撰文 | 孙壹璨
编辑 | 简佳
薄利多销，总会吸引很多人。
8月15日，贝壳（2423.HK）成立西安久伴住房租赁有限公司，工商信息显示，这是贝壳在2018年成立“成都久伴”后的第2家。
我们的关切点在于：7月，“成都久伴”刚刚成为成都首批保障性租赁住房（下称“保租房”）运营服务企业，此番布局是不是计划来西安抢筹？
成都模式：鼓励“低于行业平均标准”不管出于什么样的原因，保租房“从概念上”已经火了。
事件缘起是2022年7月7日，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室印发了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，《指南》的意图我们不聊了（住房纳入保租房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格），我们就说说“贝壳获得保租房运营服务企业”是怎么一回事。
首先要明确这里指的是“散户供给制”，即房源由老百姓提供。
1：定位：运营服务企业。
负责保租房日常运营管理，承担房源核查、房源发布、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。需要提示，在合同方面，出租人、承租人、运营服务企业三方协商达成一致后，通过成都市保障性租赁住房管理服务平台签订三方租赁合同、办理房屋租赁登记备案。
2：期限：1-5年。
纳入保障性租赁住房管理后，每次合同租赁期限最低不少于1年，最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与出租人、运营服务企业协商一致后，可提前解除租赁合同。
3：费用：低于行业平均标准
出租人应按合同约定在完成合同登记备案后，向运营服务企业缴纳运营服务费。更重要的提示来了，服务费标准方面，运营服务企业应在成都市保障性租赁住房管理服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。
除服务费外，运营服务企业不得向出租人或承租人收取其他任何未经约定的费用。（运营企业收取的服务费用与租金无关，租金本身接受政府指导，不超过市场租金的90%，且年涨幅不高于5%）
这样就清楚了，“成都久伴”干的活就是“房源核查、房源发布、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管”，与此前他们做的二手房交易相比，延伸新增了“日常巡查、隐患排查和使用监管”。
那么，这个“服务费用的行业平均标准”是多少，就成为贝壳考虑的关键。结合全国大多数城市的资讯，传统意义上的“中介费”就是1个月租金，有的由出租者与承租者各负担一半，有的则全由承租者出，因此这个“标准”要因房而异。
您一定看出来了，“这是个辛苦钱，与二手房买卖的佣金比想来，钱确实也不多”。但尽管如此，市场竞争并不轻松，贝壳也有一点“匆忙入局”的样子。
毕竟，如果按着政策意图，一旦有大量的二手房以保租房形式入市，很可能是一个海量市场。如《2021中国城市租住生活蓝皮书》推算预测，到2030年，中国住房租赁人口约2.6亿，整体规模接近10万亿元。此一汪洋大海之下，“服务费用”也可能实现自己的“搭车效应”。
匆忙入局：贝壳租房进入第二年“后左晖”时代的贝壳，一边降薪裁员，一边选择重生。
2021年底，贝壳提出“一体（房产交易业务）两翼（租房、家装家居业务）”，就在这一年，他们成立了“贝壳租房”，主打品牌命名为“省心租”。之所以这么干，是因为“卖房中介的轻松钱不好赚了”。
8月23日披露的贝壳“2022年中期业绩”显示，263亿元的营收下降了41.3%，净亏损达到24.85亿元。
“贝壳租房”就在这个背景下面世，其自我定位是：以平台方式提供租赁经纪、公寓运营、专业机构托管、投资共建房源等各类租住产品和服务，助力地方政府打造多层级的租赁供给体系。
按照这一理念，“中介”的角色也发生了变化。如上图所示，“资管经理”相当于此前的“租赁经纪人”，虽然还做着“中介”的工作，但现在还要充当收房、出房和为租客提供日常服务的“二房东”角色。
当然，民营企业的效率确实高，在短短一两年内，贝壳租房在管房源数量突破5万套。
在具体经营上，“贝壳租房”将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，大家可以理解为“不用先期资金投入的长租公寓”，据闻“省心租”已落地8个城市，在管房源超过3.5万套。即使回到成都单一市场上，贝壳能中标也得益于此前的准备。有信息显示，他们在成都的在管房源超过1.2万余套，其中约8000套为近半年实现，出租率达到93.7%。
对于贝壳在“保租房领域”的尝试，业内总结了一个说法叫“微利可持续”。
微利就不议了，毕竟政府鼓励大家低于行业平均标准，但可持续确实已是肉眼可见，这完全缘于“散户供给模式的重大缺憾”。
▲图：无发票导致无法抵税
1：个人房东占房源供给90%：随意缩短租期、随意涨价、克扣租金与押金频繁出现，贝壳研究院自身也调研称：高校毕业生在租房前最担心的前三项是“被黑中介及二房东欺骗”、“虚假房源信息多”、“费用不透明”，占比分别达到42%、25%、17%。
2：新生代对品质住房的诉求：90后、00后租客，通过电影看到的都是整洁、安全、流畅、方便的长租公寓，内心也开始排斥“小店大爷”式的中介，这就导致“统一管理的保租房”会大获欢迎。
当然，“传统租房中介”与“保租房运营服务企业”还有一个不同，就是或许不能赚差价。
例如“传统租房中介”会跟出租者商定设置“空置期”，这期间不需要向房东支付租金。好比“空置期”为40天，如果中介能在20天内把房子租出去，那么其余20天的租金就是业务的收益。而在“保租房运营服务企业”领域内，即使设置了“空置期”，这种差价，“从理论上说”也是不能赚的。
西安模式：未来是否“建管分离”？与“散户供给制”的保租房不同，我们要介绍“政府供给制”的保租房。
8月3日，我们刊文《西安1500块的“保租房”：几十亿投入从哪来？》，记录了西安市安居集团打造了陕西第1个面向社会公开租赁的保租房，520套房源正式入市。随后，我们见到了19日《西安市居民存量住房用于保租房操作指南》，又过了没几天，“西安久伴”就成立了。
▲图：“西安居民存量住房申请保租房”模块已经上线
我们不能说西安久伴是为了安居集团的“整建制项目”而来，因为很难说“散户供给制”与“政府供给制”谁的房源多。另外，“西安版《指南》”同样鼓励“服务运营企业”收费低于行业标准之外，与“成都版”有一个明显的不同，就是直接披露了4家“试点运营服务企业”名单，虽然名称各异，但实控人均为安居集团。
显然，安居集团抢到了先机。但“西安版《指南》”也明确表示：“同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。”
这就意味着“试点与申报”可能是同步的，也意味着安居集团本身“不会守着自己的整建制保租房”，或是准备“积极进入散户供房的市场拼杀一把”。未来可见的是，不同所有制的企业，都可能在这个市场上一较高下。
这就引发了我们的关注点——市场竞争过后谁能剩下来！我们的预期是以下三点。
第一：“政府供给制”市场中，不会只有安居集团一家。
例如“西安地铁”就下设了“西安轨道保租房建设租赁有限公司”，2022年2月在西安《加快发展保障性租赁住房的实施意见》中，既支持专业化规模化住房租赁企业建设运营保租房，还鼓励国有企业带头，这就意味着在“政府供给制”中，可能会出现多个玩家，未来的“运营服务企业”也势必各有其门。
▲图：西安计划十四五期间“建设保租房”30万套
第二：“散户供给制”市场中，服务口碑将决定未来胜负手。
这是充分竞争的红海，散户是否委托、租户是否选择，都源于硬碰硬的服务体验，在这一过程中，我们无意做出胜负判断，只是抱有强烈的观望态度：这是又一次实践扮演检验角色的好机会。而只有好的口碑，才能通过“规模化收房”和“高效去化”实现利润。
第三：“政府供给制”市场中，未来会不会“建管分离”。
这是物业领域的历史，很多地产商都放弃了“建管合一”，事实已经证明“专业细分”始终是商业的根本逻辑，在这一方向上，当前的建设主体将是我们长期的观察对象。
当然，我们最大的期待是，无论是“散户供给制”还是“政府供给制”，早日与专业化“运营服务企业”形成合力，让真正需要保租房的群体早日安家，早日立业。
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