| PART1 |
在以武林广场为单中心的时代，中泰远离杭州武林中心约23公里，又不具备产业优势，各方面的生活配套质量都一般化，因此中泰不只是刚需，更是杭州资金最紧张的门槛刚需人群的承接地。
区域内大盘新西湖小镇的几度烂尾，开发商破产，九峰垃圾焚烧发电厂落址，南湖开发规划搁浅，曾一度导致板块人口出逃，大部分购房资金不愿意进入；
选择进入的购房资金，以刚需为主，但凡后续有了置换的条件，都会再次逃离，因此中泰是一个单一的刚需市场。
▲运送垃圾的车辆驶过凤中路通往九峰垃圾焚烧发电厂。下雨天空气流通较差，路上不时飘过阵阵难闻的味道。道路边是新西湖小镇楼盘排屋。（摄于2020.1.3）
G20时代到来，中泰楼市行情随杭州大盘走势转涨。这场对中泰楼市来说数年难得一遇的涨价，其实是资金狂欢外溢的后果。
背后，中泰的产业薄弱性、配套和交通条件、九峰垃圾焚烧发电厂的不利因素，都没有任何改变，缺乏板块成长性的支撑，也缺乏板块的内生力托底。
因此，这一阶段中泰楼市的“春天”，具备不可持续性和泡沫的风险；更无从打破板块楼市被刚需房源交易充斥的单一性。
| PART2 |
直到近年未来科技城决定扩容至南湖一带，南湖创新小镇规划出台，计划环南湖引入之江实验室、阿里巴巴达摩院等科创研究性产业；以及地铁16号线在中泰设点、城市多中心开发时代的到来，中泰才迎来了属于它的“布拉格之春”。
▲南湖小镇控制性详细规划
其主要意义在于，它一路之隔近邻环南湖产业带，同时离城市区域核心、有着宇宙中心之称的未来科技城更近了——可承接其产业人口辐射，以及地铁的加持，因此有望推动板块人口流入，尤其是中远期改变原来改善人群匮乏甚至流出的窘境，带来G20期间以资金涌入为主的模式所不能实现的勃勃生机。
中泰处于未来科技城核心区的约7公里半径圈内，地铁16号线2站直达；这般和城市中心的距离，与以武林为单中心时代所产生的23公里通勤距离，已不可同日而语，扭转了武林单中心时代造成的地理弱势。
因此中泰名正言顺得进入未来科技城和南湖小镇的辐射圈，成为其卫星板块。
中泰街道相关人士曾直言中泰的发展趋势，是做好南湖小镇和未来科技城的“后花园”，便是承认了它的卫星板块的发展方向。
这是一次比G20时期更好的成长机会。
更重要的是，环南湖产业有望按规划稳步落地：除了已经动工开建的之江实验室，近日，阿里巴巴达摩院公示12#、13#楼方案，离项目正式动工又近了一步。
因此，中泰受益于未来科技城和南湖小镇产业与城市发展红利的机会，具备实质性。
| PART3 |
但不意味中泰同时收获了漂亮安全的前景。
基于下述理由，它的未来，依然可能是宇宙中心周边几个“卫星板块”中的末流选项，非全然乐观：
首先，未来科技城总体是向西连通青山湖科技城形成科技走廊，向北有西站交通枢纽规划，内部多中心分布，但都没有直接惠及中泰，使中泰依然仅仅保持被间接惠及、被拖着走的境地。
因此，同为卫星区域，分布在文一西路北侧的良渚新城、良渚文化村，和文一西路能直达、又离南湖产业带最近的老余杭，都是优于中泰的选项。
其次，闲林也是个较强的人口竞争对手。
近年，闲林通过投资建设嘉凯城七彩小镇、老街的更新改建、搬迁工厂腾出土地资源的方式，透露出提升生活配套和宜居性的希望；
相比闲林，中泰内部生活配套的升级目前基本没有实质性动作，加上九峰垃圾焚烧发电厂的落址，它的宜居性落后于闲林，且到目前为止看不到变好或超过闲林的苗头。
同时闲林大量的房产库存又使得价格上行不易，扩大了购房者的选择面，相较容易留住人群。
因此，在与闲林的人口引入竞争中，中泰处于相对劣势。
中泰唯一胜过闲林的地方在于优先开通地铁，但伴随后期闲林地铁规划的可能落地，不排除这一优势在将来会被拉平。
另外，闲林虽没有地铁，但连接未来科技城核心区的公路通道非常多，能够以较高的公路交通便捷度和出行效率弥补地铁交通的缺失，且地理距离和心理距离都离未来科技城最近，未来很可能和未来科技城融合。
这就导致中泰沦为未来科技城-南湖小镇卫星区域中的末流选项。
▲雏形初成的地铁16号线中泰站（摄于2020.1.3）
第三，阿里巴巴达摩院、三名研究所的产业布局更靠近中泰，但该类产业人群往往具备高收入特点，更倾向于消费优质的城市配套，因而更可能向未来科技城城区方向流动。更何况，杭瑞高架加剧了中泰和环南湖产业圈之间的区域隔阂感。
| PART4 |
因此，中泰短期未来的发展轨迹，或依然没有跳脱承接区域或城市底层刚需人群的固有模式。
作为板块发展投影的当下楼市，也说明了这一点。
2019年杭州楼市高热，它偏偏是一盆冷水的存在。
中泰板块在2019年楼市中只露脸了两个楼盘——绿都鉴未来和中锐招商星未来。综合来看，几次开盘去化都不甚理想，出现过多次0登记，降价送车位等现象。
▲建设中的星未来、鉴未来楼盘（摄于2020.1.3）
中泰新房市场的疲软，部分原因在于限价政策干预了正常的市场定价逻辑，导致和闲林、良渚文化村之间没有形成合理的价格梯度。为此星未来通过特价房、送车位的方式，鉴未来通过特价房的方式，让价格梯度有一个相对合理的回归。
但在此背景下，也仅挽救了高层刚需小户型走量的颓势，对面积在100方以上的洋房产品，收效不甚理想。
另外，中泰的二手楼价，也落后于闲林、老余杭、良渚。
| PART5 |
通往不全然乐观的前景，中泰的成长机会带有风险性。
如果中泰什么也都不做，放任自流或破罐破摔，单就吃地铁覆盖和作为未来科技城和南湖小镇的辐射区域的红利，中泰虽不会缺乏人口流入；
但会面临更多的竞争板块，比如被地铁一站之外青山湖科技城分流板块人口，从而弱化卫星板块的发展利好。
这样的结果对中泰板块和中泰楼市的发展都不利。
扭转局势的办法之一是提升板块的宜居性。
因此，近年，中泰主动思变，提出打造“宜居、宜业、宜游、宜行”四宜兼备的杭州城西休闲目的地。
中泰先从政策层面，开始了提升板块宜居性的自救。
笔者期待看到，中泰在未来可以落地更具实质性的宜居性改善举措，扭转城市人群，尤其是城市改善人群对它的发展预期。
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
