许多区，都有一个轨道梦。
我说的是除了中心城区之外的重庆其它区县。
这个梦，有的区县能盼到。有的区县，还得一直等。
轨道梦有盼头的，我认为是被划进了重庆主城都市区的区，包括：
长寿、涪陵、南川、万盛经开区、綦江、永川、荣昌、大足、铜梁、潼南、合川等。
（重庆主城都市区行政区划图）
璧山和江津，不用提了。
他们已捷足先登。
璧山已通了地铁1号线，成为重庆第一个通轨交的非中心城区。
江津，随着5号线江跳段今年开通，也将一脚迈进轨道时代。
继璧山江津之后，将是铜梁区。
因为从璧山引出的璧铜线，已在建设当中了。通车也是迟早的事情。
（地铁1号线列车）
除了以上3个区，还有哪些区有望在未来几年之内上马轨道交通呢？
最近，国家发改委公布的一份重磅规划，给出了线索。
（国家发改委网站截图）
12月22日，国家发改委网站，公布了《成渝地区双城经济圈多层次轨道交通规划》
规划明确，到 2025 年，将初步建成轨道上的成渝地区双城经济圈；轨道交通总规模达到 1 万公里以上。
当然，这个轨道交通，包括了干线铁路、城际铁路、市郊铁路以及城市轨交等多种形态。
干线铁路，就是距离较远的高铁、动车、普线等铁路，比如重庆到其它大城市的铁路；
城际铁路，距离较近的连接周边中小城市的铁路；比如将建的重庆至自贡，重庆至绵阳的铁路等。
市郊铁路，又叫市域铁路。这种铁路，其实是城市轨道交通的一种“变通形式”，或者叫做城市轨道交通的延长线。
它主要用于中心城区和周边卫星城区城镇的通勤。
相当于地铁，又不完全等同于地铁，相当于一种“类地铁”的形式。
（市域铁路列车意境图）
许多大城市，都在发展这种“类地铁”的交通形式。
目前，北京、上海、南京、广州、重庆、成都等，都在建设或开通了这种轨交。
比如重庆的5号线江津段，以及璧铜线，就是市郊铁路。
扯得有点远了，马上拉回来，继续梳理发改委文件。
（发改委文件截图）
在发改委的这份规划当中，明确提到了这几条市郊铁路：
加快建设重庆中心城区至合川、重庆跳蹬至江津、 璧山至铜梁市域（郊）铁路，
规划建设重庆中心城区至永川、至南川、至綦江（万盛），璧山至大足等重庆都市圈市域（郊）铁路。
这里面提到的重庆中心城区至合川的市郊铁路，其实就是在建的渝合线。不知道，这条线，是普通铁路，还是和5号线江津段性质一样的“市域铁路”呢？
在“成渝地区双城经济圈多层次轨道交通规划新建项目表”中，明确提到的市郊铁路，有这几条。这个表当中，还首次曝光了线路走向及站点信息。
（发改委文件截图）
重庆中心城区至永川线，线路长约68公里，预估投资203亿元，自重庆中心城区经璧山至永川；
重庆中心城区至南川线，线路长约75公里，预估投资153亿元，自重庆东站引出，经巴南区二圣，南川区的黎香湖、大观、至南川城区；
（南川线走向示意图）
重庆中心城区至大足线，线路长约56公里，预估投资114亿元，自璧铜线璧山黛山大道站引出，经璧山、铜梁至大足；
重庆中心城区至綦江（万盛）线，79公里，预估投资192亿元，自重庆中心城区经綦江至万盛。
延伸阅读：市域铁路对房价有多大带动？
轨道一通，出行轻松。
地铁一响，黄金万两。
不管是城市的轨道交通，还是城郊的市域铁路，对于房价，或多或少，都会产生重要影响。
目前，国内已开通或在建市域铁路的城市有多个，包括北京、上海、重庆、天津、广州、温州、南京、西安、武汉等。
市域铁路对城市新区的房价，到底有多大的带动作用。我查了两条线的相关数据。
温州市S1号线
这是全国第一条市域铁路。串起了温州的过去、现在和未来。这条线也构筑起了温州城区的东西走向骨架，拉开了温州城区向东西两个方向扩容的序幕。
S1号线带动最大的，就是西边的瓯海区，和东边的洞头县。我梳理了这两个区县近年来房价的变化。
先来看瓯海区
以上数据显示，S1号线开工到通车这几年，瓯海区的房价，呈逐渐上涨之势。在开通前一年，涨幅达到顶峰，高达20.91%。2019年开通之后，涨幅逐渐回落，直至回到常态。
再来看洞头县
以上数据显示，在S1号线开通的当年和第二年，洞头县房价涨幅惊人，都超过了20%。从2021年起，已开始回落。
再来看看北京的例子。
目前，北京已开通了五六条市域铁路，是目前市域铁路通车里程最多的城市。
以远郊区怀柔为例，来看看市域铁路对房价的影响。
以上数据显示，市域铁路怀密线，开通前一年的2016年，怀柔的房价，涨了31.89%。开通的当年2017年，更是大涨了58.49%。2018年起，涨幅快速回落，2019年至今，已进入滞涨期，回归常态。
房观君手记：
市域铁路通了，房价就要涨？
以上例子，其实可以总结出一个规律，
市域铁路在通车的前后时段，将出现一波涨幅。通车之后，房价就会进入一个稳定期。
那么，问题来了：
未来中心城市的市域铁路，会对中心城区以外的卫星城镇的房价，有多大的提升呢？
房观君认为，房地产市场发展的大环境，已经变了，不可同日而语。
房住不炒，是长期坚持的政策红线，不可逾越。现在的调控政策越来越成熟，手段越来越多，在政策层面，也不会允许房价有大的波动。
未来，离中心城区较远的卫星城区城镇，开通了市域铁路之后，肯定会提升卫星城区的居住价值，但不会带动大规模的购房需求。房价会有提升，但不会有大的提升。
我认为，市域铁路的开通，只是相关卫星城区发展的一个敲门砖。有了这个敲门砖，还得把门敲开，然后把客人请进来，这对于房价才会有长期的支撑。
这个客人是谁？就是资金和优势产业。只有布局了在未来十年二十年都有市场竞争力的优势产业，才能吸引人。有人口的净流入，一个区域的房价才有支撑和后劲。
带动产业的发展，并通过产业布局纾解中心城区人口，正是各中心城区要修建市郊铁路的初衷和目的。（重庆买房交流请关注公众号：大重庆房产社）
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