一年一度的销售“重头戏”已经过去。
虽说近两年“金九银十”的含金量已大不如前，甚至有了“铁九铜十”之称。
但今年还是有很多值得一说的楼市“小微妙”。
01
量在价先。那就先从量说起。
据中指院数据，2019年10月，天津新房共计成交10320套，环比下跌10.2%，同比上涨23.0%；成交面积113.96万平米，环比下跌9.7%，同比上涨23.5%。
也就是说，今年10月份的成交量少于9月，但相比去年同期大涨了超两成！
假若把时间轴拉长，“量涨”的特征更为明显。
1）“金九银十”好过前两年。
今年金九银十期间，天津新房共计成交240.21万平米，比去年同期上涨26%，比2017年同期上涨35%。
2）前10月已卖出去年九成的量。
截至10月底，今年天津新房共计成交1044万平米，比去年同期上涨13%。
相当于去年全年成交量的90%。（2018年全年成交量为1157万平米）
3)月成交量已连续8个月超百万平米。
更有意思的是，去年成交量的走势是前高后低又翘尾，低时才30万平米，高时近170万平米，呈现高低不平的波浪状。
而今年的月成交走势比较平稳，近乎是一条直线，除了1、2月，其余8个月月成交量均在100万平米以上。
平均算下来，月均成交量104万平米。比2018年的96万平米、2017年的97万平米都要高。
02
为什么行情低迷，成交量的数据还是上涨的呢？
主要原因是很多项目“以价换量”。
比如各项目层出不穷的特惠房：融侨方圆16600元/平米起，融侨阳光城皓玥1万7起，未来城17700元/平米起，金地藝墅家16500元/平米起……
而价格又是撬动刚需购买的最大因素。
所以在特惠促销的刺激下，成交量有起色也在情理之中。
另外，成交数据的背后也暴露出，天津并非“一片低迷”，有的还是能走出不一样的“独立行情”。
从10月成交数据来看，75%的行政区都呈现环比量跌态势。
比如红桥、静海、河西，10月份成交量均比9月跌了36%以上，最大跌幅为红桥区的37.27%。
而和平、河东、武清和宁河却在逆势上涨。
成交量分别为0.23万平米、2.04万平米、23.31万平米、6.68万平米，环比涨幅分别为27.78%、39.73%、56.13%、6.20%。
可见，“一半海水，一半火焰”，楼市分化依旧。
03
与此同时，天津房价也呈现两极分化态势。
10月份，全市新房成交均价为15667元/平米，环比上涨2.9%，同比下跌1.5%。
大势还是比较稳定的，依旧处于“横盘期”。
不过，分区来看，房价涨跌不一。
南开、河西、河东、津南、武清、宝坻和宁河的房价均比9月有所上涨，涨幅在0.69%-15.05%之间。
最大涨幅出现在武清区和南开区，环比涨幅分别为15.05%、13.60%，同比涨幅分别为27.52%、25.35%。
但两者的涨价原因并不相同。
武清区房价彪悍的主要原因是有持续的外来人口流入。
由于武清区地处北京和天津黄金中间点的区位优势，再加上京津城际的拉动、杨村一中和比北京便宜的房价诱惑，让武清成了北漂眼中最佳的安家之所。
进而促使武清区成交量一直居高不下，位居全市前三。而10月份的最新数据，更是超过了地大物博的滨海新区，荣膺全市第一！
这些就是武清区的涨价底气。
更值得一提的是，武清区10月房价创下了历史新高，达到了15946元/平米！
甚至超过了津南、北辰，直逼东丽、西青。
南开区涨价依托的则是金地阅千峯、正荣紫阙、保利云禧等地王项目的拉动。
从销售均价排行榜来看，全市TOP5中有4个项目出自南开，并将冠亚季军全给“包圆”了。
最低的成交均价都在5万6以上。
这也致使10月份南开区成交均价达到了43940元/平米。
与此同时，和平、河北、红桥、西青、北辰等9个区的房价，无论环比还是同比，全部下跌！
环比最大跌幅为和平区的-6.00%，同比最大跌幅为静海区的-19.83%。
换言之，静海区房价已比去年同期跌了两成！
据中指院数据显示，静海区10月成交均价为9724元/平米。为全市最低价！
值得一提的是，一，静海房价已连续下跌4个月！从6月份的11768元/平米一直降到了10月份的9724元/平米。
二，静海房价已连续两个月跌破万元，而再上一次房价处于万元以下是在2017年6月。
也就是说，静海房价已经跌回了两年多前！
究其原因是团泊板块普遍降价造成的。
更可怕的是， 现在还没有看到“止血”的迹象。
04
另外，当下买房还要关注供需。
在收紧调控没有放开，需求没有大增长前，房价的关键指标就是供需。
经过这些年的消化和楼市调控，购房群体萎缩已是不争的事实。
所以才有了南京为人才购房出台专门文件、广西全面放开城镇落户条件、粤港澳大湾区对港澳居民全面放开限购、上海临港新片区出台人才新政、海南全面取消落户限制等等。
各种形式的“抢人”，说到根儿上，松动的是需求面，以增加需求来刺激成交，以实现托底楼市。
现在天津的库存规模已增长至2048.64万平米，出清周期为17.64个月，环比小幅延长0.57个月。
按照去库存周期与市场趋势的指标判断，行情冷与热的平衡分界点正好是12个月。
而天津正处于冷清降价的边缘，去化压力还是很大。
具体来看，天津库存规模最大的是宝坻区，截至10月底的可售面积高达346.34万平米。
此外，滨海、武清、静海和津南的可售面积都在200万平米以上。
需要重点提防。
比如海教园板块，在售和待售项目已达10个，现在又挂出了两宗地块，板块供应量极大。
这就是一把“双刃剑”。
假若明年市场行情转好，这个板块会涨价；但若行情一直持续下行，即使有城建利好和学区托着，也难保不会出现砸盘侠。
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