【编者按】：
7月总成交套数2687套，环比下跌3.35%。虽然本月环比上月成交量有所回落，但与前几个月份相比，整体成交量仍处于今年以来的高位。
7月仓山区以874套的成交不仅连续16个月蝉联交易量“桂冠”，并在今年走出首个破8成交量的行情。而在上月成交量暴涨的台江区在本月迎来暴跌，以412套37.67%的跌幅回归历史常值。
研究团队对复苏的存量房市场7月的交易数据进行反复辩真、匹配，汇总形成今日呈现的《2022年福州存量房指数7月报》。
7月全国重点城市存量房成交价格TOP10
7月重点城市二手房价格排行
7月，全国重点城市存量房交易价格上，深圳以61926元/平，连续4月占据榜首，环比下跌10.73%。
观察本月榜单可以明显发现，整个7月前十榜单的所有城市成交均价环比均呈现不同程度的下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅达到35.5%。前三榜单中，上海7月成交均价已跌至50044元/平，即将跌破“5万”关口。
造成7月楼市成交均价产生如此大的挫折，原因有多方面。
影响7月楼市最大的“黑天鹅”，莫过于“停贷潮”事件。据有关媒体不完全统计，此次“停贷潮”事件已涉及113座城市，321个楼盘，福州也有问题项目遭受波及。
正是如此，7月14日，银保监会有关部门负责人作出回应，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，西安、宁波、郑州等多个地方政府出台政策相继更新。
受此影响，2022年的楼市行情下行压力明显。
7月15日，国家统计局发布数据，2022年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。其中，商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
7月，福州存量房挂牌均价为24649元/平，环比下跌5.32%,持续跌出前十榜单。本月，福州二手房总成交套数2687套，环比下跌3.35%。成交面积204825平，环比上涨4.13%。本月同比跌幅已收窄至26.16%，企稳态势显现。
福州五区存量房7月成交情况
（面积：平方米）
（面积：平方米）
从网签数据看，7月总成交套数2687套，环比下跌3.35%，成交面积204825平，环比上涨4.13%。虽然本月环比上月成交量有所回落，但与前几个月份相比，整体成交量仍处于今年以来的高位。与往年相比，同比跌幅已收窄至26.16%，企稳态势显现。
从细分数据来看，7月仓山区以874套的成交不仅不仅连续16个月蝉联交易量“桂冠”，并在今年走出首个破8成交量的行情。而在上月成交量暴涨的台江区在本月迎来暴跌，以412套37.67%的跌幅回归历史常值。
此外，本月鼓楼区成交量627套，环比上涨1.46%；晋安区658套，环比上涨4.44%。而马尾区在本月以116套，环比11.54%的涨幅，再度创下两位的涨幅。随着学区房行情的结束，接下来鼓楼区的交易行情或将有所降温，而晋安区或将凭借五四北、东二环、东区等几个新区板块，拉动成交量的上升。
福州存量房2022年成交价走势
（单位：元/平）
7月，福州存量房成交均价为24605元/平，环比上个月25426元/平，下跌3.23%，呈现“量价齐跌”的市场行情。
造成本月存量房成交均价下跌的原因在于，一方面，随着本月学区房市场交易进入尾声，本月学区房成交均价为45181元/平，环比6月46761元/平，下跌3.37%。本月，津泰新村成交一套40平左右的1居小户型，其成交单价仅为74719元/平，相比上个月同一面积段的高价房源，其成交单价的下调，自然拉低了整体的成交均价。
受学区房市场成交均价的下调，作为此类房源成交主力的50平以下和50-70平面积段，本月成交均价分别为28402元/平和25950元/平，环比上个月的30441元/平和27657元/平，分别下跌6.7%和6.17%，此外本月90-110平面积段房源成交均价为22635元/平，环比上个月的24010元/平，下跌5.72%，即便110-144平在本月走出23613元/平，环比4.65%的涨幅，但在主力户型的成交均价下跌的大环境下，孤木难撑。
受本月学区房成交均价的下调波动，以及50平以下、50-70平和90-110平面积段成交均价的大幅下调，从而促使本月整体均价进入下行空间。
7月市区个盘成交均价TOP10
7月，虽然学区房成交行情进入尾声，但成交量有小幅抬升。
本月，榜单第一的津泰新村以74720元/平登顶榜首。该社区划片延安小学，对口延安中学。此外，榜单内的第二名恒力城在7月成交了一套163平左右的大面积户型。该社区划片中山小，对口十九中，是五四路上不可多得的品质豪宅。此外，本月学区房的交易面积段主要集中在50-70平左右的房源。包括像安泰中心、东兴大楼、井关外路5号十九中单位宿舍、五四路282号省中医药研究院单位成交都多是集中在这个面积段。
此外，本月五区学区房交易延续上月格局50-70仍是市场的主流户型，各占整体市场的23.33%。值得一提的是，7月20日，在北京市政协举行的一场关于进一步推动“双减”政策落地的协商会上，正式明确：今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。这也意味着全面开展教师轮岗已经踏入教育资源均衡的调控当中，也意味着高价学区房将迎来一记“重锤”。后续，福州是否跟进，值得期待。
存量房租赁2022年价格走势
（单位：元/套）
7月租赁套均价格2859元/套，环比6月上涨7.6%，呈现“量平齐涨”的市场行情。
造成本月租赁价格大幅上涨的原因在于：一方面，受毕业季 陪读季双重行情的影响，成交量仍处于高位，本月拉动成交量处于高位的不仅是30岁以下的租客人群，30-40岁，41-50岁人群的成交量更是涨幅明显，其中41-50岁环比上涨15.79%，成为本月涨幅最大的人群。
另一方面，受租赁人群的变化，本月50平以下套均租赁均价1977元/套，环比6月1847元/套，上涨7.01%；50-70平套均租赁均价2741元/套，环比6月2545元/套，上涨7.68%；70-90平套均租赁均价3097元/套，环比6月2975元/套，上涨4.11%；90-100平套均租赁均价3642元/套，环比6月3450元/套，环比上涨5.56%。
由于本月家长陪读租赁需求进入市场，导致2居、3居一类面积段房源的租赁价格大涨，同时作为30岁以下人群青睐的小面积房源，在本月也走出涨价行情，必然拉动本月福州租赁套均价的大幅度的上升。
【注：1、以上仅为《福州2022存量房指数7月报》的节选篇章，更多维度全景分析楼市可通过本号后台留言联系研究中心；2、本报告所指福州市区，均指传统的市五区 闽侯（暂不含长乐区）】
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