正大广场一楼，空置的一排商铺。（南方周末记者 蒋敏玉/图）
正大广场，是上海陆家嘴的标志之一，开业二十年，距离东方明珠不足500米。根据浦东新区档案局的资料，它曾经是全国最大的购物中心。
2002年10月18日，投资4.5亿美元、共13层、总建筑面积24.1万平方米的正大广场开业。2007年巅峰时，它的出租率为100%，最多时，一天有25万人流量。
但数月以来，正大广场却因为空置率过高而备受关注。
2022年8月22日，行业研究机构克而瑞资管在对上海商业地产疫情后恢复情况进行调研时发现，20个样本中，“铺位空置率”最高的是位于陆家嘴商圈的正大广场，已达到34%。
克而瑞资管也表示，碍于数据可获得性，34%采用的是“空铺数”作为核算标准，和通常以出租面积来核算“空置率”的方法不同。
正大广场有多空？11月6日是一个周日，南方周末记者看到这里人流量并不算少，但很多店铺处于空置状态，被围挡拦着。
9月20日前后，南方周末记者盘点过，除九、十层观景餐厅和地下三层停车场外，它的其余楼层共有约115个铺面被围挡或无人经营。同期，周围的商场，第一八佰伴空置店铺数13个，国金中心8个。
大众点评信息显示，9月20日，正大广场内有373个商家入驻，到11月7日，这一数字减少为369个。一位受访者说，十月中旬，有两家位于五楼的撸猫馆和零售店先后停业了。
回顾正大广场的发展史，空置率过高已不是第一次出现了。
“中国第一Mall”
每一个来过正大广场正门的人，都很难忽视其入口右侧的一尊四面佛。
它有四面，八耳、八臂、八手，通体金黄，端坐在神龛内，面前的供香飘出缕缕青烟。四面佛也叫“梵天”，在泰国，它被认为是法力无边，掌管人间荣华富贵之神，常见于泰人的住家庭院内。
正大广场的实控方是正大集团，改革开放后进驻中国大陆的第一家外企，主营饲料、养殖产业，创始人谢易初祖籍汕头，是泰籍华人。其旗下知名品牌包括Lotus卜蜂莲花（原易初莲花）、正大综艺、大阳摩托等。
1990年，上海浦东开发。两年后，正大集团董事长谢国民宣布，为完成陆家嘴CBD核心区的商业配套，出资4亿美元建造正大集团当时在中国最大的投资项目，即正大广场。
1994年，正大集团成立下属项目公司上海帝泰发展有限公司，号称“中国第一Mall”的正大广场正式立项。
但立项以来，它的建设和发展一波三折。
据《中国商界》报道，最初，正大集团计划出资1亿美元，其余2.05亿贷款来自泰国农民银行、京都银行、中国银行曼谷支行等七家银行组成的银团。
但1997年下半年，金融风暴席卷东南亚，上述银团中，三家银行破产，京都银行被政府接管。在提供了6500万美元的贷款后，银团无力再注入资金。
曾任正大集团资深执行副总裁的李绍祝曾在接受采访时回忆，这次金融风暴导致正大广场停工一年多。
1999年，帝泰公司在上海市有关政府部门的帮助下，以股权转让方式从中国国内的银行获得了5000万美元贷款，并通过整合中国市场业务调集来2亿美元，正大广场得以重新开工。
2002年，正大广场开业。李绍祝曾信心十足地表示，快则7年，慢则10年，正大广场可以收回投资。
而现实并非如此。《第一财经周刊》曾报道，开业初期，正大广场试图定位成国际一线品牌的集中地，但2000年前后，这些一线品牌在上海只会开一家店铺，纷纷投向了同期开业、地段更好的恒隆广场。
直到2005年8月，正大广场只有45%的出租率，6楼及之上的五层楼面几乎全部空置。
很少组织活动或促销
如今的正大广场，即便空置率比最低谷时缓解不少，给人的直观感受仍是空旷。
例如9月21日是周三，晚高峰时段的正大广场行人寥寥。以五分钟来计数，17:45，93人路过三楼的FILA时装店，无人进入；18:00，106人路过无印良品，11人进入；18：15，9人路过汤姆熊电玩城，无人进入；18：30，14人路过小南国餐饮店，8人进入……在这五分钟里，汤姆熊的女店员做的唯一一件事就是在门口来回踱步。
正大广场最热闹的是午餐时间。工作日里，周围130多幢写字楼里的白领潮水般涌入，不少餐馆门口要排队等号。但中午一点半之后，这里又恢复寂静。
工作日的上午、下午和晚上九点以后，这里最为空闲。来商场闲逛的人，可以清楚地听到路过的某家店内店员剪指甲的声音，店员们三三两两聚在一起说话的声音，以及独自坐在楼层连接通道上刷抖音的店员手机中传来的音乐声。
“不要来踩坑，来了就是给正大交房租，重点是房租也不便宜。”周三晚七点多，没有顾客，一家鞋店的店员倚在商场走廊旁的扶手上玩热门游戏“羊了个羊”。当南方周末记者以意向入驻商家的身份进行询问时，她直接建议换别的商场。
“今年六月，我们的营业额只有五六万，房租就要六万五，还有人工费、物流费，根本就不赚钱，一两个月不赚钱还可以，一年下来十个月都不赚钱，老板压力也很大的。”该店员指着旁边已经关门但还未拆除招牌的另一家鞋店说，他们就是到期后不再续约了。
她在正大广场工作了三年，发现2020年前，这里的经营还算不好不坏，但这两年来上海旅游的人少了，情况大不如前，再加上正大广场很少组织活动或促销，和附近商场比没什么吸引力。
“现在这个商场只有周末人多一点，工作日的客源就是附近上班的白领，商场没什么大型活动，他们也不怎么买东西，中午吃完饭兜一圈就离开了。”这位店员面前，一根吊钩从天花板上垂下来，它本来是用来悬挂巨幅广告的，现在也空空荡荡。
曾有中国第一家Zara、H&M、丝芙兰
十几年前，正大广场的空置率问题，是由司徒文聪扭转过来的。
2007年12月，上海沪港经济发展协会创办的杂志《沪港经济》曾对司徒文聪进行过一次专访。在这次访谈中，他详细回忆了对正大广场的变革。
2005年，因为连年亏损、接连换了三任总裁后，被誉为中国商业地产史上“黄金操盘手”的司徒文聪和他的团队接手了正大广场。
上任后，他花了三个月时间，收集了两千份来自家庭和个人的调查数据，发现未来5-10年内，上海商场最重要的消费群体不是高端客户，而是中产阶层，他们缺少一个能够集购物和亲子活动于一体的消费场所。
2006年初，正大广场重新定位，由“超级品牌中心”变为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”。
司徒文聪曾在受访时提到，正大广场“一改百货公司都把大型奢侈品牌放在一楼的做法，而是换上中国第一家 Zara、H&M和丝芙兰等门店”，并将书店、咖啡厅、电影院、儿童乐园，甚至溜冰场囊括其中。
司徒文聪回忆过，2006年初，ZARA对正大广场不感兴趣，表示已考虑在南京西路商圈选址。但他争取到了去西班牙总部拜访的机会。
为了这次拜访，他和同事花了三个通宵做出一个1:300的商场模型，“细微到每一层都可以拉出来看”，还在上海没有直飞西班牙航班的情况下，先后换乘客机、螺旋桨小飞机和汽车，花了52个小时才到达。
最终，包含ZARA在内，当时全球综合类服装品牌营业额排名前十中的六个品牌都入驻了正大。2007年，商铺出租率达到100%，还有近300个商户在排队等待，商场租金也在两年里翻了四倍。
但一年后，司徒文聪离开，入职另一家商业投资公司。南方周末记者联系到了司徒文聪，但他表示现在不太适合回应关于正大广场的话题。
在陆家嘴，正大广场曾将全球最火的快时尚品牌第一时间拉入中国，聚集一处，ZARA、H&M、GAP、优衣库、Esprit……处处人潮涌动。但如今，它们之中大多已经离开了正大广场，甚至退出中国。
正大广场的光环似乎随着快时尚品牌在中国神化地位的消失而黯淡了。
商场工作人员介绍，正大集团自主经营的卜蜂莲花超市已经关停两年，八楼的电影院也早已不再营业，至今仍在招商。
其实正大广场对于正大集团来说并非核心业务。正大集团的主业是饲料、生猪养殖及屠宰，商业地产只是其旗下九大业务板块之一。2020年，正大集团在全球的营收约为820亿美元，折算下来，正大广场的营业额只占其0.4%。
空置率25%
正大广场的运营情况究竟如何，南方周末记者持续近十天联系正大集团方面无果。电话、邮件没有回音，商场管理人员也未接受采访。
在媒体报道中，近期仅有上观新闻取得了代表正大广场方面的回复。经了解得知，其信息来自陆家嘴管委会。陆管委工作人员告诉南方周末记者，他们的信息来源于一份汇报材料。
该材料提到，2019年起，商场正在进行新一轮大规模升级调改工作，计划用3年时间完成整体升级，但受疫情影响，部分商户改造调改进度被迫延缓。截至2022年8月，全场出租率达到75%。预计到2022年底，商场内会有99家新品牌亮相，届时出租率将达到90%。
也就是说，目前空置率是25%，这是什么水平呢？
华经产业研究院统计，2021年，全国20个一、二线城市购物中心平均空置率为9%。克而瑞资管的数据是，2022年二季度，上海商业购物中心空置率为7.2%。
“对于这类大型商场来说，业内认为包含正在装修的店铺面积在内，空置率保持在10%以下是比较健康的，由于现在品牌更新换代快，10%-15%的更换率也很正常。” 仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪向南方周末记者解释。
正大广场官网显示，2018年来，商场分三年进行了装修改造，对包含地下停车场在内的8个楼层、中央走道“黄金大道”、外立面等区域都进行了调整，并为调整后的楼层确定了不同的功能分区。
尹纤姬工作的汉服文化体验店位于商场七楼，去年入驻时，正大广场的招商人员曾向他们承诺七楼店铺会全部招满，届时她工作的店铺将成为七楼的主力店，但时至今日，尹纤姬对接的招商人员换了三个，旁边空置铺面的围挡却从没拆下来过，对面的一家日料店也关门不做了。
“这个商场的人流集中在四五楼以下，七楼很少有人上来，疫情后我们自己引流存在困难，商场做活动反而还把我们跳了过去。”
年初，正大广场举行过一次“国风汉服大赏”活动，穿着古代服饰的模特会在午市和晚市期间全馆巡游。尹纤姬本以为这会是一次店铺宣传的好机会，没想到商场安排的巡游路线绕过了店铺，商场管理人员解释，“巡游路线只能绕人多的区域”。
据上观新闻此前报道，疫情因素，今年4-6月，正大广场曾减免全场所有租户租金总计7000余万元。但尹纤姬说，按照逐步复工要求，店铺七、八月也没有开门营业，然而商场还是要收取这两个月的租金，并按此前入驻时签署的合同阶梯性涨租。
9月，她接到正大广场招商部人员发来的信息。因为店面经营不佳，希望他们能够提前退租，以便转出。“商场空置率已经这么高了，招商也迟迟没见效果，现在不仅不给减租，还因为小众就赶我们走，不明白为什么连半年的喘息时间都不给。”沟通无果后，尹纤姬和老板也打算退出正大广场。
其实正大广场的租金是在不升反降的。
2016年出版的《中国重点城市商圈分析和商家选址参考》中提到，当时正大广场的租金均价为30元/平方米·天。一位业内人士告诉南方周末记者，2016年前后，30元的均价差不多就是正大广场餐饮店铺的租金标准，现在应该只要十几、二十块就能成交，“很少会有购物中心租金往下走的情况”。
到对面去
正大广场的辉煌是什么时候开始失落的？不同的受访者有不同的答案。
在一位常来商场的策展人印象里，2017年之前，正大广场都还是上海比较好的商场之一，之后因为商场比较强势，租金很高，周围竞争也激烈，客流减少后，很多商户选择了离开。一位商场的保洁主管则认为，自国金中心开业后，来正大广场购物的人就越来越少了。
国金中心，开业于2010年，开发商是香港新鸿基地产发展有限公司，距离正大广场仅200米。与正大广场的快时尚品牌扎堆不同，它的布局几乎是清一色的奢侈品。
国金中心官网还写到，“项目与正大广场隔街相望，将正好弥补了正大广场‘独木难成林’的隐痛。”
其实两者的定位差别很大。目前在大众点评上，正大广场购物品牌的消费均价在1000元左右，国金中心则大多在10000-30000元。
根据地产行业资讯平台逸芮和赢商网的数据，2014－2020年，正大广场的年营业额在30亿左右，已经超出20亿的行业标准线。
但其与国金中心的差距也在不断拉大。2014年，两者持平，均为27亿。但到2020年，国金中心年营收已破100亿，正大广场则为24亿。同在陆家嘴商圈且早于正大广场开业的第一八佰伴2020年营业额也有33亿。
同样是周三工作日，下午三点多，国金中心的爱马仕门店前已有十余位顾客在排队等待入内，负一层的户外广场中也坐满了正在休息的人。
奢侈品店铺门口经常排队。距离司徒文聪做市场调研时隔17年，“上海商场最重要的消费群体不是高端客户，而是中产阶层”这一结论似乎已经过时了。
老牌商场也在不断改造、翻新。庄棓琪观察到，近几年正大广场和第一八佰伴都在进行内部整体改动，不过第一八佰伴改造时间更早，现在已经进行到第二轮了，正大广场的一轮改造还未结束。
庄棓琪提到，正大广场也在逐步引进一些比较潮的品牌店铺，如泡泡玛特、好利来等。这些店铺的人流量确实较其他家更好。
2021年，逸芮平台曾对上海各商场的品牌变动情况进行统计，前半年，正大广场的品牌焕新率排名一直居于前列。
一位家住附近的年轻人告诉南方周末记者，2018年后他常来正大广场，也发现商场内时常新增一些新潮店铺，但这种店都是分店，去别处也可以，正大广场的人气谈不上高。
上述业内人士说，现在各大商场的竞争激烈，“你会发现，上海的大部分商场几乎每个周末都在做活动”。但据商家们反映，这其中不包含正大广场。
南方周末记者 蒋敏玉
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