人能抢到的；
中一区以会展为主，住宅品质实在相对拉胯，new money表示接受不能；
中二区挺牛，产业、商业、高端宜居的住宅区都有了，是海珠目前最能打的板块。而且带有数字经济 总部经济创新合作区的定位，未来的天花板必然不低；
东区虽然现在要啥没啥，但人们对它的信心可不小，看看保利招商天珺的清盘速度就知道了。它的爆发期至少要等到2025年后，随着琶洲东隧道和鱼珠隧道的开通而到来；
今天我们来到中二区万胜围附近，来看看如果够不上TOP 1的保利天悦，这边还有什么好的选择。
老铁一出地铁站就看到马路对面硕大的“南驰”字样，探访嘉仕花园的记忆马上涌上心头。多说无益，就跟我一起去雅郡花园看看吧。
一、楼盘印象
雅郡花园的开发商是南洲地产，南驰集团的一员，他家故事可多了，互联网是有记忆的。
小区的物业是金铭物业，也是南驰旗下的一员。对于他们对这个小区的保养和管理，我们一行人从进小区大门开始就一路面面相觑，震惊得不行，难以置信怎么10w的楼盘会是这个样子。
听说隔壁水蓝郡还发生过物业打业主事件，业委会好不容易把物业公司换掉4年后，又给换回来了。具体原因没查到，反正老铁是大写的服。
感觉他们的楼盘很多都是卖完就不管了，跟人家新世界每年大笔投入小区的修缮和维护天壤之别。难怪坊间都说新世界开新盘，很多都是老业主去买，而南驰的老业主则痛骂其割韭菜。
小区分3期开发，于03年左右陆续建成。当年一手才2000不到的单价，还有开荒奖励的大赠送。如今单价已经站上10w，早期业主赚得盆满钵满，说不羡慕是假的。
小区早期的住户群体也很牛，牛到不便公开讨论，2011年有人在天涯上投诉扒皮，感兴趣自行检索吧。而且据说很多业主都是早年买入多套的，这就很难不让人产生联想。
当然新业主们也不差，随便去地库看看，已经有相当比例的新贵豪车了，不愧是被招商私行看好的高净值人群。
小区的产品跨度很大，从40方左右的1房到367方的别墅都有，这种总价差异使得小区的圈层不是特别的纯粹。
好在小区5成以上的户型都是90~150这个区间的，90方以下的只占14%左右，整体的定位还是偏改善的。
说到改善，不得不说雅郡花园的密度真的可以，容积率仅有1左右，别说寸土寸金的琶洲了，就算到近郊，这种低密度小区都很难找。老铁可以断言，这种容积率的小区以后基本不会再有增量了。
小区容积率虽低，但车的密度还真不小，很多车在地面停泊，而且将近一半是人车不分流的，这就更显杂乱。连别墅的院子外面都靠边停满了私家车，让老铁有种来到村镇的错觉。这实在有损10w单价的豪宅体面。
有别于同集团同时期在滨江东嘉仕花园的作品，雅郡花园的户型设计真的有惊艳到老铁，在售基本都是方方正正的，室内空间非常实用，这点绝对完爆嘉仕。
最近部分楼栋在更换电梯，老铁认为刨除保养和管理问题，住在雅郡应该挺爽的。
对于小区的好与不好，有业主表示：“你没住过，体会不到好处。其实忠实粉丝是以前周边没发展起来的时候来住的业主。好多业主会买几套，或家族几个小家庭同一小区住。反而周边配套对老业主来说是减分。安静舒适低密度电梯小高层地下车库绿化多，万亩果林湿地小鸟，近乎私家的黄埔涌，和提岸绿道。以前老板自由职业公务员多。”
有业主跟老铁爆料说，2013年雅芝街B4栋的顶楼在装修时打通了01~03户，并且打掉了楼板建楼梯直达天台，围蔽了私家阳光房，甚至在顶楼建喷泉和泳池。无视整栋楼居民的生命财产安全，可真刑啊。。。
还有老业主跟老铁说雅郡原址是处刑打靶场，这一点我在网上没能得到查证，欢迎读者勘误。
二、小区缺点
1、保养维护较差：如果你也去过，从进小区的瞬间应该就会有和老铁同样的感受，楼体外立面发霉长斑，公共区域地面坑坑洼洼，二期甚至看起来比楼龄更老的一期还要老旧。
即使是总价高如别墅区，也难逃破败的命运，甚至有几栋给人的感觉像是村镇自建房一样，多少有失体面。
你说这样的观感会不会让自住客望而却步呢？
2、人车不分流：相比三期的花园前设置了地桩，阻止了车辆的驶入，居民在楼下花园活动还是比较让人放心的，其他楼栋可就没那么好运了，一期的楼下就是车道，自己家小孩在小区里玩耍时，家长可务必得上点儿心才行。
3、部分楼栋噪音较大：东边一排紧邻环城高速的楼栋，高层的房间难免会吵；小区西侧的楼栋也即将享受同款待遇——未来车陂路-新滘东路二期隧道工程离小区非常近，纵使业主反对，也难逆广州意志。近期要买入的尽量避开这些利空的楼栋吧。
三、小区优点
1、难以复制的稀缺性：在海珠，满足封闭花园 地铁上盖 省一级学位的小区，用两只手都数得过来。雅郡花园不仅满足以上条件，同时还占有一项难以复制的优势，那就是它超低的密度。
别说是在琶洲，哪怕放眼广州近郊，未来应该都不会再出现这种容积率的大型小区了。其实凭良心说，雅郡这种保养跟不上的小区，如果放在珠城，大概率就是丽晶华庭那种跑输板块的程度。
但它胜就胜在你在万胜围没得选，就这么几个小区，就是这么稀缺，虽然保养得有失妥当，却不妨碍它从开盘2000不到的单价，有恃无恐地在20年间翻了40多倍。
2、户型很不错：还记得老铁在开头说嘉仕花园的记忆涌上心头吗？怕的就是同一开发商同一年代的统一设计风格。
雅郡的户型设计非常好，原始的格局已经很有前瞻性，你可以直接拿来就用；如果想做一些适配自家生活习惯的改造，它也有很大供你发挥的改造空间。
毫无疑问，在户型这一块，雅郡完爆嘉仕花园、甚至是广州同时期的大部分楼盘。
据说原设计师以前也住雅郡花园，在2021年左右卖房置换到星河湾半岛去了，果然是位懂得享受生活的人呐。
3、区位好：小区本身就是万胜围L4/L8双地铁上盖，又处于琶洲中二区最好的地段，保利广场等商业配套对雅郡花园来说妥妥够用了。等未来车陂隧道开通，自驾3分钟到金融城，20分钟到珠城，交通相当方便。
四、小区配套
教育：雅郡花园对口小学是海珠区第三实验小学，就在家门口，接送特别方便。该小学属于海珠第一实验小学教育集团，于2013年开办，最初的校长是从海珠第一实验调任的一名资深业务校长。
小学还可以直升六中珠江中学的万胜围校区，可以说是省心省力了。
医疗：和保利天悦类似，三甲医院不在步行范围内，开车5km内有3家三甲医院 和睦家，够用了。
商业：梅沙幼儿园附近有基本的底商配套，可以满足生活基本需求。如果想逛商场就去万胜围上盖的保利广场等商业体吧。这些商业配套对于顶级豪宅的保利天悦可能不够看，但对改善买家来说足够啦，日子还是要务实嘛。
交通：小区是妥妥的双地铁上盖盘，距离L4/L8的万胜围站大概600m的距离，这点距离恰到好处，正好处于步行可达的范围，又不至于因离地铁口太近而感受喧嚣。
五、板块利好
1、交通的突破：板块在交通上不仅有L8东延段、L23、L28的预期，还有过江隧道群的开通。
当横断两岸的珠江，因为多条跨江隧道而天鉴变通途时，琶洲即将迎来终极蜕变。
2、琶洲电商总部全面建成营业：在金融城慢慢悠悠地解决限高问题时，琶洲西区已经闷声盖大楼，目前已有阿里巴巴、唯品会等总部大楼正式启用，大批互联网大厂的新广员工的住房需求会沿着L8向东溢出，如果预算上不起天悦，又看不上中一区的小区环境，你说他们会不会盯上密度超低的雅郡花园呢？
六、产品推荐
小区约1577户，目前挂盘洋房住宅67套，挂盘比约4.2%。以下是老铁严选。
2房：1期南向双阳台85㎡，室内布局方正合理，没什么空间浪费。买入后记得加装隔音玻璃，以对应楼下就是车道的痛点。适合刚需上车琶洲的二口之家，目前挂牌828w，建议成交价810w左右。
3房：2期南向双阳台带主套114㎡，虽然主卧有尖角，不过可以改成大小合适的衣帽间，甚至主人房内的书房也不是不行。房间面积分布合理，每个房间都可以住得很舒适。适合改善的三代同堂家庭，目前挂牌970~988w，建议成交价920w左右。
4房：3期南向136㎡不超豪宅，主阳台有14㎡之大，你可以选择封掉一半的阳台，获得一个采光加强的大卧室，也可以保留原样，享有露天的奢适空间。每个房间都不小，甚至可以做到南北对流，不愧是小区的抢手货。适合预算充沛的多口之家，目前挂牌价1500w，建议成交价1400w左右。
总结
雅郡花园也是同时满足封闭花园 地铁上盖 省一级学位的稀缺楼盘之一，所处位置在琶洲住宅最能打的中二区。琶洲全面开业后，这里相对成熟的配套和更靠近CBD的地段会让琶洲的购买力无法忽视。虽然小区保养很差，但胜在不可复制的低密度 没有竞品 户型设计超前。目前已有不少炒家进场，如果你打算自住，现阶段要谨慎选筹再入手。
老铁对雅郡花园的打分是7.5分。屏幕前的你又怎么看呢？欢迎留言打分，倘若你感兴趣，咱俩可以单唠。
海珠买房不迷茫，老铁帮你买对房。
我是海珠老铁赵青，熟悉海珠大小楼盘。
