↑中介与租客陈小姐男友的交流记录
红星新闻记者｜周炜皓
编辑｜官莉 潘莉
一家纠纷不断、已被列为失信的物业管理有限公司反复上演“套路”，因租房合同等问题，让数十名北漂青年陷入维权困境。截至2022年11月21日，维权群的租客们已经有人通过民事诉讼途径获得胜诉；也有人至今没能讨到说法，因为担心安全问题，不得不带着未满月的孩子连夜搬家。
多名与“北京港亿物业管理有限公司”签订过租房合同的租客向红星新闻表示，在过去一年中，他们与该公司就不合理租房合同、虚增收费、恶意断水断电及强行破门等原因发生纠纷。红星新闻记者向该企业注册地——密云区市场监督管理局下辖石城市场所了解得知，石城市场所频繁接到与该企业相关的合同纠纷类投诉，该企业已成为有关部门关注对象。
在租客们抱团维权的聊天群内，共有38人处于与该企业拉锯的过程中，这些租客都是在北京“漂着”的年轻人，对于他们，租房是留在这座城市必经的一步。
误了“3日内交租”约定
中介以“合同违约”强制租客搬离
胡先生（化名）的钱至今仍未追回。2022年6月，因妻子即将生产，他们夫妇决定换一套两室一厅的房子租住，遂通过网络联系到了保定某中介公司。
中介带他们看的房子位于孙河乡康营片区，房屋较新，房租也相对划算，胡先生和妻子都很满意，决定签约，但就在准备签约的前一天，和他们接洽的中介突然表示“公司不做这个小区的业务了”，提出要将他们转介给另一家公司。
↑胡先生与转介中介的汇款记录
这个变故曾引起过胡先生的警惕，但妻子的预产期只剩两个月，急着租房子，“当时也没多想什么”。来接手的中介褚某带胡先生看了同小区同一户型的房子，并提出加价，胡先生为了能尽快入住便同意了，双方随即快速进入签约流程。
胡先生向红星新闻展示了当时签订的合同原件，该合同显示，租期为2022年6月10日至2023年6月9日，“共计12月5天”，并对这多出来的5天收费758元。另外，该合同还规定胡先生的交租时间为6月10日、8月10日、11月10日及次年2月10日，对此胡先生表示不解，“我说正常不是三个月一交吗？他说我们都是这样子的，要第二个月先交第一次。”
虽然对合同内容略有疑虑，但胡先生还是决定签约入住。然而入住以后，胡先生发现热情的中介褚某开始“不靠谱”起来，签约时商定的一些配套家具迟迟没有到位，交电费也不提供电卡，在胡先生反复讨要后只给了他一个户号。
↑褚某与胡先生的交流记录
8月1日，胡先生的孩子出生，随后由于孩子身体不舒服，一家人“兵荒马乱”，误了合同规定的交租时间。据胡先生回忆，当时他晚交了3天时间，根据胡先生提供的信息显示，8月17日，中介褚某以合同第八条的约定为由，要求胡先生搬离住处，称“将按合同履行开锁回收房屋，如室内有物品不搬离则视为放弃室内物品”。
在双方签订的合同中，第八条为解除合同相应条款，其中第三项规定，如因乙方（租客）原因导致合同解除，甲方（中介）不仅可以收回房屋，还可以要求乙方（租客）赔偿两个月房租。记者发现，在该合约的第八条中，甲方的义务仅有一条，为在三日内交付房屋，而乙方义务足有十条之多，涵盖了在约定日期三日内交付房租、不得转租转借、在甲方需要用房时配合调度等等。
在接到褚某的“告知”后，胡先生尝试与对方沟通，并表示可以马上把房租交齐，而褚某则坚称老板要求他必须按合同办事，“要么你交两个月的罚金，要么你就3天搬走”——根据双方之间的合同规定，中介方面主张的两个月租金赔偿为9300元。
胡先生随即在天眼查上对褚某及其所属的北京港亿家园物业管理有限公司进行调查，发现该企业存在多起法律纠纷案件，且案由都高度相似。
记者通过天眼查查询北京港亿家园物业管理有限公司，查询结果显示，截至2022年11月20日，该企业法律风险共34条，其中相关法律诉讼8起，案由都是租赁合同纠纷，该企业在相关诉讼中皆为被告、被执行人身份。另外，该企业现任法人范某已于2022年10月18日被北京市顺义区人民法院发布限制消费令。更值得注意的是，自称“公司员工”的中介褚某，在该企业的变更记录中，曾担任该企业法人、投资人、监事等不同重要身份。
考虑到孩子尚小，为了避免对方破门闯入造成伤害，胡先生选择了妥协，连夜寻找房子，在两天内搬离。
搬家的时候，将妻子和孩子安顿下后，胡先生返回这套房子收拾东西，发现房子的电已经被断了，这让他庆幸自己决定做得还算及时，“8月份天气那么热，没有电，小孩子都要出问题的。”
38名租客被“骗”超10万元
相关部门称所涉公司牵涉很多投诉
搬家后，胡先生计算过自己的损失，连同押金以及未实际生效的一个月租金，共计9300元钱。对于这笔钱，胡先生尝试过多个渠道反映，包括市场监管部门、孙河乡平安办、12345热线等，但迄今仍未获得满意的答复。
据胡先生说，孙河乡平安办工作人员向他表示，由于缺乏执法权，他们对胡先生的遭遇也无能为力，“但是这个区域被他们搞得乌烟瘴气，孙河乡平安办已经把包括港亿在内的三家公司上报到朝阳区了。”记者试图联系孙河乡平安办进行核实，对方未对此做出回应。记者随后又联系了北京港亿家园物业管理有限公司注册地，北京市密云区市场监督管理局，该局下设机构石城市场所一名工作人员向记者表示，“他（北京港亿家园物业管理有限公司）确实有好多的投诉”。
该工作人员表示，这些投诉多集中在和租户之间产生的合同纠纷，但因为都没涉及到法律法规强制的方面，市场监督管理部门无法对相关人员、企业采取强制措施，“我们都是协调。”
在一个由38名相关租客建立的维权群内，多名受访租客向记者表示，在租房过程中都曾遭遇过胡先生遇到的中介转介行为，但带看的中介进行转介的原因各不相同。此外，由于单个涉案金额并不大，最多的不过2万元左右，租客们的投诉很难引起重视。
据该租客群成员小黄（化名）统计，目前整个群内38名租客，被“骗走”的总金额已经超过10万，另外在小红书、微博、豆瓣等平台，还陆陆续续有相似遭遇的租客在和他们进行联系。
小黄是比较幸运的那一部分，在采取报警等措施后，褚某方面主动联系了她，提出希望可以退还款项息事宁人，但小黄并不买账。小黄说，来到北京4年，她遇见过许多“不靠谱”的中介，“但这么恶劣的是第一次遇见”。
↑小黄提供的一张网上关于褚某的贴子
带着疑问，记者联系了北京港亿家园物业管理有限公司前法人褚某，褚某称自己“是被冤枉的”，并表示他已经向公安机关报警。对于提前一个月收取房租的行为，褚某表示这是北京房地产中介的“行规”，“北京你随便上网，你过来租房，你问他要不要提前交房租，都会跟你说要。”
对于市场监督管理局收到的大量投诉，他辩称“有的是捏造事实，有的是夸大其词”，并表示确实和一些租客有合同纠纷，但大多都通过庭前调解进行了相应处理。至于少数开庭的纠纷，也都进行了赔付、退款，“我公司是合法合规正常经营的。”
疑似用“坚石模式”骗租
找借口告租客违约来骗取租金
这样的手法，在北京有一个代名词——坚石模式。据中国新闻网报道，2003年11月，北京坚石房地产经纪公司法人代表于波与女友蔡敏卷走了业主的大量租金后逃匿。
次年，即2004年，北京海淀区公安破获另一起房屋中介骗租案，涉事公司使用的手法与坚石如出一辙，据新京报报道，该案主犯落网后供称他们的经营方式为：先以高出市场价的价格引诱房主把房子交出，然后把手中的现房按低于市场价的价格出租给房客，按照租房“押1付3”规定得到四个月的租金，而后随便找借口告房客违约，通过这样的手段“切房客”骗钱。
租客胡先生和小黄认为，他们所处的小区，不是唯一有这类中介活跃的地方，而北京港亿家园物业管理有限公司也不是唯一疑似使用“坚石模式”的企业。
↑北京港亿家园物业管理有限公司与租客的租房合同
同样在康营片区，陈小姐（化名）刚刚遭遇过惊魂一幕，11月1日晚19：50，在回家的路上，她通过手机查看监控，发现在住处门口有两名男子不断敲打房门，整个过程持续了近半个小时。陈小姐报了警，随后在警察陪同下回到住处，彼时两名男子已经离开。
通过监控，陈小姐认出了上门的两人之一，正是和她签署租房协议的中介，而就在前一天，陈小姐曾经就租房合同纠纷的事报过一次警，警方要求这名中介到场协调，对方还说过自己回了老家，暂时无法返回北京。
和陈小姐签订合同的中介，自称隶属于北京瑜祁安居物业管理有限公司，据陈小姐计算，对方截至目前总共“骗取”了她近5000元钱，其中包括物业费、取暖费等费用，“后来我们核实发现这个小区根本就没有收物业费，取暖费这个事我们也跟房东核实了一下，房东是已经交完取暖费的。”
在陈小姐男友和中介的沟通过程中，对方将虚增物业、取暖等费用称作“经营策略”，并表示陈小姐所居住的房子，是他们以5400的价格从房东处租来以后，再以4800元的费用出租给陈小姐的，对方还质问陈小姐的男友，“我们赔着钱租给你就合理，你违约了我们收违约金就不合理？”
另一名同样在康营片区的租客小孙（化名），则要幸运一些。10月底，和他签订合同的北京中威房地产开发有限公司中介突然表示要提前收房，但并未提及剩下的房租何时退还等问题，小孙对此不满，拒绝退房离开，双方僵持之际，和他接洽的中介突然换了人，新来的中介态度一百八十度急转，改口称房子可以照常居住。后来对方告诉小孙，称他的前一个中介已经被警方带走协助调查了。
考虑到存在不可预测的风险，小孙决定不再住在这里。截至目前，小孙仍有两个月房租及押金在对方手上，总计近1万余元，但后续的处理以及这些费用的退还，他并没有得到一个确切的说法。
值得注意的是，根据天眼查查询显示，这家北京中威房地产开发有限公司的高管牟某，也是北京港亿家园物业管理有限公司的股东兼高管之一。
记者尝试联系孙河乡派出所，了解该区域包括北京港亿家园物业管理有限公司等中介企业的调查情况，接电话的民警称除非案件相关当事人，否则不予回应。而港亿相关租客维权群内的小黄等多名租客则向记者表示，他们曾集体报案，并作过笔录，警方至今还没有给过回应。
一位租客向记者提供了一段33秒的监控视频，视频中两位身着警服的男子表示，北京港亿家园物业管理有限公司已经有两名负责人“被抓了”，记者向该公司前法人褚某核实该消息，褚某表示“并无此事”。
所涉公司已被列为失信公司
但能坚定维权的租客只是少数
小黄和胡先生等租客们最担心的，是中介公司重演“坚石”的套路，在积攒一定金额后卷款逃匿。
11月14日，小黄向记者表示，群里有人发现北京港亿家园物业管理有限公司在进行注销动作，担心该企业及相关人员“跑路”。
记者随后致电北京市密云区市场监督管理局石城市场所进行核实，该所李所长告知记者，不必担心，“他注销肯定是注销不了，他现在有这么多投诉，我就给他锁上就不让他注销了。”他进一步解释，由于该企业涉及大量投诉、举报，不仅注销动作无法进行，相应的企业变更也会受到限制。
天眼查查询显示，截至2022年11月21日，北京港亿家园物业管理有限公司为“存续”状态，其主要相关人员范某、张某、褚某、牟某、姚某等人。除范某、褚某目前仅与这一家企业存在关联外，其余三人都与不同物业、地产类企业有联系。
其中张某相关的两家企业无司法风险，张某周边风险19条，都来自于北京港亿家园物业管理有限公司；姚某相关的两家企业司法风险分别为39条、20条，其周边风险为52条；牟某相关的另一家企业司法风险为22条，其周边风险为34条。
值得注意的是，根据天眼查显示，上述几人发生交叉的北京港亿家园物业管理有限公司，曾于2022年10月12日，被北京市顺义区人民法院列为失信公司，其执行标的为7590元。
诉讼这条路，对于租客们来说并不好选择，胡先生坦言自己原本准备起诉，但后来发现“起诉也是这种情况，他们直接不履行，我胜诉又能怎么样？”几千上万元，对于这些漂在北京的青年们来说不少，但也没有多到值得花费大量时间和精力进行维权，据小黄说，绝大多数情况下来向他们咨询的租客，都选择了搬离房子息事宁人，像他们一样坚定维权的只是少数。
律师建议：
在租房合同中
应当明确约定解除合同的条件
对于胡先生和北京港亿家园物业管理有限公司所签订的合同，浙江京衡律师事务所郑晶晶律师指出，“可以主张违约金条款无效，但合同应该是有效的。”但郑晶晶律师也强调，主张违约金条款无效也需要有充分的举证，“是否所有承租人使用的都是一样的合同模版，签订合同时是否允许沟通修改合同违约条款，还要看格式条款是否排除一方主要权利，不合理的加重对方义务等。”
郑晶晶律师提醒，租客在签订租房合同时，首先应明确出租方的身份，是否是产权人，如果是转租方，则应当了解对方与房屋所有权人的租赁关系，是否有权转租，“最好能拿到租赁合同，看下实际租金租期等，最好也了解下转租方的经济状况、经营能力、履约能力等，谨慎选择房产租赁企业。”
在租房合同中，应当明确约定解除的条件，租房过程中难免会有退租需求，如果没有约定解除，那么租客很可能面临无法解除合同的困境。另外，最好在合同中约定若出租方在合同履行上存在某些严重违约情形的，譬如提前收房、无法提供约定的电器设备等，租客也可以解除合同。
对于合同当中双方的权责划分，郑晶晶律师特别强调，“一定要在合同里明确约定违约情形和违约责任，双方的违约责任要约定得公平合理，租客应注意看看己方的违约责任是否过于严厉。”至于合同中对租金的支付方式、租赁期间的维修责任、退租后押金的返还期限、返还房屋的条件等细节问题，她建议双方最好都在合同里做个明确约定，以免后续纠纷。
如果已经陷入租房套路当中，租客可以准备好租赁合同、转账记录及双方聊天记录等相关证据，向法院提起诉讼维权，但郑晶晶律师也坦言，“鉴于对方已被列为失信被执行人，估计在后续执行上会存在很大的困难。”
在民事诉讼维权困难的情况下，郑晶晶律师建议租客们可以联合起来向公安机关报案，由公安机关对租赁企业进行调查，“看看是否在租赁经营中存在合同诈骗的违法犯罪嫌疑”。
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