上海市中心商铺现状(上海商业空置率攀升)(1)

上海商业写字楼。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

疫情后的上海商业,有些稳步恢复,有些依然冷清,不少商场和写字楼空置率呈走高趋势,市场尚处恢复期。

“有客户之前租近200平方米的办公场地,现在改租60平方米场地;另一客户从之前300平方米的办公场地缩减至100平方米”。

上海北外滩一写字楼租赁中心业主刘彪告诉记者,有些企业疫情前效益很好,经历疫情抗风险能力变差,也有些企业已破产,现在各大商场,写字楼空置率很高。

在上海重启三个月后的9月,即使走在上海繁华热闹的南京东路商圈,依然能看到有不少大门紧闭的沿街商铺,曾经屹立在南京东路15年,有如地标性建筑一般存在的超大型旗舰店美特斯邦威,4月正式停业离场,如今只有模糊的招牌还在映衬其曾经的辉煌。

来自克而瑞的数据显示,截至2022年2季度,上海商业空置率达7%,超过警戒线2个百分点,打断了自2021年以来的恢复进程。部分重点项目平均空置率达到9%,其中,位于上海陆家嘴繁华商圈的浦东正大广场,空置率升至34%;也有恢复较好的项目,如:外环线的七宝华润万象城,空置率仅0.6%,疫后恢复较好。

对于商业空置率走高的因素,同策研究院研究中心总监宋红卫分析,商业办公近年来市场空置率较高,租金水平呈下降趋势。主要受几个方面的影响,第一,商业办公市场整体供给过剩,供应量大,库存比较高.第二,受经济下行压力及疫情冲击,部分小企业生存环境恶化,不断降低企业成本。第三,受电子商务以及物流产业的影响,传统的商业环境发生较大变化,尤其是一二线城市消费者线上消费模式对线下实体店也有较大冲击。

空置率上升,撤场商家增多

上海市中心商铺现状(上海商业空置率攀升)(2)

已撤场的美特斯邦威。徐凡淋/摄

“一楼以前下单要排队的喜茶店也撤场了”。

上海黄浦区九江路悦荟广场一楼,曾经的喜茶店“扫码下单免排队”的广告还在,店铺却没能因疫情撑到现在。

而这家曾经的喜茶店铺对面沿街一连几个店铺大大的广告招牌“沿街商铺超大展示~招商”的字眼也颇受瞩目,记者拨通招商电话中房东王女士的电话,她告诉记者:“南京东路虽然有很多店关门,也有很多新店进场,租金价格还是很高,报价跟之前一样”。同时,王女士也透露,她的另一家在汉口路的商铺也在招商,现在价格可谈,让利的空间大。

同在南京东路,曾在上海颇具地标性品牌门店美特斯邦威圣德娜店,从2007年进驻,上下五层楼,实际经营面积近万平方米,在南京东路商圈屹立近15年,现今模糊的招牌依稀能看到美特斯邦威曾经的鼎盛时光。

这家店铺对面的商户告诉记者,该旗舰店去年便只剩一楼在运营,上面四层持续保持歇业的状态,今年疫情后撤场。

上海的商业南京东路只是其中一个缩影,记者发现多个沿街商铺,商场商铺空置甚至超三个月以上。

对于类似商业现象,上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示,类似美斯特邦威15年后撤场,一方面产品本身有生命周期,另一方面经济加速了冲击与市场压力,也是疫情后对商业的影响,市场有所波动。

主动降价,“以大换小”客户增多

上海市中心商铺现状(上海商业空置率攀升)(3)

上海置地广场。徐凡淋/摄

在商业商场的另一端,办公写字楼空置率也呈上升态势。

“上个月,我们一个园区,同一层楼好几家撤走的”。在闵行一工业园区工作的张华告诉记者,有些企业抗风险能力较差,有更换办公场地,也有破产的。

一名不愿具名的企业主跟记者诉说企业的无奈,以前经营好的时候,租了近300平方米的办公场地,现在办公缩减至不到100平方米,企业需要时间恢复,节流稳定现金流,才能保存实力活得更久。

“有些企业从之前租金高的写字楼换到租金低的写字楼,或缩减办公场地现在很普遍”。北外滩板块金岸大厦房东刘彪朋友圈多个写字楼在放租,当周边租金在4~5元/平方米/天,金岸大厦只要3.6元/平方米/天。

刘彪告诉记者:“只要能租出去,除了让价,也很愿意跟中介合作,现在中介有带客户来看,会主动给中介几百元的带看费,这在之前是没有的”。

位于地铁2号线南京东路置地广场,地处商业街繁华地段,以前不愁租,如今业主骆先生告诉记者,今年办公楼比较多,之前租6.1元/平方米/天,现在5.2元/平方米/天,以100平方米计算,现在租金不到1.6万元/月,比之前便宜2500元/月。

“上海疫情好转后写字楼、商场都在恢复,写字楼市场周边的金融广场,华盛广场价格都有下调”。上述业主骆先生表示。

值得一提的是,上海的商业,在多个商场由于商家撤场,空置率增加,市场冷清的同时,也有部分商场在疫情后稳步恢复至疫情前的水平,如:港汇广场、国金中心、爱琴海、上海中心大厦以及七宝与嘉定的万象城等。

对此,卢文曦表示,这跟企业自身经营有一定关系,有些产品和企业受影响较小,部分企业抗风险力较低,有些商场在疫情后积极主动调整,给商家让利,保持较低的商场空置率。有些商场当周边出现众多竞争者时,有必要重新寻找自身定位,让市场再度活跃。

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