近日，沈阳市内五区最新学区划分方案出台，部分学区的划分范围有了变化，部分地区实施学区新政，3年内同一房源独生子女家庭仅能入学一个孩，不少家长又一次开始研究起了学区房。沈阳市民孙其媛最近一直在各个房产中介之间跑，因为她和丈夫一直在纠结到底是买一个大一点的房子改善居住环境，还是买一个学区房为孩子过两年上小学做准备。
孙其媛所面临的问题是很多家长都会遇到的，为了让孩子能够到一个好一点的学校就读，家长们不惜重金购买学区房，甚至愿意卖掉家里的大房子，购买学校周围没有物业管理、面积又小的二手房居住。
据了解，学区房是指在指定区域内购房，购房者本人的子女可就读区、市、省级的重点学校，可以是小学也可以是中学。目前辽宁省的公办中小学基本都是采取就近入学的学区原则。对于大多数家长来说，想要就读好学校，购买学区房落户口是最简单、直接的办法。在房子价格普涨时，学区房与非学区房之间的差额人们还没有觉得巨大，但是市场一旦下滑，学区房的抗跌性就马上显现出来。两个面积基本一致的房源，只因为学区不同，哪怕是位置相近，价格上每平方米都会相差万元以上。
学区房升值和保值的主要原因是家长对学校的渴求，而不是单纯对居住环境的刚性需求，因此学区房的价格往往不会因为楼市价格波动而受太大的影响。相反很多投资者更愿意选择学区房进行投资，因为学区房除了有择校功能外，与非学区房相比，更有保值和增值功能，而且总会有适龄儿童的家长需要学区房。
目前我省城市平均楼价最贵的是大连市，大连市一类小学的学区房中一个房龄已经超过10年的二手房，每平方米价格也要接近3万元。沈阳市的学区房单价在2万元以上的也屡见不鲜。
芒果中介工作人员王翰说：“在沈阳，辽宁省实验小学的学区房价格是相对较高的，因为这是一所省重点的小学初中连读学校，购买这样的学区房将会省掉上初中时换房的麻烦。目前省实验学区中几个物业好一点的小区价格都在每平方米 2万元以上，一些老旧小区的价格也要超过1万元。只有一街之隔的其他小区就因为不是学区房，价格至少要便宜3000元。从去年年底开始二手房就比较难推，很多客户的房子放了一年都无人问津，但是学区房从不愁卖，很快都能脱手。 ”
学区房的市场需求虽然不愁，但是学区房往往就只有那么几个小区、几栋老楼可以享受这样的待遇。小区的环境、房源的户型、配套设施等不见得能满足入住者的需求。房产经纪人成瑞说：“目前房龄和小区环境也逐渐成为影响学区房价格的重要因素。装修太旧、房龄太长的房源价格也会受挫，如今很多年轻人宁肯多贷些款也愿意购买条件好一些的房源。一些太旧太小的户型，客户即便购买也不会真的居住，等孩子上学以后多半都会出租。因为孩子上学的房子一住就是近10年，到时候房龄太长会影响脱手的。 ” 市场小户型好租好卖
其实投资学区房也不是一本万利，也存在一定的风险，很多家长花钱购买学区房后也一样会面临难脱手的困扰。
王翰说：“学区房的热度也不是一成不变的。首先，小学会根据自己的招生情况对附近的学区范围进行调整，比如说如果当年的学区入学人数超标，那么就会缩小学区范围。今年勋望小学北校区，就因为学区内适龄儿童过多，而把北二路以北的几个小区划给了其他小学，那么以前购买的学区房今年就不是了，有些家长的投资就没有意义了。其次，学校这几年的表现，直接影响到学区房的受欢迎程度。南昌中学和敬业中学位置相邻，几年前家长们在选择学区房时都会选择敬业中学，那几年敬业中学的学区房价格飞涨。但是近几年南昌中学由于中考成绩一直居于和平区前列，已经远远超出了敬业中学，那么这两个中学的学区房价格也就此消彼长了。 ”
今年9月孩子就要就读于南京路第一小学的学生家长谢广玲说：“对于孩子的成长来说，环境很重要，上一个好学校就意味着环境也好一些。为此我宁愿贷款也要为孩子买一个学区房。如果不在学校附近居住的话，对于孩子的接送也都成问题，因此就算不能在附近买学区房，很多择校生的家长也会选择在附近租一户学区房住。 ”
自家住房在大东区的学生家长伞瑞已经在皇姑区租房住了5年了。伞瑞说：“孩子一开始在四十三中学读初中，接着又考上了120中学读高中，为了孩子能节省一些路上的时间，我们只好把自己家的房子租出去，然后在孩子就读学校的附近租一个房子。家里的房子120多平方米只能每个月租2000元，而学区房的面积只有80多平方米，每个月的租金就要近3000元。 ”
业内人士建议消费者，在购买学区房进行投资时，首先要认清学区房是否是有水分的，哪些学区房可能会被调整，避免承担学区房最终落空的风险。其次就是可选择一些小户型进行投资，在学区房的买卖与租赁中，小户型房源是很多家长的首选。
业内人士预测，由于二胎生育高峰期的来临，学区房将成为更多人的宠儿，而且相比 “递条子”、“送票子”， “买房子”显然来得更直接。这也就不难理解为何北京的一套学区房能冲到每平方米40万元的高价。 调查利用“新学区”拉动楼市
孩子对于每个家庭来说都是掌上明珠，为了孩子的教育，家里几代人都会尽可能提供便利条件，因此在一些人的观念里，学区房就是刚性需求。甚至很多想要一步到位的年轻人在购买婚房时就开始选择学区房，提早为孩子做准备了。
正是由于市场需求如此强烈，很多开发商为了吸引客流抬高房价也打起了学区房的主意。特别是一些离市中心较远的小区，也纷纷打起某名校分校学区房的旗号。部分大开发商更是直接提供了分校的校址，只要是该园区住户就可以直接上学，与主校一起共享名校资源。
这类房源都是新房，而且户型丰富、价格适中、物业管理也好，成了很多年轻人更心仪的选择。既能让孩子读重点小学，又能改善居住环境，房价也不会是天价，看起来似乎尽善尽美，但是问题还是出现了：首先这类房子购买者多数购买的还是期房，连房子都没有看见，那么开发商承诺的学校什么时候才能建起来呢？其次，即便是学校落成了，也挂上了名校分校的牌子，那么老师和其他教育资源是否与主校相同呢？
在采访中记者发现，很多打着重点小学分校旗号建起的学校，往往只是主校派过来一两个老师定期辅导一下教学，大部分老师都是新聘用的，由于主校的学生数量并没有改变，自然没有过多的教育资源能够分享给分校。
开发商忽悠学区房概念并非个例，目前沈阳市浑南区的多个楼盘都在广告中直接打出自己是南京一校、和平一校、铁五小学等重点小学分校的牌子，但是在具有法律效应的购房合同中却没有表明这一点。建议用户购买前先咨询相关教育机构，确认信息后再进行购买。
其实很多人认为开发商还给住户建设学校，这至少说明小区的管理很好、配套设施很全面，其实这些条件也说明不了什么。记者从沈阳市房产局获悉，按照国家标准，新建小区居民达到1万人以上的，开发商必须配建小学和幼儿园。如果住户达到3万人以上规模，开发商还要配套建设一所中学。即便如此，落实学校建设也需要多个部门共同参与才能实现，绝非开发商一己之力就可以完成，因此对于那些“纸上学校”，大家还要三思而后买。
成瑞说：“这些分校学区房我们也叫泛学区房，最后能否成为学区房还有待考察。而且目前这类分校的招生时间尚短，还不能看出其真正的教学水平如何。想进行学区房投资的购房者，还是选择传统的学区房比较保准。毕竟物以稀为贵，学区房的价值就在于稀缺。 ”
除了分校学区以外，还有很多不是学区房的房子，瞬间变成了学区房，很多准备出手的业主，都纷纷提升了楼盘价格，还有很多干脆不想卖了。
以沈阳市皇姑区为例，皇姑是沈阳市的教育大区，为了实现教育平等进行部分合并校的改革，以前一些连招生都很难的学校，由于政策原因一夜之间就变成了重点学校，不仅招生的问题解决了，就连周围的楼市都水涨船高。一些以前租都租不出去的房子，全部成了家长们眼中的抢手货，这也让附近的开发商搭上了顺风车。 思考本该没有关系的房子与学子
“孟母三迁”的故事一直是家长们为了孩子找寻好环境的范例，但是今天如果家长们还想当孟母的话，就必须得拥有让孩子上好幼儿园、好小学、好初中的三套学区房才可以。
其实房子与学子本身应该没有什么必然联系，一个学子的学习成绩与他住的是什么样的房子不成正比。但是正因为重点学校和非重点学校间教育的不公平，才让天价学区房成为房产交易的中坚力量。北京中关村第二小学的学区房，就可以卖到每平方米20多万元，即便是在楼市最低迷的2008年，学区房的价格依然居高不下，这是房产中介的快乐，却是公平教育的悲哀。
记者在位于沈阳市和平区太原街附近的一家房产中介了解到，一套南京一小的老旧学区房，只有不到40平方米，而且是无物业的弃管小区，近10年已经接受过 4次买卖了，而且估计在不久的将来还能迎来第五拨主人。在这样的老旧小区里，几乎每年都会迎来几户假装在这里居住的家长和孩子，等到学校的突击检查一过，住户就会搬走，然后租给别人，再过段时间可能就会卖给又有孩子要上名校的家长们。
根据目前沈阳市的相关条款规定，平均每3000户居民就需要一个小学作为配套，但是如果这3000户居民每户都有当年的适龄入学儿童准备入学，那么所导致的情况就是部分学校人满为患，一再扩招，而其他学校则招生困难，作为调整也会一再地缩小学区房的区域，学区房价格就会一再走高。而部分重点小学无疑就成为了富二代们集中的地方，学校里也会充满攀比和炫富的不正之风，这无论是对于孩子、家长还是社会，都将成为一个恶性循环。
从学区房一直领跑楼市的态势中我们窥见了大部分地区未能实现公平教育的痕迹。居住在学区内的孩子，要比学区外的近水楼台先得月，拥有得天独厚的学区教育资源。但是如今买得起高价学区房的能上好学校，又造成了孩子们心中新的不公平。
为了缓解这样的压力，我省的部分地区已经开始了教师流动教学、强校带弱校等不同程度的教育改革。去年7月，沈阳市皇姑区宣布把12所薄弱校并入名校，采取“一个法人代表、一套领导班子、一所学校多个校区”的管理模式。新生入学时，将以前不同学区的学生完全混在一起，原来学校的老师也穿插在一起，老师、学生完全打乱排班。这样的合并效果如何？这样的合并还能有多少？学区面积的扩大能否带来学区房价格的下跌？我们拭目以待。
■背景提示
从今年1月开始，我国各城市的楼市纷纷进入下滑阶段，31个城市松绑限购，欲使房价下跌软着陆。在这种情况下，学区房依然坚挺，北京每平方米10万元的学区房一直炙手可热。部分二三线城市更是利用学区不断炒热房源，入住楼盘即可上名校分校成为偏远新楼盘的卖点。
我省学区房的价格又如何呢？学区房能否成为投资热点？学区房租赁情况如何？新楼盘建名校分校能否保证教学质量？公平教育之路还要走多远？请看本期新闻调查。
■新闻链接 美国人也爱买学区房
与中国学区房划分非常类似，在美国，所有居住区都有相对应的学区划分，学龄儿童一般按照所住地区，在相应学区就近入学。不过需要指出的是，通常概念上的美国学区房，实际是指那些可以根据就近入学原则接纳生源的公立学校。而私立学校则是由宗教组织和个人开设，收费较高，所就读的学校与居住的区域并无关系。
美国学区有个特点，即每一学区的经费主要来源于区内的房地产税，这些税收的很大一部分将用于聘请教师、开展活动以及修缮公共设施等。学区资金与房地产税的数额成正比例，学校资金越多，就越有财力来提高教学质量。
对于本地居民而言，学区内名校资源丰厚，是房屋保值的重要保障。教育环境好，必然吸引更多注重教育的富有家庭搬来此地，带来更多税收，商业氛围更为活跃，房价水涨船高。随着房价上涨，地产税相对变高，学校就能争取到更优的教育资源及各类设施，提升质量，由此形成良性循环。业内人士说：“学校对学区内房价有很大影响，同样条件的房子可能只是相隔了一个街区，但在好学区和差学区的价格可能会相差1倍。 ”
近期，美国投资移民市场上，部分旧金山学区别墅房地产开发项目，再次引爆了国内外多方投资人及行业专家的关注，项目一经推出马上迎来了认购热潮。据悉，其实这些学区房项目由国内知名地产开发企业的美国全资子公司运营开发，多半是别墅，其设计上和销售对象都是针对中国消费者的，大有将中国的学区效应复制的气势。外联专家介绍，加州公立学校学术表现指数API分数高达904，超过了洛杉矶老牌优秀学区阿凯迪亚和尔湾，并且远远高于加州教育局设立的800分评分标准。去年，这些学区房的房价更是激增了14%，平均挂牌价格为79万美元，在一些老牌学区房动辄上百万售价的普遍情况下，这些新房源也让很多美国家庭跃跃欲试。（记者 孙大卫）
